深圳超八成租客租金收入比不到30%

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　　“深圳住房租賃市場是國內(nèi)醉發(fā)達、醉活躍的租賃市場之一，約65%的常住人口都在租房。盡管大部分居民租金負擔(dān)壓力不大，但今年以來，專業(yè)化租賃帶動部分區(qū)域、部分樓盤租金上漲明顯，一些原城中村項目房租漲幅近20%。”12月27日，深圳市人大常委會審議了“深圳市政府關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作情況的報告”。

　　深圳市規(guī)劃國土委主任王幼鵬透露，深圳將修訂出臺《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》和《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，并啟動《深圳市住房租賃管理條例》立法。

　　城中村租賃住房占比超六成

　　深圳住房租賃市場是國內(nèi)醉發(fā)達、醉活躍的租賃市場之一，王幼鵬說，據(jù)初步統(tǒng)計，深圳共有各類出租住房（含公寓、宿舍）約783萬套（間）、3.48億平方米，占住房存量總套數(shù)的73.5%，約65%的常住人口都在租房。

　　租賃市場呈現(xiàn)出“三高三低”的明顯特征：

　　一是城中村住房和工業(yè)配套宿舍占比高，超過八成。其中，城中村租賃住房占比達62.6%，工業(yè)配套宿舍占比17.9%。

　　二是市場化程度高，市場化租賃住房套數(shù)占租賃住房總套數(shù)的86%，另14%為包括政府公租房、單位低租金自用住房等在內(nèi)的政策性、保障性租賃住房。

　　三是租賃住房流轉(zhuǎn)快、出租率高。其中，商品住房和城中村的空房時間分別為2—4周和1—3周，部分原特區(qū)內(nèi)及地鐵沿線城中村則基本處于滿租狀態(tài)。

　　四是機構(gòu)化專業(yè)化住房租賃占比較低。機構(gòu)化專業(yè)化租賃盡管近一年內(nèi)發(fā)展較快，但占比仍較低，僅為4%，低于北京、上海、杭州等城市。

　　五是住房租賃登記備案率較低。截至2018年10月底，深圳房屋租賃登記備案有效存量共65.5萬份，其中住房類房屋租賃登記備案50.5萬份，約占市場化租賃住房總套數(shù)的7.5%。

　　六是大部分居民租金負擔(dān)壓力不大。深圳商品住房租金約為80元/平方米，城中村住房的租金基本穩(wěn)定在40元/平方米以內(nèi)。“據(jù)調(diào)查，深圳租金收入比在30%以內(nèi)的承租人占比為87.2%，大量低租金城中村住房為廣大中低收入家庭和新就業(yè)職工提供了低價便利的居住空間。”王幼鵬說。

　　擬試點房地產(chǎn)touzi信托基金

　　王幼鵬表示，2017年深圳被列為全國首批12個住房租賃試點城市，深圳此后開始大力培育機構(gòu)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。“目前深圳共有國有企業(yè)、開發(fā)商、中介、金融保險機構(gòu)、酒店管理機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等各類主體500余家從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，收儲經(jīng)營各類租賃住房約25萬套（間）。其中，已成立國有住房租賃企業(yè)6家，另有多家國企成立專門事業(yè)部開展租賃業(yè)務(wù)，收儲運營租賃房源約5.5萬套（間）?！蓖跤座i說。

　　另外，深圳加大了租賃住房的供應(yīng)，試點以來，已通過招拍掛方式出讓6宗自持租賃住房用地，可建設(shè)約31.3萬平方米、6300套租賃住房（含人才住房），“近期還將供應(yīng)自持租賃住房用地3宗”。

　　“下一步深圳將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設(shè)籌集住房總量的50%以上。同時，完善住房租賃交易服務(wù)平臺功能，實現(xiàn)租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務(wù)全納入?！蓖跤座i說。

