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如果將時間倒回至改革開放初期，人們的居住狀況是怎么樣的？低矮的平房，逼仄的筒子樓，工廠的家屬院，或許可以概括這一切。在那個年代，人們對于居住談不上要求，或許也不太可能想象到，此后的幾十年里，國內(nèi)居住環(huán)境發(fā)生了怎樣翻天覆地的變化。
改革開放的40年也是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的40年，隨著商品住宅樓盤在時代的變遷中不斷升級，“家”逐步從逼仄的單間升級為寬敞的套房，家里的設(shè)施也從“三轉(zhuǎn)一響”升級成智能家居?！白∮兴印币巡粌H僅是有地方住，更是對居住條件不斷改善的追求，人們的安居夢正在變得更加充實。
告別簡陋迎來寬敞
80后的趙先生依稀還記得，小時候的“家”只有一間房?！耙粡埓蟠?、一套桌椅、幾個柜子、一臺電視，基本上就把屋子擺得很滿了，走廊上擺滿了灶具，做飯就在這里做，廁所要走到走廊的盡頭?！?/p>
趙先生童年時住的正是“筒子樓”，這是七八十年代為了解決單位分房緊張的產(chǎn)物。筒子樓每個房間就是一戶人家，房間面積十幾平方米，一家?guī)卓谌吮阕≡谶@里。
國家統(tǒng)計局曾經(jīng)公布這樣一組數(shù)字：1978年，國內(nèi)城市人均住宅建筑面積為6.7平方米，農(nóng)村人均住房面積8.1平方米。在城市，多數(shù)居民居住在單位或房管部門提供的住房，擁有自己住房的比重不到10%。人口多、住房面積小成為當時生活的真實寫照。
改革開放后，民用住宅建設(shè)touzi力度有所加大，商品住宅、棚戶區(qū)改造、危舊房改造等項目不斷推進，到了90年代，不論是接受單位福利分房還是選擇個人購房，越來越多的家庭搬進了寬敞的樓梯房，除了有廳堂有臥室外，廚房和洗手間也不再需要公用。
作為改革開放的先驅(qū)之地，廣州和深圳的商品住宅起步相對早一些，廣州的東湖新村、五羊新城，深圳的東湖麗苑均建于80年代。而五羊新城內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)的寫字樓和商業(yè)設(shè)施，更是成為此后社區(qū)商業(yè)的先驅(qū)之作，住房商品化自此有了醉初的形態(tài)。
向住得更好邁進
隨著市場經(jīng)濟的人發(fā)展，國內(nèi)福利分房制度逐步走向終結(jié)。1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。自此，商品住房時代真正到來。
盡管90年代不少家庭都已搬入獨立的套間居住，但那時的樓梯房以房改房為主，存在不少缺陷，如設(shè)計水平較低、功能不甚合理、房屋面積偏小、建筑質(zhì)量較差等。居住條件仍然存在進一步上升的空間。
同一時期的廣州，商品住宅開發(fā)已經(jīng)取得了一定的成績，包括荔灣的珠島花園、海珠的金碧花園、天河的駿景花園、番禺的祈福新邨、廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等在內(nèi)，一批優(yōu)質(zhì)大盤不斷涌現(xiàn)，憑借著粵派房企的營銷實力，開盤后均取得良好的銷售表現(xiàn)。
到了2005年初，廣州發(fā)文宣布63萬套房改房可以無條件轉(zhuǎn)讓。房改房開閘上市，廣州居民也掀起了“換房”的浪潮。這一時期，以小換大、以舊換新、以次換好的居住訴求成為“換房”的主基調(diào)。
隨著居民家庭收入的持續(xù)增長，在21世紀的前10年，不少家庭不再滿足于獨門獨戶的單元房，而是進一步追求更加寬敞、高端的居住空間。也正是在這個階段，房企在廣州開發(fā)的住宅面積變得越來越大，精裝修逐步成為“標配”，房屋功能設(shè)計也變得更為講究，社區(qū)配套也不斷完善。這也充分滿足了為改善居住條件而產(chǎn)生換房需求的人群。到了2010年，大戶型、市區(qū)核心地段、高性價比為特征的住宅產(chǎn)品進一步受到市場的青睞。
居住細節(jié)愈發(fā)重要
根據(jù)廣東省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1980年時，廣東城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅為6.43平方米，到了2000年，這一數(shù)字變?yōu)?4.6平方米。截至2017年，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積增至33.09平方米。
在40年的居住升級過程中，人們對居住的需求早已不再是簡單的“湊合過”，除戶型、面積，居住的種種細節(jié)也成為人們選房的依據(jù)。時至今日，裝修標準、地段環(huán)境、交通通達、教育配套等，都成為擇址而居的重要參考項。
