團(tuán)購(gòu)微信：18089828470
看看銷(xiāo)售中心樓盤(pán)的沙盤(pán)和規(guī)劃圖，就交付一筆相對(duì)“低廉”的定金預(yù)訂了商品房。過(guò)去25年，這種開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房的制度，已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一種普遍的商品房銷(xiāo)售模式。但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成后的樣子，也不確定規(guī)劃是否能落實(shí)，甚至連是否如期收房都不清楚。
21日日，廣東省房協(xié)對(duì)下屬的副會(huì)長(zhǎng)單位發(fā)布《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）中關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的內(nèi)容引起了極大的關(guān)注。
《通知》顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報(bào)住建部。
《通知》提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。這意味著，廣東或取消1994年開(kāi)始實(shí)行的“商品房預(yù)售制度”。
對(duì)此，省房協(xié)的相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待醉終意見(jiàn)的匯總和研究。
《報(bào)送函》建議逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中，尚未完成建設(shè)的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。1994年，中國(guó)頒布《房屋管理辦法》。25年來(lái)商品房預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要制度。據(jù)記者了解，商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，對(duì)于有效滿(mǎn)足居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動(dòng)作用。
該制度同樣頗受爭(zhēng)議。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向包括廣東在內(nèi)的6省住建廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》中就要求，“對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理?yè)?jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。”
但是取消商品房預(yù)售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關(guān)于報(bào)送對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)有關(guān)情況的函(節(jié)選)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，分階段推進(jìn)。
《報(bào)送函》建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。
第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售，并將時(shí)間表向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。通過(guò)逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場(chǎng)有序適應(yīng)改革，使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
省房協(xié)回應(yīng)： 只是下發(fā)《通知》提建議
《通知》稱(chēng)，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，商品房預(yù)售制度實(shí)施已近25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。
有鑒于此，省房協(xié)特向各副會(huì)長(zhǎng)單位征集意見(jiàn)就商品房預(yù)售許可的存廢提出建議，并詳細(xì)說(shuō)明理?yè)?jù)，于9月23日前反饋。
據(jù)了解，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是受委托于9月21日向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)該份《通知》的，結(jié)果馬上被媒體披露出來(lái)，“只是征集意見(jiàn)而已，沒(méi)想到就被人發(fā)到群里，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標(biāo)題上有嚴(yán)重歧義?！?/p>
省房協(xié)相關(guān)人士表示，原文明明寫(xiě)的征集意見(jiàn)，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預(yù)售制”“擬定有關(guān)材料并上報(bào)住建部”這樣的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。
該名人士表示，目前《通知》正在征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待醉終意見(jiàn)的匯總和研究。
專(zhuān)家： 取消預(yù)售 不建議“一刀切”
樓市專(zhuān)家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預(yù)售制度，首當(dāng)其沖受到影響的就是開(kāi)發(fā)商企業(yè)，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進(jìn)一步升高，進(jìn)而市場(chǎng)也很有可能發(fā)生波動(dòng)。
預(yù)售制度實(shí)行以來(lái)，對(duì)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展其實(shí)是很有益處的，不僅給了開(kāi)發(fā)商一定的時(shí)間籌措建設(shè)資金，購(gòu)房者也通過(guò)開(kāi)發(fā)商讓利，可以低價(jià)預(yù)訂商品房，對(duì)兩者其實(shí)是雙贏的。
對(duì)于個(gè)別樓盤(pán)預(yù)售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問(wèn)題，繼而產(chǎn)生的法律糾紛，并非只能調(diào)整預(yù)售制度來(lái)解決，而是可以通過(guò)加強(qiáng)前期監(jiān)管來(lái)解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，未來(lái)人口總數(shù)勢(shì)必大量增長(zhǎng)，對(duì)于住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區(qū)的商品房庫(kù)存并未到過(guò)剩的程度，還沒(méi)到急需清庫(kù)存的時(shí)候。
若驟然取消預(yù)售制度，對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者而言都不是好消息。開(kāi)發(fā)商籌措資金的成本提高，企業(yè)要賣(mài)掉現(xiàn)房才能回籠資金，反過(guò)來(lái)會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實(shí)不建議“一刀切”地取消預(yù)售。（記者賈政）
買(mǎi)房TEL：1
0
898284
7O
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢(xún)師
