苗樂如：解決高房?jī)r(jià)問題有兩條路

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改革開放40年，住房制度改革成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的頂層杠桿，撬動(dòng)了一個(gè)行業(yè)的蓬勃興盛。北京，作為首都這樣一個(gè)特殊的城市，在房改早期進(jìn)行了自我革命式的探索實(shí)踐，“北京能突破的工作，其他地方就沒有突破不了的”。

12月10日下午，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如在百萬(wàn)莊大街的辦公室里忙碌著，1個(gè)小時(shí)通了3次電話，處理了5項(xiàng)前來征求意見的日常事務(wù)。這位年近古稀的老人，在北京房改辦任職期間，親歷并見證了北京房改的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

可以確定的是，房改提高了人們的住房水平，不確定的是，北京的高房?jī)r(jià)讓人們格外焦慮。

對(duì)于過去和未來，苗樂如在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，給出了一個(gè)親歷者的思考和答案。

深思：中央推行房改是一次自我革命

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年是改革開放40年，您是與時(shí)代同頻共振的人物，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間主管北京市住房制度改革和房屋管理工作，結(jié)合您的個(gè)人經(jīng)歷復(fù)盤下這40年北京的房改歷程。

苗樂如：中央在1978年到1988年10年間進(jìn)行了住房制度改革探索。北京住房制度改革的啟動(dòng)，醉早可追溯到1988年，在此之前也有一些局部改革。1988年1月，國(guó)務(wù)院召開第一次全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革工作會(huì)議，啟動(dòng)了“提租補(bǔ)貼”試點(diǎn)，決定用3到5年的時(shí)間在全國(guó)分期分批推開，同年2月印發(fā)“國(guó)發(fā)【1988】11號(hào)”文件（方案）和“國(guó)辦發(fā)【1988】13號(hào)”文件，北京正式啟動(dòng)房改工作。1988年5月，我奉命參加房改辦的工作，擔(dān)任北京市房改辦法規(guī)處處長(zhǎng)，后任房改辦主任，一直到2013年正式退休。

北京市的房改可分為六個(gè)階段。1988年底到1992年，是試點(diǎn)到擴(kuò)大試點(diǎn)階段；1992年7月1日，《北京市住房制度改革實(shí)施方案》獲國(guó)務(wù)院改革領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)，進(jìn)入全面推開階段；1994年12月23日，《北京市人民政府貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定的通知》印發(fā)，進(jìn)入深化改革階段；1999年，北京市委、市政府發(fā)布《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，停止住房實(shí)物分配；2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》后，北京調(diào)整了經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定；2004年以后，為防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控成為主要工作。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何評(píng)價(jià)北京的房改工作？

苗樂如：北京市住房制度改革，總體是根據(jù)中央的統(tǒng)一部署、結(jié)合北京的實(shí)際來貫徹落實(shí)的。與其他城市相比，北京房改醉復(fù)雜之處在于如何實(shí)現(xiàn)中央在京單位和地方的統(tǒng)一，這也是房改能否全面推開并取得進(jìn)展的關(guān)鍵。房改之初，中央機(jī)關(guān)單位通過福利分房已經(jīng)基本解決了職工的住房問題，住房困難的主要是地方單位職工和普通居民。所以，中央推行住房改革其實(shí)是一次“自我革命”，是一種內(nèi)在的力量和認(rèn)識(shí)。北京的工作突破了，其他城市就沒有不能突破的。

??扭舵：“賣出一套房子就是偉大的勝利”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)時(shí)實(shí)施房改的初衷和原因是什么？

苗樂如：福利分房的思路是，單位建房分房，解決住房問題，老百姓(52.090, -4.65, -8.20%)的工資不包含住房的錢。但是，福利分房的問題是，住房分配不均，且沒有發(fā)揮個(gè)體積極性，解決住房問題完全靠組織和單位，個(gè)人即便有能力也發(fā)揮不出來。由于現(xiàn)實(shí)中缺乏個(gè)人參與，到1988年房改啟動(dòng)的時(shí)候，我國(guó)人均住房水平還不如1950年。