在裝修方面，精裝房早已取代毛坯房成為一手樓盤的主流。隨著智能產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，智能家居也逐漸成為標配。例如在今年8月，位于廣州的金地壹閱府開放高層洋房樣板房，裝修標準采用全屋石材、高級廚房電器和衛(wèi)浴設(shè)備，并搭配中央空調(diào)和新風系統(tǒng)，此外還聯(lián)手華為HiLink、智慧享聯(lián)科技，共同打造物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)。
在地段環(huán)境方面，鬧市區(qū)不再是醉佳選項，在開發(fā)商愈加重視商業(yè)配套的今天，即便是遠郊住宅項目，所在區(qū)域也會涌現(xiàn)一批商業(yè)街和商業(yè)綜合體，以滿足居住者的需求。
在交通通達方面，由于日常通勤上下班和出行需求，那些地鐵站輻射范圍內(nèi)的“地鐵盤”往往更受青睞。在廣州，地鐵盤的優(yōu)勢直接體現(xiàn)在房價上。廣州地鐵14號線一期、21號線增城廣場至鎮(zhèn)龍西段、廣佛線燕崗至瀝滘段迎來通車，廣州地鐵線網(wǎng)里程將達到478公里，沿線更多樓盤將受惠于此。
在教育方面，中心城區(qū)的學區(qū)房固然收到購房者的追捧，但在一些新開發(fā)樓盤，配建中小學，引入優(yōu)質(zhì)辦學資源成為普遍現(xiàn)象，例如西關(guān)海的西關(guān)廣雅實驗學校，新世界凱粵灣的西關(guān)培正小學，珠光御景山水城的廣外從化實驗小學等。
居住需求推動社區(qū)商業(yè)崛起
從前，家門口有個小士多店，離家不遠有個菜市場和超市，基本就能滿足人們生活的需求，但隨著生活方式及消費習慣的改變，消費場景更加多元化，簡單的商店菜場早已無法滿足人們的日常需要。便利、快捷解決“家門口一公里”的社區(qū)商業(yè)應(yīng)運而生，并逐步成為人們關(guān)注的亮點?，F(xiàn)在，各地新建商品住宅項目配建社區(qū)商業(yè)設(shè)施已不是什么新鮮事，部分樓盤甚至結(jié)合區(qū)域特點和樓盤規(guī)模，在社區(qū)范圍內(nèi)著力打造商業(yè)綜合體、商業(yè)街等。
匹配消費訴求
戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部援引數(shù)據(jù)指出，2017年房地產(chǎn)開發(fā)商住宅施工面積為53.6億平方米，按照住宅商業(yè)配套的醉低比例10%計算，社區(qū)商業(yè)施工量約為5.36億平方米。報告預(yù)計到2020年，國內(nèi)社區(qū)服務(wù)市場規(guī)?；?qū)⑦_13.5萬億元，而預(yù)計到2030年，國內(nèi)將形成約2萬個新社區(qū)商業(yè)。
事實上，作為城市商業(yè)中不可或缺的一部分，社區(qū)商業(yè)在發(fā)達國家所占社會消費品零售總額可高達60%，而在國內(nèi)一線城市中的比例僅為30%左右，市場潛力不可估量。萬科、保利、綠地及龍湖等多個房企，已將目光瞄準了這個新戰(zhàn)場，積極搭建社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。
社區(qū)商業(yè)雖蘊藏巨大潛力，但目前國內(nèi)多數(shù)社區(qū)商業(yè)是以底商或沿街街鋪的形式存在。
“有不少社區(qū)商業(yè)被當作住宅項目的配套來規(guī)劃，設(shè)計成底商的形態(tài)，導致招商局限于便利店及餐飲等業(yè)態(tài)”，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事溫苑雯表示，這種情況導致同質(zhì)化嚴重，長此以往缺失良好的商業(yè)氛圍。
另外，溫苑雯還指出，開發(fā)商為了盡快回籠資金，或?qū)⑵渖①u給中小型touzi者，導致社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一的運營管理，造成業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂及無持續(xù)性客流等問題。
戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部認為，布局社區(qū)商業(yè)首先應(yīng)關(guān)注消費群體，精準地鎖定目標群體，投其所好，是社區(qū)商業(yè)的制勝法寶。
“根據(jù)社區(qū)中不同消費群體的比例及需求，可規(guī)劃出相應(yīng)的業(yè)態(tài)組合”，溫苑雯分析稱，如果社區(qū)內(nèi)以三房或以上戶型居多，則居民以家庭單位為主，在配置社區(qū)商業(yè)時應(yīng)著重設(shè)置兒童及娛樂業(yè)態(tài)。如果是單身公寓為主，則應(yīng)引入符合年輕人口味的新零售及輕時尚類業(yè)態(tài)。
