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西溪云廬是目前杭州股東醉多的項(xiàng)目，除了操盤(pán)的綠城，“幕后”出資方還有另外11家房企。
時(shí)至年底，杭州樓市步入沖刺階段，“沉寂”了一年的高價(jià)地項(xiàng)目終于扎堆開(kāi)始入市。繼10月下旬兩宗4萬(wàn)+地塊沁園與都會(huì)森林首開(kāi)后，樓面價(jià)高達(dá)36461元/m2的世茂錢(qián)塘天譽(yù)也于11月13日領(lǐng)出了預(yù)售證，首開(kāi)均價(jià)46500元/m2。這一價(jià)格幾無(wú)利潤(rùn)可言。
在限價(jià)、市場(chǎng)下行、融資困難、還債高峰到來(lái)等重壓下，房企認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，即便薄利甚至虧損，也要入市回籠資金。不過(guò)所謂有福同享有難同當(dāng)，房企早就預(yù)估到高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)，因而這些高價(jià)地的背后，往往站著多個(gè)股東方，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，單家房企不至于因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的虧損而深陷泥淖。
錢(qián)報(bào)記者通過(guò)“天眼查”查詢，這些高價(jià)地大多有2到5個(gè)股東，其中一宗高價(jià)地，背后的股東方竟然多達(dá)12個(gè)。
從一心等待限價(jià)放開(kāi)
到抓緊入市爭(zhēng)搶客戶
今年上半年，錢(qián)報(bào)記者整理資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，去年以來(lái)出讓的幾十宗高價(jià)地，離拿地時(shí)間過(guò)去了一年多，卻遲遲不愿意入市。當(dāng)時(shí)，這些高價(jià)地背后的房企們，正與限價(jià)博弈，一心期待限價(jià)放開(kāi)，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)醉大化。
然而，短短不到半年時(shí)間，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，這些高價(jià)地陷入了尷尬的境地。
一方面，限價(jià)始終沒(méi)有完全放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商能申領(lǐng)到的預(yù)售證價(jià)格始終沒(méi)能達(dá)到心理預(yù)期。在高昂的土地成本和財(cái)務(wù)成本面前，許多項(xiàng)目的薄利甚至虧損已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。上個(gè)月剛剛首開(kāi)的綠城建發(fā)沁園，2017年1月拿地時(shí)樓面價(jià)40766元/m2，首開(kāi)醉后申領(lǐng)到的均價(jià)僅49500元/m2（含精裝修6000元/m2）。雖然168套房源順利售罄，但這批房源虧本基本是板上釘釘。
在沁園所在的申花板塊，還有好幾宗高價(jià)地塊尚未入市，在限價(jià)不放開(kāi)的情況下，這些地塊能申領(lǐng)到的價(jià)格不會(huì)和沁園相差太多。那么可以預(yù)見(jiàn)，這些高價(jià)項(xiàng)目同樣賺不到錢(qián)，甚至可能虧損。
更讓開(kāi)發(fā)商頭疼的還是市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷速度之快，改善型購(gòu)房者轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，即便放開(kāi)限價(jià)，似乎也沒(méi)有足夠的需求來(lái)消化如此多的高價(jià)房源。上個(gè)月某高價(jià)地項(xiàng)目在限價(jià)狀態(tài)下首開(kāi)，卻因報(bào)名人數(shù)不足無(wú)需搖號(hào)，開(kāi)盤(pán)賣了不到五成，這也意味著，倘若限價(jià)放開(kāi)，該樓盤(pán)以更高的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，銷售結(jié)果只會(huì)更加糟糕。
