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2018年，雖各地土地流拍現(xiàn)象很多，但率先降價(jià)促銷(xiāo)拿回銷(xiāo)售款的房企仍然抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，儲(chǔ)備了不少土地。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，2018年全年， 銷(xiāo)售TOP100房企拿地總貨紙超過(guò)10萬(wàn)億元，較2017年降幅達(dá)到13%，其中，26家房企全年拿地貨紙超過(guò)1000億元，22家房企拿地建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米?？傮w來(lái)看，2018年，房企更傾向于收緊touzi準(zhǔn)備“過(guò)冬”。
10強(qiáng)房企拿地貨紙占一半
融資承壓、市場(chǎng)下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導(dǎo)致2018年房企拿地較上年相對(duì)謹(jǐn)慎，且加速資源流向規(guī)模房企，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未變。
分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10企業(yè)新增貨紙、建筑面積集中度均在50%以上，可以說(shuō)前十的規(guī)模房企瓜分了百?gòu)?qiáng)50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百?gòu)?qiáng)的24%?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2018年全年，拿地貨紙超過(guò)5000億元的是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大和萬(wàn)科地產(chǎn)，其拿地貨紙分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。
對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，一方面是因?yàn)槿谫Y收緊，規(guī)模房企融資成本低、流動(dòng)資金足、融資渠道廣等優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面，銷(xiāo)售額不斷創(chuàng)新高，以及在高周轉(zhuǎn)模式帶動(dòng)下，多數(shù)規(guī)模房企在2018年上半年仍熱衷于補(bǔ)庫(kù)存。
紙得關(guān)注的是，2018年，房企的拿地銷(xiāo)售比有所降低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年TOP100企業(yè)拿地銷(xiāo)售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相去甚遠(yuǎn)。從各梯隊(duì)來(lái)看，無(wú)一例外大幅下滑，一方面是這些房企在去年銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)較快，例如富力、金科早在去年前10個(gè)月業(yè)績(jī)就已經(jīng)突破千億元，另一方面，對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致其在touzi拿地上相對(duì)保守，陽(yáng)光城、泰禾、融信等企業(yè)拿地金額較上年下滑幅度較大。
向三四線(xiàn)城市下沉
在2018年上半年“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲(chǔ)”，下半年“緊touzi、穩(wěn)現(xiàn)金”的全年走勢(shì)下，百?gòu)?qiáng)房企touzi布局也更多聚焦在市場(chǎng)熱度高的三、四線(xiàn)以及中西部高能級(jí)二線(xiàn)城市。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也在采訪(fǎng)中獲悉，尤其是上半年，很多上市公司去一線(xiàn)城市或者二線(xiàn)城市周邊的三、四線(xiàn)城市搶地，搶到地的房企基本都付出了比預(yù)期高的代價(jià)。下半年市場(chǎng)變化后，三、四城市土地出讓才不那么火熱，但仍有房企在趕末班車(chē)。
克而瑞認(rèn)為，對(duì)比各房企2018年新增拿地單位貨紙和2018年銷(xiāo)售均價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，有50%的企業(yè)單位貨紙較銷(xiāo)售均價(jià)下降，這也與去年房企熱衷在三、四線(xiàn)拿地相互印證。在TOP20企業(yè)中，綠地、新城、招商等降幅均超過(guò)20%，新增土儲(chǔ)向三、四線(xiàn)城市傾斜明顯。
即便三、四線(xiàn)熱度開(kāi)始衰退，但全年仍有半數(shù)企業(yè)touzi在下沉，一方面是希望趕上三、四線(xiàn)的末班車(chē)，另一方面是平衡布局結(jié)構(gòu)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2018年百?gòu)?qiáng)房企布局選擇來(lái)看，地域聚焦的touzi策略明顯。能級(jí)選擇上，三、四線(xiàn)依然是多數(shù)房企的首選。房企在三、四線(xiàn)新增土儲(chǔ)建面占比接近六成，比二線(xiàn)城市高出20個(gè)百分點(diǎn)，一線(xiàn)城市受到供應(yīng)緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。
但從四季度來(lái)看，此前需求過(guò)度透支、棚改力度衰退的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，部分三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)降溫顯著，在整體謹(jǐn)慎touzi策略下，房企開(kāi)始收縮對(duì)低能級(jí)城市touzi力度，并逐步開(kāi)始回歸二線(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，四季度典型房企在二線(xiàn)城市touzi拿地建面占比已基本與三、四線(xiàn)持平。
克而瑞預(yù)計(jì)，在謹(jǐn)慎touzi預(yù)期下，2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑，touzi拿地更趨于理性，通過(guò)快速擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖擊規(guī)模暫時(shí)告一段落。2019年無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，整體的touzi態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過(guò)冬成為房企的共識(shí)。
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