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劉先生在未獲母親授權(quán)的情況下，代為簽訂合同，出售母親的房子。但醉終母親不同意售房，劉先生被買(mǎi)房人以締約過(guò)失告上法院。記者今日獲悉，西城法院判決劉先生退還收取的購(gòu)房定金，還要額外賠償買(mǎi)房人的損失10萬(wàn)元。
買(mǎi)房人孟先生經(jīng)中介居間介紹，看中了西城區(qū)的一套房子。當(dāng)時(shí)，出面與孟先生簽訂購(gòu)房合同的是張女士的兒子劉先生。孟先生覺(jué)得，兒子代表母親辦理賣(mài)房手續(xù)挺正常，也沒(méi)多加個(gè)心眼兒，在沒(méi)看見(jiàn)張女士的授權(quán)委托書(shū)的情況下，輕信了劉先生的承諾，支付了3萬(wàn)元的買(mǎi)房定金，簽了合同。
不成想，房主張女士根本不同意賣(mài)房，以兒子無(wú)權(quán)代理為由，拒絕追認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也拒絕協(xié)助孟先生辦理貸款、過(guò)戶等手續(xù)。孟先生屢次催告無(wú)果的情況下，只得將劉先生告上法院。在訴訟期間，孟先生申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)紙進(jìn)行鑒定。經(jīng)評(píng)估，這套房子價(jià)紙320萬(wàn)元。距離孟先生簽訂合同不到一年的時(shí)間，已經(jīng)漲了68萬(wàn)元。
孟先生認(rèn)為，自己無(wú)法購(gòu)買(mǎi)涉案房屋是由于劉先生未取得其母授權(quán)，卻謊稱(chēng)已經(jīng)獲得授權(quán)而簽訂合同，因此劉先生應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失，不僅要退還3萬(wàn)元定金，還要賠償他房?jī)r(jià)增幅損失68萬(wàn)元。
法院認(rèn)為，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
劉先生代母親簽訂賣(mài)房合同時(shí)，沒(méi)有提供相應(yīng)的授權(quán)手續(xù)，也沒(méi)有其他證據(jù)證明劉先生取得了授權(quán)以及張女士對(duì)兒子的代理行為進(jìn)行了追認(rèn)，因此法院認(rèn)定劉先生無(wú)權(quán)代理母親簽訂合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)張女士不發(fā)生效力。劉先生應(yīng)向買(mǎi)房人孟先生承擔(dān)合同無(wú)效后的賠償責(zé)任。
合同無(wú)效后，劉先生收取的3萬(wàn)元定金應(yīng)予返還。至于孟先生所主張的差價(jià)損失，法院認(rèn)為，孟先生早在房屋不能按時(shí)過(guò)戶時(shí)就已經(jīng)知道張女士拒絕追認(rèn)兒子的代理行為，孟先生應(yīng)當(dāng)采取合理措施避免損失擴(kuò)大。另外，孟先生在簽訂合同時(shí)，清楚劉先生沒(méi)有提供委托代理手續(xù)，合同可能存在無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。法院醉終酌情確定劉先生賠償孟先生損失10萬(wàn)元。
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