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作者 易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家)
近期，國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場銷售量出現(xiàn)下降或出現(xiàn)政策調(diào)整，如山東菏澤，市場紛紛議論2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)重大調(diào)整，甚至預(yù)期2019年各城市房地產(chǎn)市場政策將會出現(xiàn)全面松綁。不過，剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表明，2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場政策，基本方向沒有改變，但一些城市的微調(diào)將會成為常態(tài)。
今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表示，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。
從今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表述來看，2019年的房地產(chǎn)市場調(diào)控基本上還是沿著十九大確定的房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則前行，就如筆者一直強(qiáng)調(diào)的，這一原則是中國房地產(chǎn)市場短期及中長期發(fā)展的基本原則，未來中國的房地產(chǎn)市場只能在此基礎(chǔ)上前行，決不會再回到房地產(chǎn)炒作投機(jī)的老路上去。
關(guān)于2019年中國的房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的思路是，一是堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。也就是說，盡管現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場距離“房住不炒”的定位還有一定的差距(比如房價(jià)過高，房地產(chǎn)泡沫巨大等)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作仍然很嚴(yán)重，但是讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場由touzi炒作為主導(dǎo)回歸到消費(fèi)為主導(dǎo)，讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價(jià)格理性回歸這個(gè)原則不會改變。既然房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本原則沒有改變，那么想借助房地產(chǎn)的投機(jī)炒作及房價(jià)快速上升來推動經(jīng)濟(jì)增長，應(yīng)當(dāng)是不被允許的。在這一原則基礎(chǔ)上，地方政府要三思而后行。
二是房地產(chǎn)調(diào)控由去年“因城施策、差別化宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙虺鞘┎?、分類指?dǎo)”的方式。這種轉(zhuǎn)變的核心是，在“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位”的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)力由以往中央政府掌握完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況出臺不同的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不采取“一刀切”的方式。這可以調(diào)動地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，可以讓地方政府根據(jù)本地情況采取不同的政策。同時(shí)，也十分強(qiáng)調(diào)權(quán)力與義務(wù)對等性，即地方政府要真正地對房地產(chǎn)市場調(diào)控負(fù)起責(zé)任來，要承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體性責(zé)任。
三是這種特別強(qiáng)調(diào)地方城市政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主體性，強(qiáng)調(diào)地方政府的責(zé)任，就要求地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展把握好，既要讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場得以健康發(fā)展，也不可能讓所掌管的房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位軌道。如果說，有地方政府想炒作房地產(chǎn)，并讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場脫離該軌道，讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對地方政府官員問責(zé)。所以，在“因城施策、分類指導(dǎo)”的方式下，地方政府要保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展而不是吹大房地產(chǎn)市場泡沫。
四是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)2019年房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩大體系并舉，即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強(qiáng)調(diào)的租售并舉的房地產(chǎn)市場發(fā)展體系有很大不同。這種不同醉為核心的是，政府會更加強(qiáng)調(diào)住房保障體系的建設(shè)。特別是對于一、二線城市來說更是如此。因?yàn)?，在一、二線城市，要讓房地產(chǎn)市場價(jià)格以市場的方式在短期內(nèi)快速調(diào)整，回歸理性并非是容易的事情。如果這些城市的房價(jià)不調(diào)整、不回歸理性(目前北京、上海、深圳、廈門四個(gè)城市的房價(jià)收入比分別高到了46、44、48、53)，居民的基本居住問題很難解決。所以加大力度發(fā)展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難醉為合適的方式。2018年深圳市政府規(guī)劃未來房地產(chǎn)市場采取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房，40%為政府公租屋，20%為保障性住房)，預(yù)計(jì)這種房地產(chǎn)動作模式很快會在國內(nèi)一些城市推廣。所以，2019年發(fā)展住房保障體系會成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場較為重要的一塊。
總之，2019年國內(nèi)房地產(chǎn)政策基本上會沿著十九大的原則前行，基本原則和房地產(chǎn)市場發(fā)展方向不會有多大調(diào)整，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也不會全面松綁，各城市房地產(chǎn)政策微調(diào)是常態(tài)，市場不必大驚小怪。
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