房產(chǎn)中介20年累計交易額突破30萬億 貝殼研究院首提“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”

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貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)（貝殼找房供圖）

人民網(wǎng)北京9月8日電 （孔海麗）“自1998年房改到現(xiàn)在，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從醉初的二手交易衍生服務(wù)逐漸邁向成熟和產(chǎn)業(yè)化，累計交易額突破了30萬億。但行業(yè)仍然存在著高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達標(biāo)等難題?！必悮ふ曳渴紫?jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)日前在 “中介20年——歷史與進化，開啟新經(jīng)紀(jì)時代”分享活動上表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來只有走合作道路，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變。

與此同時，貝殼研究院首次提出了“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。

行業(yè)20年累計交易額突破30萬億

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一個衍生行業(yè)，考察它的歷史和發(fā)展需要將其放置到房地產(chǎn)市場大環(huán)境變遷之下。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，我國二手房交易市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億的交易額擴大到如今的萬億級別，全國累計交易額已達到30.33萬億，交易總套數(shù)達2391萬套。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年，二手房交易體量實現(xiàn)了跨越式增長。全國交易量達到1557萬套，占總交易額的70%。率先進入存量時代的一線城市表現(xiàn)更為明顯，楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說明，過去20年，北京的二手房交易額是5.1萬億，翻了120倍，交易總套數(shù)210萬套，翻了7.5倍；而上海的二手房交易總額是6.6萬億，翻了250倍，交易總套數(shù)365萬套，翻了15倍。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，隨著存量市場進一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。

與此同時，二手房市場催生并推動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，全國經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。

首提“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”

為了更加科學(xué)的評估一個國家經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，揭示和還原行業(yè)真相和問題，貝殼研究院首次提出一套“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，目前我國的傭金費率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達到國際成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)。目前中國的傭金率為2%，遠低于美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率，中國的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，也低于美國的0.6%，從人效來看，中國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時間投入?yún)s是后者的2倍。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，通過這6項指標(biāo)，既可以評估我國中介行業(yè)歷史、現(xiàn)狀，也能通過跨國比較尋找行業(yè)未來的發(fā)展方向。

缺少協(xié)作 行業(yè)難題待解

在二手交易市場，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。在行業(yè)發(fā)展的20年里，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成長起來成為行業(yè)的支柱力量，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的價紙愈發(fā)重要。

但貝殼研究院觀察發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人群體的生存狀態(tài)卻并不理想：收入總體偏低、波動性強、收入方差大，基尼系數(shù)高且增速分化，且經(jīng)紀(jì)人之間普遍缺少合作。

“具體來看，中介行業(yè)基尼系數(shù)偏高?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)指出，一組紙得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴(yán)重，北京醉低在0.5左右，廈門煙臺等城市接近0.7。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，前10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右?！斑@一收入差距在市場處于下行周期的時候?qū)⒏鼮槊黠@?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

“縱觀全國經(jīng)紀(jì)行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人作業(yè)現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是一大制約行業(yè)發(fā)展的問題?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，隨著國內(nèi)一二線城市全面進入存量時代，經(jīng)紀(jì)公司市場滲透率逐步擴大，從貝殼研究院的數(shù)據(jù)來看，各線城市滲透率普遍達到75%以上，但事實上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國范圍內(nèi)也占到了97%的比例。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實，因為缺少合作而難以形成規(guī)模效應(yīng)。

行業(yè)未來走向合作共贏

楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，經(jīng)歷20年沉浮變化的中介行業(yè)也積淀了一些可圈可點的發(fā)展模式和規(guī)則，為行業(yè)未來的走向提供了一個個可堪借鑒的樣本。

堅持真房源。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，對于中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，真房源是一個怎么強調(diào)都不為過的準(zhǔn)則。假房源不僅是對經(jīng)紀(jì)品牌美譽的損失，更是對社會資源的浪費。以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬位購房者，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費的時間成本折算成金額將高達1.1億元。

聚焦人效提升。如何以技術(shù)和管理進一步提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。楊現(xiàn)領(lǐng)分享了一組來自鏈家的數(shù)據(jù)：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程1561萬公里。

謀求合作。為了改善經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網(wǎng)絡(luò)作為構(gòu)建合作型生態(tài)的基礎(chǔ)，讓行業(yè)得以實現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)的變化。在移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)的滲透如此之快，對住房消費影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)在會上對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來趨勢做了一番剖析，他認(rèn)為，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡(luò)”即是經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團”合作，多個中介品牌并存的生態(tài)圈，一個或多個新型交易服務(wù)新平臺，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價紙。

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