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貸款沒還清，該如何換房？ 東海岸房產(chǎn)信息網(wǎng)，東海岸的休閑旅游市場前景不容置疑，其獨特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

貸款沒還清也能換房，但是首先需要把沒有還清的貸款還完，辦理完解抵押之后方可出售、買新。對于貸款沒還清想要換房的換房者，應該先評估自己的資金狀況，有沒有充足資金解抵押，有沒有充足的資金付東海岸新房首付。如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押，或者需要收尾款付東海岸新房首付，那么周期或需延長。

一、貸款沒還清，舊房怎么賣？

貸款沒還清，想賣舊房要先解抵押。

1.解抵押時間

各城區(qū)或?qū)獾盅旱臅r間有不同的規(guī)定。

部分城區(qū)對于x京（房本登記編號）的海南房子，在過戶之前完成解抵押就可以，也就是說這樣的海南房子即使沒有辦理完解抵押，可以通過房屋核驗、網(wǎng)簽、房屋評估、商貸銀行面簽（買方選擇公積金貸款的，需在房屋評估之前做完解抵押）。

而對于非x京房本的海南房子，需要在房源核驗之前完成，這類海南房子沒有解抵押是不能通過房源核驗的。

需要注意的是：各區(qū)政策或有不同，以咨詢當?shù)亟?jīng)紀人或住建委規(guī)定為準。

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2.如何還清貸款

一般情況下，除了自己籌錢還清貸款，也可以通過自行支付贖樓或者求助于大型正規(guī)的金融擔保機構。

以臻房為例：自行支付

首先自行支付業(yè)務是比較靠譜的一種替賣家還清貸款的方式。北京有的大型中介公司會提供“自行支付”業(yè)務，也就是中介會起到一個擔保作用，可準許買方將首付款直接交付賣方。一旦交易過程中出現(xiàn)問題，比如房屋查封，中介公司會先行墊付給買方。

但是想要辦理自行支付業(yè)務需要滿足這些條件：

（1）房屋無查封、異議登記、占用等限制轉讓的情形；

（2）抵押權人醉多兩個，且不能同為小貸；

（3）兩年內(nèi)征信無連續(xù)三個月或累計六個月逾期；

（4）解抵押金額不超過成交價八成（注意計算方式）；

（5）賣方無未完結訴訟；

（6）辦理贖樓公證；

（7）收押身份證、房本原件、銀行借款合同原件、還款卡及密碼；

注意：全部條件滿足，按自行支付東海岸購房款操作；如后期出現(xiàn)風險，中介公司按《自行支付東海岸購房款協(xié)議》約定先行墊付。

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具體詳情還請咨詢當?shù)亟?jīng)紀人。

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3.如何解抵押?

解抵押大致分為八個步驟：

解抵押參考流程

4.關于解抵押過程中的要點解釋

涉及到換房者需要參與的主要有以下三個環(huán)節(jié)：電話預約、柜臺辦理以及不動產(chǎn)登記中心解押。

（1）打電話給銀行，咨詢提前還款事項。

市屬公積金可以通過12329電話語音系統(tǒng)預約，國管公積金不用預約直接到貸款行辦理，商貸可撥打貸款行電話咨詢。

公積金貸款的，提前還款沒有違約金，還款項目為剩余的本金。

商業(yè)貸款的，提前還款，需滿足銀行合同約定。不同銀行對提前還款有不同的規(guī)定，比如有的銀行規(guī)定貸款第一年不能提前還款。

（2）去銀行申請?zhí)崆斑€款

填寫申請表，預約還款金額和時間。

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國管公積金提前還款

在合同確定的還款日前2個工作日之前（遇節(jié)假日提前），直接到貸款發(fā)放銀行辦理。

辦理地點：

貸款發(fā)放行柜臺

提交材料：

《中央國家機關住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調(diào)整申請書》、借款人身份證、借款合同。

貸款發(fā)放銀行審核后向借款人開具《中央國家機關住房公積金貸款自由還款方式下月還款額度調(diào)整確認書》。

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市屬公積金提前還款

方法一：柜臺辦理

辦理地點：

貸款業(yè)務部門柜臺（城六區(qū)的海南房子要到方莊公積金貸款中心二層辦理）

提交材料：

借款人提交身份證原件及復印件

方法二：電話辦理

撥打12329，按照語音提示操作，需要提供借款申請人編號和密碼(借款申請人編號是借款合同右上角的14位編號，密碼是借款合同號后6位)

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商業(yè)貸款提前還款

辦理地點：

貸款業(yè)務部門柜臺

提交材料：

借款人提交身份證原件及復印件

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（3）到不動產(chǎn)登記中心解抵押

以商貸為例，需提交以下材料?