世茂錢(qián)塘天譽(yù)是城東新城第一個(gè)3萬(wàn)+的高價(jià)地項(xiàng)目，早在2016年12月26日，世茂就以高達(dá)36461元/m2的樓面價(jià)拿下這宗地塊。由于不愿限價(jià)銷售，錢(qián)塘天譽(yù)“僵持”了將近兩年時(shí)間，財(cái)務(wù)成本高漲，但從13日領(lǐng)出的預(yù)售證看，首開(kāi)均價(jià)46500元/m2，基本是虧本銷售。
高價(jià)地背后股東多
市場(chǎng)下行期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)
高價(jià)地項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)正加速來(lái)臨。過(guò)去，因?yàn)橐粌蓚€(gè)touzi項(xiàng)目被套牢，導(dǎo)致整家房企面臨資金危機(jī)的案例也并不少見(jiàn)。
不過(guò)，或許正是因?yàn)楸姸啻笮头科笠呀?jīng)經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)周期，在瘋狂拿高價(jià)地的同時(shí)，他們也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。去年拿的高價(jià)地，大多數(shù)采取了房企合作的方式，一方面避免成為拿地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面也可以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。許多房企在拿地時(shí)就會(huì)選擇作為一個(gè)聯(lián)合體來(lái)參與拍賣，比如綠城和九龍倉(cāng)、首開(kāi)和金茂、濱江和平安等等，又或是某家房企拍下地塊后，再引入合作方。
記者通過(guò)“天眼查”查詢了20余個(gè)樓盤(pán)的注冊(cè)項(xiàng)目公司，其中大部分是樓面價(jià)高達(dá)3萬(wàn)元/m2以上的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)這些高價(jià)樓盤(pán)的背后，基本都有兩個(gè)以上股東方，不少項(xiàng)目的出資方達(dá)到了四五個(gè)，甚至有一個(gè)項(xiàng)目的出資方多達(dá)12個(gè)。
比如上個(gè)月首開(kāi)的沁園，其股東方不止拿地時(shí)的綠城和建發(fā)兩家開(kāi)發(fā)商，還包括杭房、宋都和天陽(yáng)。有這么多股東，即便首開(kāi)虧本銷售，分?jǐn)偟礁骷曳科笊砩?，就不至于太過(guò)肉痛。
今年上半年保利拿下奧體百億地塊時(shí)，大家就預(yù)測(cè)保利不會(huì)獨(dú)自操盤(pán)，至少會(huì)引進(jìn)兩家以上的合作方。近期，開(kāi)發(fā)商公布該項(xiàng)目案名為保利澄品101，股東方總共有5家房企，分別為保利、濱江、華潤(rùn)、新希望和華僑城。
股東醉多的是西溪云廬項(xiàng)目，雖然操盤(pán)的是綠城，但用“天眼查”一查，其股東除了綠城，居然還有建發(fā)、龍湖、九龍倉(cāng)、廣宇、天陽(yáng)、融信、華潤(rùn)、景瑞、西房、旭輝、保利等其他11家房企。
一位業(yè)內(nèi)人士表示：“一些總價(jià)較高的地塊往往股東方較多，主要原因是一家房企很難一次性拿出那么多土地款，二是房企們?cè)谝粋€(gè)板塊內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目交叉入股，可以避免相互之間直接的價(jià)格戰(zhàn)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這種情況在蕭山市北板塊尤為明顯?！?/p>
一高價(jià)地項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者：“原則上，由操盤(pán)方來(lái)做主要決策。等到市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，股東之間比較容易達(dá)成共識(shí)，畢竟虧損部分是一起承擔(dān)的。只要有一點(diǎn)利潤(rùn)，哪怕輕微虧損，也要盡快出貨保證資金回籠，才有機(jī)會(huì)在土地市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)后，拿地做對(duì)沖?！?/p>
當(dāng)然，也會(huì)出現(xiàn)股東方之間出現(xiàn)嚴(yán)重分歧的情況。杭州一高價(jià)樓盤(pán)，參股的兩家房企，一家想盡快出貨，另一家則想繼續(xù)耗著，等待限價(jià)徹底放開(kāi)，這就導(dǎo)致這一樓盤(pán)遲遲不能開(kāi)盤(pán)。
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