打造新玩法
對于社區(qū)商業(yè)面臨的境遇，除了在規(guī)劃上充分考慮消費群體構(gòu)成外，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部認為，可以從操盤策略、建筑形態(tài)、新零售等多個層面進行突破。
在操盤策略上，開發(fā)商應(yīng)當轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，可以將社區(qū)商業(yè)從“銷售型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白猿中汀?。開發(fā)商以往為盡快變現(xiàn)將商鋪散賣出去的做法，容易導致小資本的逐利本性及其缺乏規(guī)避同質(zhì)化與吸引客流的責任心，或?qū)е律虡I(yè)業(yè)態(tài)的錯配。
理想的社區(qū)商業(yè)應(yīng)當在實現(xiàn)服務(wù)居民的同時，亦能拉動區(qū)域增紙，帶旺社區(qū)商業(yè)氣氛。例如蘇州的成品生活，其自持商業(yè)部分通過合理的規(guī)劃和布局，不僅完成了高質(zhì)的品牌輸出，更成功實現(xiàn)公寓溢價及周邊住宅項目的生紙。
在建筑形態(tài)上，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)底商受限于建筑和空間設(shè)計上的不足，導致業(yè)態(tài)分散、功能單一，無法營造社區(qū)商業(yè)空間感及體驗感，更無法共享社區(qū)外客流，商業(yè)氛圍單薄。因此可以嘗試靈活的建筑形態(tài)。例如廣州番禺的諾德天街，通過設(shè)置多層連廊，將內(nèi)部分散的商業(yè)連接成完整統(tǒng)一的內(nèi)街商鋪，降低了塔樓裙樓對商業(yè)的影響。保證項目主動線完整性的同時，增強休閑氛圍。
在新零售方面，戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部指出，新零售不僅為社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造新活力，更在促進商戶業(yè)態(tài)升級方面大有所為。各類新零售業(yè)態(tài)包括傳統(tǒng)超市升級為新零售超市、電商品牌從線上走到線下、家居新零售等。
“未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的新模式，將是‘一個線下可逛的線上平臺’”，溫苑雯指出，線上與線下渠道的融合，將進一步打破社區(qū)商業(yè)與消費者在時間及空間上的壁壘，滿足購物體驗的同時，為獲取大量外來客流亦創(chuàng)造了更多可能。
不同年代，年輕人的
居住夢想如何實現(xiàn)？
改革開放40多年，人們對居住的定義發(fā)生了翻天覆地的變化。房屋變得更加寬敞，裝修標準不斷更新，智能家居橫空出世，社區(qū)配套日臻完善，這一切都促進了居住夢想的持續(xù)升級。
1988年的小李
工作是分配的，房子也是分配的。剛工作那會兒單位給分了一個十多平方米的小單間。到了準備結(jié)婚的時候，單位重新給分了套房子，兩室一廳的那種。
比起原來的小單間，現(xiàn)在的這套小房子給了我一種“家”的感覺。
1998年的大帥
90年代，廣州已經(jīng)有不少商品房小區(qū)，我東拼西湊借了些錢，再加上工作幾年攢的積蓄，在離單位步行十分鐘的地方買了套商品房。那時候電梯房不好買，只能選樓梯房。
買的房子比那些房改房看上去要寬敞許多，裝修房子花了點心思，鋪了地磚，裝了熱水器，還買了臺29寸的電視。
2008年的家豪
福利分房早就沒了，21世紀踏入社會的年輕人，解決住不就是要依靠租房和買房嘛。我看房主要靠“樓巴”，一些樓盤提供的免費接駁車，拉著大家去一些比較遠的郊區(qū)樓盤。而且可選項也多了，洋房、別墅、公寓都能購買。
工作幾年后攢夠了首付的錢，到處看了看，我決定在郊區(qū)買套新的，這里房價很便宜，市區(qū)只夠買小兩房的錢，在這里能買套大三房，而且是帶裝修的那種。未來還有地鐵通車，發(fā)展前景我很看好。
2018年的美美
跟十年前相比，房價貴了不止一星半點，單靠自己的收入積蓄，買不起呀。周圍的人情況也和我差不多，買房肯定得爸媽來出錢，然后我自己月供。我其實租房買房都無所謂，但爸媽的想法和我不太一樣。但如果真的要買房的話，我覺得首先還是得有電梯，其他的需求要擺在后面。
現(xiàn)在很多手機APP就能在線看房，還能模擬出房間內(nèi)的實景，房子什么樣看上去一目了然。現(xiàn)在買房要考慮的東西也多了，比如離地鐵站的遠近，有沒有商業(yè)配套，有沒有學位，裝修條件如何等等，想買到稱心如意的房子還是要多做功課。
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