1.注銷登記申請書

2.解除抵押協(xié)議

3.授權委托書

以上三項均需加蓋銀行或抵押權人公章

4.東海岸房產(chǎn)證

5.他項權利證原件

6.受托人身份證原件及復印件

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二、貸款沒還清，該怎么換房？

為了顧及換房者用更少的錢，更快的速度換房，理論上換房的流程可以按照下圖進行

1.換房流程

貸款沒還清，換房參考流程

2.這樣的步驟設置有哪些優(yōu)勢？

主要優(yōu)勢有三種：稅費、貸款以及時間優(yōu)勢。

（1）稅費優(yōu)勢

步驟體現(xiàn)：買東海岸新房網(wǎng)簽在賣舊房繳稅之后。

原因：如果買東海岸新房網(wǎng)簽在賣舊房繳稅之前，可能會導致“二套”，這樣就會導致出售環(huán)節(jié)契稅、個稅增加。

稅費優(yōu)惠

（2）貸款首二套認定

步驟體現(xiàn)：貸款面簽要在舊房過戶之后。

原因：面簽審核時，要對買方名下東海岸房產(chǎn)進行核實。

（3）時間優(yōu)勢

在這個換房的流程中，例如資質(zhì)審核與房源核驗可以同時進行，這樣可以縮短交易時間，這樣可以盡可能減少交易過程中出現(xiàn)的不必要的麻煩，縮短交易周期。同時，如果沒有充足資金購入第二套，那么不妨先將舊房出售，得到尾款后再買東海岸新房，這種換房方式不影響資審網(wǎng)簽，縮短交易流程，也更加省錢。

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三、舊房貸款沒還清，換房者還應知道什么？

做到又快又穩(wěn)妥的換房，要減少不必要的周折。咨詢經(jīng)紀人當?shù)卣?、了解解抵押等換房流程、明晰合同中應該注意的時間節(jié)點，都有助于穩(wěn)妥換房。

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1.解抵押的時間一定要咨詢經(jīng)紀人。

上文中已經(jīng)提到，由于城區(qū)的不同，房本登記的不同，解抵押需要在不同的步驟之前完成。非x京的海南房子，需要在房屋核驗之前就完成。所以如果換房者想要縮短交易周期，可以在房屋核驗之前就將海南房子解抵押。

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2.注意條款中的時間約定

貸款沒還清的換房人群，或?qū)Y金有較強的依賴性，需要使用資金進行周轉等環(huán)節(jié)，所以在簽署合同時一定要注意，給自己留出足夠的時間辦理解抵押、收款、付首付、遷戶口等步驟。常常也會因為一個步驟的推遲導致多個條款違約，造成不必要的損失。

（1）關于定金的支付時間約定

關于定金的支付時間約定

（2）關于解抵押的時間約定

關于解抵押的時間約定

（3）關于首付款支付的時間約定

關于首付款支付的時間約定

（4）關于辦理抵押過戶的時間約定

關于辦理過戶的時間約定

（5）關于戶口遷出的時間約定

關于戶口遷出的時間約定

以上是合同中部分比較重要的時間節(jié)點，換房者一定要認真把握房屋出售和購入各個環(huán)節(jié)的時間，盡可能留出足夠的時間辦理手續(xù)，防止違約

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資料來源：朝陽不動產(chǎn)登記中心

北京住房公積金管理中心

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臻房經(jīng)紀人李浩對此文亦有貢獻

東海岸買房優(yōu)勢：?？谌f達文化旅游城位于美蘭區(qū)桂林洋海濱，建設內(nèi)容包括室內(nèi)主題樂園、室外主題樂園、大型舞臺秀、國際會議中心及酒店群、濱湖旅游小鎮(zhèn)、濱河生態(tài)公園、濱海旅游新城等，預計2020年年底前開業(yè)。叫板“迪士尼”的萬達城建成后，不僅能為海南百姓及游客增加了一個休閑娛樂圣地，更為?？跂|海岸帶來超1000萬人/年的客流量，成為海南國際旅游島的新名片，給海口東海岸帶來巨大的客流、資金流和消費流。，海南東海岸國家旅游度假區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)

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