5月土地市場(chǎng)現(xiàn)“冰火兩重天”：一線冷清三線火熱

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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《5月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，5月份40城土地成交建筑面積、土地出讓金收入環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續(xù)2個(gè)月同比下跌，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

從其監(jiān)測(cè)結(jié)果來(lái)看，40個(gè)城市土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重：一線城市冷清，量?jī)r(jià)齊跌；二線城市呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)；三線城市火熱，土地成交均價(jià)創(chuàng)下2011年以來(lái)新高。與4月相比，40城土地成交建筑面積大幅萎縮，年初累計(jì)土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時(shí)，40城土地成交均價(jià)也連續(xù)2個(gè)月同比下跌，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

多項(xiàng)指標(biāo)

增幅收窄

報(bào)告顯示，5月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積2797.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.4%，同比增長(zhǎng)20.8%，同比增幅較4月份大幅收窄。1-5月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積18381.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.03%，同比增長(zhǎng)26.8%。

土地出讓金收入方面，5月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環(huán)比下降14.2%，同比增長(zhǎng)35.3%，土地出讓金已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。1-5月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入8659.4億元。

土地出讓均價(jià)方面，5月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4609.6元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比下降3.4%。

土地成交溢價(jià)率方面，5月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率19.9%，與4月相比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，有所企穩(wěn)。

分城市來(lái)看，5月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價(jià)率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

一線冷清

三線火熱

從城市分類(lèi)來(lái)看，5月份一線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為36.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份一線城市的土地成交量進(jìn)一步萎縮；成交均價(jià)為11593.3元/平方米，環(huán)比下降7.5%，同比下降20.1%。

易居研究院分析認(rèn)為，目前一線城市的土地市場(chǎng)已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌的情況，土地成交均價(jià)自2017年6月左右開(kāi)始震蕩下跌，土地成交建筑面積自2017年年末也連續(xù)萎縮，預(yù)計(jì)三季度一線城市的土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析指出，從當(dāng)前土地供應(yīng)的數(shù)量、類(lèi)型、用途和條件來(lái)看，北京等一線城市一方面謹(jǐn)慎放量、多元考慮，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上多元配置土地資源、滿足不同群體的土地需求；另一方面也盤(pán)活庫(kù)存土地、多效開(kāi)發(fā)利用，包括對(duì)當(dāng)前限價(jià)房用地加增自持比例要求、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，也顯示了國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。

二線城市土地市場(chǎng)逐漸降溫。5月份二線城市土地成交建筑面積為1968.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19.0%，同比增長(zhǎng)53.7%；成交均價(jià)為4686.8元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比下降5.6%。二線城市的土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5825.6元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，土地成交面積也連續(xù)4個(gè)月萎縮。

三線城市土地成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來(lái)新高。5月份三線城市土地成交建筑面積為793.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.5%，同比下降7.9%；成交均價(jià)為2187.3元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.8%，同比上漲26.2%。與一二線城市較為冷清的土地市場(chǎng)相反，三線城市的土地市場(chǎng)顯得相當(dāng)火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現(xiàn)了萎縮，但土地成交均價(jià)卻有較大反彈，是2011年以來(lái)的新高。

市場(chǎng)壓力逐漸顯現(xiàn)

防范三四線城市土地過(guò)熱

易居研究院報(bào)告顯示，5月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積與4月相比大幅萎縮，年初累計(jì)土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時(shí)，40城土地成交均價(jià)也連續(xù)2個(gè)月同比下跌，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線城市以及部分熱點(diǎn)的二線城市均出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，導(dǎo)致土地市場(chǎng)較為冷清，土地成交均價(jià)也隨之不斷下行。在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致5月三線市場(chǎng)的土地市場(chǎng)較為火熱，土地成交均價(jià)創(chuàng)下新高，相關(guān)調(diào)控部門(mén)應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一二線城市5月份土地成交遇冷，尤其是一線城市近乎面臨“無(wú)地可拍”的窘境，宅地供應(yīng)愈加緊俏。隨著人地掛鉤政策加快落實(shí)，一二線城市將加快供地節(jié)奏，下半年成交規(guī)模有望回升至正常水平。從三四線城市來(lái)看，下半年或?qū)⒃馐苁袌?chǎng)更加直接的考驗(yàn)。2018年以來(lái)，熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)正在快速上漲，但是房?jī)r(jià)已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線城市的市場(chǎng)壓力將逐漸出現(xiàn)。

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冷清 冰火 土地市場(chǎng) 火熱 兩重天