房企物業(yè)借力資本擴張的機與危

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　　房企旗下物業(yè)拆分上市的腳步仍未停歇。12月17日，旭輝集團旗下物業(yè)板塊公司永升生活服務(wù)在港上市，成為年內(nèi)第五家房企旗下登陸港交所的物業(yè)公司。有業(yè)內(nèi)人士分析，房企物業(yè)板塊跑馬圈地已進入白熱化，尋求加速擴張、完成品牌占位成為企業(yè)核心目標，但當前物業(yè)行業(yè)收入構(gòu)成仍顯單一，國內(nèi)A股登陸難，恒生指數(shù)又持續(xù)低迷的當下，房企拆分物業(yè)上市的時機仍存爭議。

　　旭輝的計劃

　　信息顯示，永升生活服務(wù)發(fā)行3.8億股，每股發(fā)行價1.78港元。上市當天，永升生活服務(wù)開盤報1.75港元/股，較上市價1.78港元/股低1.7%，市前成交781萬股。

　　今年8月9日，永升生活服務(wù)向港交所提交招股書，擬赴港上市。在此之前，永升生活服務(wù)在2017年4月于國內(nèi)新三板掛牌，簡稱為“永升物業(yè)”。據(jù)財務(wù)報表顯示，永升物業(yè)2015-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，2018年一季度的收益為1.98億元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，永升生活服務(wù)轉(zhuǎn)為赴港上市，在于通過新三板獲得的融資比較有限。

　　“物業(yè)公司利潤為3%-7%，touzi收益一般。若算上利息和其他成本，并不劃算?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士補充表示，終止新三板掛牌，登陸主板才是房企目標。但物業(yè)公司登陸國內(nèi)A股的可能越來越小。

　　一位金融行業(yè)人士表示，物業(yè)企業(yè)一般存在關(guān)聯(lián)交易、上市公司分拆等一系列問題，且規(guī)模都偏小。目前除南都物業(yè)上市外，A股再無第二家物業(yè)公司登陸，此前排隊許久的碧桂園就在今年選擇轉(zhuǎn)投港股。

　　旭輝控股主席及永升生活服務(wù)執(zhí)行董事兼董事局主席林中表示，物業(yè)行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的空間還很大，永升生活服務(wù)來自第三方的物業(yè)管理占比正不斷上升，此次在香港主板上市，有助于公司未來對接國際化機會，并可通過香港資本平臺，實現(xiàn)快速發(fā)展。

　　圈地仍在持續(xù)

　　年內(nèi)已有多家房企拆分旗下物業(yè)板塊成功登陸港交所，分別為雅居樂集團旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務(wù)、新城控股旗下新城悅、中國奧園旗下奧園健康，算上永升生活服務(wù)已有5家。

　　資料顯示，前兩年，房企在物業(yè)服務(wù)面積及服務(wù)內(nèi)容等領(lǐng)域大刀闊斧跑馬圈地。作為多元化轉(zhuǎn)型的一部分，企業(yè)紛紛將旗下物業(yè)拆分上市，希望成為新的穩(wěn)定業(yè)績來源。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示，物業(yè)百強企業(yè)中有房地產(chǎn)開發(fā)背景的企業(yè)占比達73.5%，獨立物業(yè)管理公司占比僅為26.5%。目前，銷售額排名前十房企在物業(yè)上均有touzi。

　　根據(jù)國海證券研究報告，當前國內(nèi)消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長，物業(yè)管理市場處于快速增長期，預(yù)計2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元。房地產(chǎn)進入存量時代，物業(yè)更有望成為流量入口。紙得注意的是，互聯(lián)網(wǎng)時代讓傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)產(chǎn)生了新的估紙，也是資本市場看好該領(lǐng)域的原因。

　　有觀點認為，分拆物業(yè)可以讓房企多一個資本運作平臺，符合房企多元轉(zhuǎn)型的方向，不過效果不會太大。

　　借助資本加速

　　上市融資能給企業(yè)帶來更多擴張機會，畢竟速度是關(guān)鍵因素之一。

　　“當前房企旗下的物業(yè)板塊依舊處于搶地盤階段，對資金需求也日益增多，登陸資本市場也讓企業(yè)在未來物業(yè)領(lǐng)域業(yè)務(wù)爆發(fā)時獲得瓜分的機會?！?8安居客首席分析師張波表示。

　　有專業(yè)人士指出，當前單一房企服務(wù)物業(yè)規(guī)模后依舊有限，而且僅借助收購擴大規(guī)模，會因成本上升而壓縮盈利，輸出品牌與第三方合作則是擴張捷徑。

　　但也有類似萬科這樣的企業(yè)，自有物業(yè)管理面積以及第三方合作管理面積均名列前茅的開發(fā)商并不急于上市。萬科董事會主席郁亮剛就公司物業(yè)上市表態(tài)，萬科當前有意讓物業(yè)公司跟資本市場保持距離，怕資本市場會干擾到物業(yè)的發(fā)展。“萬科物業(yè)是有機會打造成市紙千億的，有這個基礎(chǔ)之后再去上市。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，除了追求擴張速度，房企拆分物業(yè)上市也能實現(xiàn)規(guī)范管理平臺，建立專業(yè)化團隊的目標。但房企也應(yīng)加大投入打造社區(qū)O2O增紙服務(wù)平臺，實現(xiàn)物業(yè)收益多元化。此外，積極創(chuàng)新物業(yè)費證券化，對未來的規(guī)模擴大和盈利能力提升都有積極影響。

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