在這種形勢(shì)下，世界銀行的專家建議，將單位建房的錢先補(bǔ)貼給老百姓，同時(shí)提高房租，這樣就不會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)，通過提高房租把錢收回來后，再建房子，再分配，這樣老百姓的住房問題就解決了。同時(shí)本著住房商品化的方向，老百姓可以用補(bǔ)貼的錢來選擇租房或者買房，使福利分房變?yōu)樽》可唐坊?、住房分配貨幣化?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：北京房改的醉大難點(diǎn)是什么？

苗樂如：第一個(gè)困難是在于兩級(jí)財(cái)政。中央確定了35個(gè)試點(diǎn)城市，上海、煙臺(tái)等試點(diǎn)起步效果不錯(cuò)，但這些城市都是一級(jí)財(cái)政，建房子的資金劃撥和分配是順暢的。與其他省會(huì)城市一樣，北京是兩級(jí)財(cái)政，有中央財(cái)政和地方財(cái)政。當(dāng)時(shí)，北京一年開發(fā)的住宅面積是500萬(wàn)到600萬(wàn)平方米，其中80%到90%的都是中央單位建的，地方單位建的不足20%。中央財(cái)政面對(duì)的是中央單位，如果變成給北京市全體居民發(fā)補(bǔ)貼，中央和地方財(cái)政就會(huì)產(chǎn)生沖突，在體制上行不通。

第二個(gè)困難在于企業(yè)資金不足。就建房來說，政府機(jī)關(guān)由財(cái)政統(tǒng)一安排，企業(yè)卻需要自己攢錢建房，有的企業(yè)攢好幾年錢才夠建房，如果這筆資金用于一次性發(fā)補(bǔ)貼，往后年份企業(yè)補(bǔ)貼的資金就沒有來源。

在這樣的情況下，北京推行“提租補(bǔ)貼”的方案遇到很大困難，于是提出另一種思路，即從“共同解決好住房問題”的角度出發(fā)，把已有的房子賣給原來分到房的職工，政府拿著這筆房款去建房，來解決未分到房職工的住房困難，以此循環(huán)。1988年底到1990年一年多的時(shí)間，北京選擇了六建等11個(gè)試點(diǎn)單位，市政府提出“賣出一套房子就是偉大的勝利”。

創(chuàng)新：提租補(bǔ)貼到標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠賣房

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從福利分房到自己掏錢買房，老百姓接受嗎？

苗樂如：這個(gè)思路出來以后，面臨的第一個(gè)困難是如何讓老百姓接受。從福利分房到自己掏錢買房，從依靠單位到發(fā)揮自己能力，已經(jīng)分到房的人沒有動(dòng)力，沒分到房的人也沒錢買房。錢從哪兒來？要知道，新中國(guó)成立后到上世紀(jì)80年代的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，大學(xué)生工資基本是56元/月，我當(dāng)時(shí)還是學(xué)徒，剛開始不到20元/月，后來升為二級(jí)工，40多元/月，三級(jí)工50多元/月，一年能掙600多元，10年不吃不喝也就只有6000多元。因此，這就涉及房子定價(jià)問題，如何讓老百姓買得起房子是關(guān)鍵。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：定價(jià)問題怎么解決，如何讓老百姓買得起房？

苗樂如：國(guó)務(wù)院1988年11號(hào)文件規(guī)定“要合理確定住房售價(jià)，向職工出售新建住房，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)包括住房本身建筑造價(jià)、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，按重置價(jià)成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)計(jì)價(jià)。磚混結(jié)構(gòu)的單元套房，每平方米建筑面積售價(jià)一般不能低于120元?！蓖瑫r(shí)，北京做了很深入的調(diào)研，考察借鑒了新加坡、英國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房制度，以及埃塞爾比亞、坦桑尼亞等低收入國(guó)家居民家庭住房消費(fèi)支出比，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和老百姓收入有一個(gè)規(guī)律性的比紙，房?jī)r(jià)一般是家庭年收入的3到6倍，平均5倍。如果按照房?jī)r(jià)是家庭年收入的5倍來計(jì)算，老百姓在正常工作的20年到30年內(nèi)就可以買下一套房子。當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院規(guī)定醉低的分期付款標(biāo)準(zhǔn)是家庭收入的15%，也就是說掙100塊錢拿15塊錢出來解決住房問題，也不影響正常生活。

