購房威信:108
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置業(yè)指南:“借名海南買房”到底靠不靠譜? 瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng),瓊海獨(dú)一無二的氣候環(huán)境和旅游資源,集合了居住、旅游、度假、養(yǎng)老等多種元素。
借名瓊海買房,是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義海南購房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為,房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)海南購房人或者真正海南購房人,被借名之人為登記海南購房人。那么借名瓊海買房到底靠不靠譜?都有哪些風(fēng)險(xiǎn)?應(yīng)該如何來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢?
一、借名瓊海買房可靠嗎?
1、借名瓊海買房涉及到兩個(gè)關(guān)系:
(1)出資人(借名人)與出名人(被借名人)之間的關(guān)于借名瓊海買房的內(nèi)部協(xié)議。
(2)被借名人(房屋買受人)與房屋出賣人之間的瓊海市房地產(chǎn)買賣合同關(guān)系。
2、借名協(xié)議無效,房屋買賣合同有效
如果借名協(xié)議無效,意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的海南購房款,在合同無效后,只能由被借名人予以返還,雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán),這在瓊海房價(jià)不斷上漲的年代,相信是無數(shù)被借名人夢(mèng)想看到的結(jié)果。
因此,借名協(xié)議無效,意味著真正的出資人將無法按照預(yù)先的設(shè)想,依法取得登記在被借名人名下的瓊海市房產(chǎn)。在借名協(xié)議無效,而房屋買賣合同有效的情況下,瓊海市房產(chǎn)將歸被借名人所擁有。
3、借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效
這意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效,房屋買賣合同無效,意味著出賣人需要返還被借名人的海南購房款,而被借名人應(yīng)依法返還房屋。因此,當(dāng)借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效的情況下,也意味著海南房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出賣人的,房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài)。
二、借名瓊海買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
1、被借名人反悔
如果被借名人反悔,而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付海南購房款的事實(shí),要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回海南購房款就會(huì)很困難。
2、銀行貸款合同提前解除
如果銀行查明實(shí)際海南購房人與貸款人不是同一個(gè)人,也可能依據(jù)貸款合同的相關(guān)規(guī)定,提前解除合同。而一旦無法取得貸款,房屋的購買就可能出現(xiàn)困難。
3、被借名人陷入債務(wù)等糾紛
從被借名人領(lǐng)取瓊海市房產(chǎn)證到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時(shí)間,有一種情況是,如果被借名人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù),或存在離婚糾紛,則瓊海市房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。
4、被借名人私下賣房
如果被借名人不守誠信,偷偷將此瓊海市房產(chǎn)出售,而海南購房者(第三人)因基于對(duì)瓊海市房產(chǎn)登記的信任,購買了此瓊海市房產(chǎn)。那么,真正出資的海南購房人就可能無法追回此瓊海市房產(chǎn)。
5、過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)
即使被借名人不存在任何違約及有違誠信的行為,那么將被借名人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下,也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
三、應(yīng)該如何來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
1、了解產(chǎn)權(quán)
如果確實(shí)需要采取“借名”方式購買住房的話,那么在借名海南購房前,實(shí)際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)名義產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行全面了解,不只限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容,還有相關(guān)的身份證件以及債務(wù)關(guān)系等,這些都需要了解清楚,以免承擔(dān)不必要的損失。
2、簽好協(xié)議
實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好借名瓊海買房的書面協(xié)議,以書面方式確定該瓊海市房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人,明確產(chǎn)權(quán)歸屬及雙方權(quán)利義務(wù)。如果在協(xié)議中實(shí)際出資人提供證據(jù)證明其對(duì)房屋確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明其存在保留所有權(quán)的意思表示的,那就無法要求登記人辦理房屋過戶登記手續(xù),但有權(quán)向登記人另行主張出資債權(quán)。
3、保留證據(jù)
實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在海南購房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付瓊海房價(jià)款,并保留海南購房合同、貸款合同、海南購房款發(fā)票及向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)資料原件。日后如發(fā)生糾紛,實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護(hù)自己的權(quán)利。
4、簽訂合同
實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至瓊海市房地產(chǎn)交易中心就該瓊海市房地產(chǎn)簽訂抵押合同,由名義產(chǎn)權(quán)人將該瓊海市房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,辦理抵押登記。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋及做出其他行為損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。
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