　　特別紙得一提的是，深圳還將創(chuàng)新自持租賃住房用地出讓方式，新增自持租賃住房用地可以采取招標、拍賣、掛牌以及協(xié)議方式出讓，地價可按規(guī)定分期付款。同時，鼓勵發(fā)放租賃住房開發(fā)貸款，探索發(fā)放租賃企業(yè)經(jīng)營性貸款，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)touzi信托基金（REITs）試點。

　　深圳房屋租賃市場

　　四大問題

　　盡管深圳住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但王幼鵬也披露了現(xiàn)存的四大問題。

　　1 租金水平連續(xù)上漲，有一定非理性因素

　　據(jù)國家統(tǒng)計局深圳調(diào)查隊統(tǒng)計，深圳市租賃房房租同比指數(shù)已從2017年9月以來連續(xù)14個月超過100，其中，2018年10月同比指數(shù)為104.9。僅今年1—10月商品住房和城中村住房的平均租金就分別同比上漲7.9%和6.8%。

　　“上漲原因是多方面的，一是人口持續(xù)凈流入和人口結(jié)構(gòu)變化帶來了旺盛的租賃需求和租賃消費明顯升級；二是違法建筑處理、城市更新和土地整備力度較大，租賃房源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；三是特區(qū)一體化建設(shè)特別是基礎(chǔ)設(shè)施改善，較大幅度提升了居住品質(zhì)；四是房價和租金的聯(lián)動效應(yīng)明顯；五是專業(yè)化租賃帶動部分區(qū)域、部分樓盤租金上漲，如萬科等企業(yè)進駐城中村統(tǒng)租經(jīng)營，單位面積租金一般上漲50%—100%，帶動周邊未改造樓棟租金上漲約10%，部分分散式長租公寓機構(gòu)為加速擴張而爭搶房源，引起房租上漲?！蓖跤座i認為，深圳房租上漲態(tài)勢具有一定的客觀性和合理性，但也有非理性因素，需要引起高度重視。

　　2 城中村住房租賃市場亟待規(guī)范

　　深圳約76%的租客住在城中村，這些房子客觀上充當了保障房的角色。但長期以來，城中村隨意漲租、解約及設(shè)施設(shè)備維修不力等各種不規(guī)范的租賃行為較為常見，嚴重侵害了承租人的合法權(quán)益。

　　“據(jù)調(diào)查，城中村‘二房東’甚至‘三房東’代理經(jīng)租現(xiàn)象較多，有30.4%的租客是從二房東手中租到住房；有51.38%的城中村承租人遭遇過明顯的違約違規(guī)行為；公開收取高額水電費或巧立名目收費、房屋打隔斷和‘房中房’現(xiàn)象較為普遍。”王幼鵬說，截至2018年11月，深圳共檢查房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)200余家，刑事拘留黑中介黑房東等涉案嫌疑人52人。

　　3“租金貸”等金融創(chuàng)新蘊藏一定風(fēng)險

　　隨著“租金貸”等金融創(chuàng)新手段在一些城市日漸興起，國內(nèi)一些城市已出現(xiàn)風(fēng)險。深圳租賃市場租金、押金支付普遍采用“押一付一”或“押二付一”方式，“租金貸”現(xiàn)象較少。但據(jù)摸底，部分長租公寓企業(yè)利用自身金融平臺，確實存在“租金貸”業(yè)務(wù)，盡管比例遠低于北京、杭州等地，但一旦“租金貸”比例過高，會蘊藏較大的金融風(fēng)險，必須予以高度重視。

　　4 租賃市場法規(guī)建設(shè)滯后問題突出

　　當前，住房租賃市場隨意漲租、隨意解除租約、行業(yè)無序競爭、租賃糾紛調(diào)處難等問題在全國范圍內(nèi)都較為突出。深圳地方法規(guī)也缺失，大部分城中村住房不符合國家和廣東省現(xiàn)有法律法規(guī)關(guān)于租賃住房的規(guī)定。

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