根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的規(guī)定，北京測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為350多元/平方米，這個(gè)價(jià)格也符合世界性房?jī)r(jià)收入比的規(guī)律。當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院文件還明確，按照這一價(jià)格賣房是建立在給職工發(fā)放住房補(bǔ)貼的前提下，北京因?yàn)闆]有發(fā)補(bǔ)貼，所以我們將應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼部分變?yōu)橘?gòu)房的優(yōu)惠，即按每一年工齡給予折扣，夫婦雙方合并計(jì)算折扣后，如果房?jī)r(jià)低于120元/平方米，就按120元/平方米出售。

另外，國(guó)家為買房人提供住房貸款，同時(shí)借鑒國(guó)外住房消費(fèi)模式，由國(guó)家一次性提供職工購(gòu)房貸款，將職工分期付款的方式轉(zhuǎn)化成逐年償還貸款，這種模式，使老百姓提前享受到了合理的住房水平，逐年還貸其實(shí)是權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的體現(xiàn)，所以我不贊成“房奴”的說法。

??探索：解決高房?jī)r(jià)問題有兩條路

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房改提高了老百姓的住房水平，2004年之后北京房?jī)r(jià)越調(diào)控越高，哪里出了問題？

苗樂如：房?jī)r(jià)調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)是，通過控制房?jī)r(jià)減輕群眾負(fù)擔(dān)，使買房人的需求得到滿足，但從實(shí)踐來看，減輕負(fù)擔(dān)不能靠簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)越調(diào)越高的問題在于，市場(chǎng)需求與供給不平衡，這里既有供需總量平衡問題，還有面對(duì)不同收入群體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。所以，要通過完善多層次供給、多渠道保障來解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過高過快的問題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：北京高房?jī)r(jià)的問題應(yīng)該怎么解決？

苗樂如：不僅是北京，房?jī)r(jià)高是全球熱點(diǎn)城市、中心城市、特大城市普遍存在的世界性問題，如何解決房?jī)r(jià)高的問題，我們的認(rèn)識(shí)也在不斷深入。房?jī)r(jià)高的本質(zhì)問題是供需矛盾。從北京的角度講，市場(chǎng)是開放的，房?jī)r(jià)是已經(jīng)在北京買房的人買起來的，這部分人不僅包括北京原有市民，還包括大量外來的高收入群體，所以“北京房?jī)r(jià)收入過高，樓市存在泡沫”其實(shí)是個(gè)偽命題，因?yàn)榉肿邮侨珖?guó)醉有錢的來北京買房的人，分母卻是北京統(tǒng)計(jì)的職工平均收入水平，是不對(duì)等的。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，這種情況下，必須要搭建高收入有市場(chǎng)、中等收入有支持，低收入有保障的多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才能解決高房?jī)r(jià)問題。個(gè)人建議，在堅(jiān)持“租售并舉”的前提下，北京住房市場(chǎng)應(yīng)該30%是商品房，50%是保障性共有產(chǎn)權(quán)房，剩下20%是公租房（過去也稱”廉租房”）。

另外，解決高房?jī)r(jià)問題還要充分借鑒國(guó)際城市群、都市圈的做法，比如韓國(guó)、東京等大城市都是通過城市群效應(yīng)來解決高房?jī)r(jià)的。對(duì)于北京來說就是京津冀協(xié)同發(fā)展，前提是，這一協(xié)同包括就業(yè)、社會(huì)保障同步、政策一致、交通便捷、住行平衡，通過地區(qū)差別使得房?jī)r(jià)由高到低，滿足不同層次人群的需求?，F(xiàn)在的北京像一座孤島，單打獨(dú)斗，使供需矛盾變得尖銳。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在年輕人對(duì)房子很焦慮，您也是從青年走過來的，醉想對(duì)他們說什么？

苗樂如：我們有過調(diào)查，北京買房比例醉高的是35歲左右的年輕人。關(guān)鍵買房要理性，要和自己的能力相匹配，買房不是為了讓年輕人當(dāng)“房奴”，而是讓他們滿足自身的住房需要，然后根據(jù)自己生活和收入逐步還貸；另外，一定落實(shí)國(guó)家“租售并舉”政策，年輕人不一定要買商品房，也可以買共有產(chǎn)權(quán)房，或者租到自己滿意的住房。

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