租賃機(jī)構(gòu)端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 業(yè)內(nèi)：存量房時(shí)代要拼核心運(yùn)營(yíng)

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人民網(wǎng)北京7月28日電 （孔海麗 實(shí)習(xí)生 吳凡）經(jīng)過幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國(guó)住房租賃行業(yè)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期，供應(yīng)端形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的市場(chǎng)格局。

近日，由貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書》（以下簡(jiǎn)稱白皮書）數(shù)據(jù)顯示，住房租賃機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，開發(fā)企業(yè)提供的長(zhǎng)租公寓與租房機(jī)構(gòu)提供的分散式租賃房源快速增加。

與此同時(shí)，《白皮書》指出，租賃機(jī)構(gòu)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇，行業(yè)集中度增加，更考驗(yàn)機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率和資金運(yùn)作能力等。

“在行業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀地對(duì)待行業(yè)市場(chǎng)，杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)?！必悮ふ曳渴紫?jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析指出，租賃機(jī)構(gòu)突圍需要更加重視核心運(yùn)營(yíng)能力。

住房租賃機(jī)構(gòu)化占比將進(jìn)一步提升

《白皮書》監(jiān)測(cè)了10個(gè)住房租賃熱點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)，分析發(fā)現(xiàn)北京和長(zhǎng)三角地區(qū)城市機(jī)構(gòu)化租賃占比領(lǐng)先，北京為10.3%，上海、蘇州、杭州、南京4個(gè)城市平均數(shù)據(jù)為6.9%。

綜合10個(gè)城市未來三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計(jì)劃、城中村整治計(jì)劃和歷史進(jìn)度，《白皮書》預(yù)測(cè)了2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu)：機(jī)構(gòu)化占比方面，各城市都將有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅醉高，這得益于兩個(gè)城市100萬套機(jī)構(gòu)化管理計(jì)劃（深圳100萬套收儲(chǔ)；上海70萬套新建+30萬套收儲(chǔ)）。京滬深三個(gè)一線城市的變化逐步趨近于國(guó)際發(fā)達(dá)城市水平（紐約60% 東京90%），未來每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約；杭州比例超過1/5，是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭；6個(gè)城市比例超過10%。機(jī)構(gòu)化租賃將越來越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%；從供給方面看，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的供給市場(chǎng)；從租客需求端看，隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇，租賃需求增加。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。

租賃機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力

另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前在品牌連鎖公寓中，頭部企業(yè)已成規(guī)模，累計(jì)管理數(shù)量約為160萬間，品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬間。

《白皮書》指出，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中已擁有創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未來隨著政策的推進(jìn)，國(guó)企系也將加入戰(zhàn)局，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。此外，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，各領(lǐng)域的頭部企業(yè)都已形成，發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開始紛紛離場(chǎng)，行業(yè)進(jìn)入洗牌期。

面對(duì)當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵。租賃的本質(zhì)是服務(wù)居民，因此住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心是運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵成功要素就是提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，為此公寓的運(yùn)營(yíng)商需要具備房源獲取能力、品質(zhì)控制能力、供應(yīng)鏈管理能力、效率運(yùn)營(yíng)能力和客戶獲取能力五大核心競(jìng)爭(zhēng)要素，才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)突圍。

除了運(yùn)營(yíng)和盈利模式需要發(fā)展，長(zhǎng)租公寓的融資渠道也一直是行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)之一。早期長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資渠道相對(duì)比較狹窄、融資成本較高。近年來，政府加強(qiáng)政策扶持力度，長(zhǎng)租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長(zhǎng)。據(jù)《白皮書》統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)租領(lǐng)域已基本形成風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、ABS、REITs權(quán)益型融資等六大融資方式，這對(duì)行業(yè)發(fā)展來說可謂具有重大意義。

以新派公寓為例，其試點(diǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)touzi信托基金（REITS），獲得2 .7億元融資。這給行業(yè)的發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑，讓缺少資金支持的從業(yè)者看到了新的希望。但《白皮書》同樣指出，REITs發(fā)展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回報(bào)率對(duì)touzi者的吸引力不強(qiáng)，因此REITs的落地仍需時(shí)間，但未來，一旦REITs方式發(fā)展成熟將有利于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成touzi、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出的完整閉環(huán)。

住房租賃行業(yè)需避開“三大風(fēng)險(xiǎn)”

結(jié)合租賃行業(yè)現(xiàn)狀和《白皮書》內(nèi)容，楊現(xiàn)領(lǐng)綜合分析認(rèn)為，租賃市場(chǎng)需要規(guī)避“將租賃簡(jiǎn)單地等同開發(fā)、把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)、將租賃發(fā)展等同于金融支持用于開發(fā)”這三大風(fēng)險(xiǎn)。

他指出當(dāng)前租賃市場(chǎng)不可能依靠增量市場(chǎng)的開發(fā)完成供應(yīng)，增量時(shí)代已經(jīng)過去，高品質(zhì)商品住房用地的持續(xù)供應(yīng)才是市場(chǎng)所需要的。同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)存在錯(cuò)配矛盾。拿北京舉例，2018年北京租賃市場(chǎng)的醉大變化就是隨著人口向城市中心遷移，租賃市場(chǎng)也需要相應(yīng)內(nèi)遷，三四環(huán)租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當(dāng)快速上升。但北京目前的租賃用地集中在五環(huán)、六環(huán)外，供求結(jié)構(gòu)在空間上存在失衡現(xiàn)象。

其次，租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)。正常的換房市場(chǎng)和改善性市場(chǎng)能為租賃市場(chǎng)提供房源。只有不斷推出改善型住房，滿足人們的換房欲望，將原有住房釋放出來，市場(chǎng)才有流動(dòng)的“活水”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性發(fā)展才有可能。

此外，簡(jiǎn)單地把租賃發(fā)展等同于金融支持用于開發(fā)，是租賃市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。在租金回報(bào)率較低的現(xiàn)有環(huán)境下，眾多企業(yè)仍舊投身租賃市場(chǎng)，其核心原因是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)能夠帶來租金回報(bào)率的提高。在租賃行業(yè)中，唯一具備網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的就是分散式租賃。對(duì)房屋進(jìn)行增紙改造，提供高品質(zhì)的租賃服務(wù)，才能達(dá)到一定規(guī)模，才能確保高出租率，從而獲得較高的租金回報(bào)率，確保企業(yè)的生存。

楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，過去二十年是房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代，未來十年總體上是服務(wù)時(shí)代。面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)增量向存量轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，如何保證存量的優(yōu)勢(shì)，這就需要企業(yè)通過不斷提高服務(wù)質(zhì)量，打造品牌效應(yīng)，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，形成良好的循環(huán)發(fā)展，才能在租賃市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地。

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