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5月經(jīng)濟需求下滑明顯
銷售的升溫并不意外。盡管樓市調(diào)控政策密集出臺，但很多熱點城市仍然推出了落戶新政等對沖措施。在資金壓力下，部分房企加快推盤節(jié)奏，并做出一定程度的價格折讓。
6月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)。在5月樓市升溫的情況下，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)明顯改善。
今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。自去年7月以來的10個月間，銷售面積增速首度出現(xiàn)反彈。同期的銷售額增速達到11.8%，增幅擴大2.8個百分點，出現(xiàn)醉近10個月的第二次反彈，上次反彈發(fā)生在歲末年初。
受此影響，房企資金到位增速明顯擴大。其他指標(biāo)中，土地購置面積增速再度轉(zhuǎn)正，施工和新開工都在加速，房地產(chǎn)開發(fā)touzi增速則繼續(xù)維持在10%以上的水平。
銷售的升溫并不意外。盡管樓市調(diào)控政策密集出臺，但很多熱點城市仍然推出了落戶新政等對沖措施。在資金壓力下，部分房企加快推盤節(jié)奏，并做出一定程度的價格折讓。
華創(chuàng)證券指出，自2016年8月蘇州和廈門等核心二線城市重啟XG算起，本輪房地產(chǎn)調(diào)控目前已歷時23個月，超過以往兩輪調(diào)控的時長。在這種情況下，需求反彈的動力仍然存在，未來樓市將可能進入一段博弈期。
供需兩端均旺盛
5月樓市的升溫局面，在供需兩端都有體現(xiàn)。在需求端，5月單月的商品房銷售面積達到1.42億平方米，雖然不及3月份的水平，但仍比4月增長了17.5%，同比增長8%。銷售額方面，5月單月的環(huán)比和同比增速分別為18.2%和17.7%。
這與市場的直觀感受頗為一致。成都某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，從4月開始，政府部門就對預(yù)售證的審核有所松動，5月“過審”的項目明顯增多，以求在一定程度上緩解成都市場“萬人搖號”的緊張局面。
北京朝陽區(qū)鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也指出，近期門店帶看情況明顯增多，其所在的東五環(huán)定福莊區(qū)域，二手房成交量有所增加，部分房源的成交價格也已出現(xiàn)提升。
中信建投認(rèn)為，5月市場升溫的原因主要有三個，一是預(yù)售證釋放邊際改善；二是今年龍頭房企推盤節(jié)奏提前；三是融資難度加大倒逼更多房企加速推盤兌現(xiàn)現(xiàn)金流。
此外，在經(jīng)歷了長時間的樓市調(diào)控后，需求正在謀求釋放。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自 2016 年 8 月蘇州和廈門等核心二線城市重啟XG開始，目前已經(jīng)歷時23個月，且不見松綁。而在2010-2011年、2013-2014年的兩輪周期中，樓市調(diào)控分別歷時21個月和16個月。
熱點城市不斷推出的落戶新政，疊加了這部分需求，也被認(rèn)為是此輪市場升溫的推手。據(jù)天津市人力資源和社會保障局消息，自5月16日發(fā)布人才新政至21日，天津共直接落戶5800人，領(lǐng)取調(diào)檔函的27000多人。
正因如此，盡管5月單月各地出臺了刷新紀(jì)錄的50次調(diào)控政策（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)），但仍被各項利好所抵消，醉終導(dǎo)致“紅五月”的出現(xiàn)。
供給端的數(shù)據(jù)繼續(xù)旺盛。前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi41420億元，同比名義增長10.2%，增速連續(xù)三個月維持在10%以上的水平。房企購地面積增速，由前4月的-2.1%，轉(zhuǎn)為2.1%。房企施工面積和新開工面積增速也均有所擴大。
由于供需雙雙改善，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）從4月的101.37提高至5月的101.58，實現(xiàn)了自去年7月以來的醉大漲幅。
價格博弈或?qū)⑸罨?/b>
5月市場升溫，也使房企的資金狀況得以改善。今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速創(chuàng)今年以來的新高，比1-4月份提高3個百分點。
但華泰證券認(rèn)為，這難以掩蓋房企融資環(huán)境的趨緊。因為新增資金主要來源于定金及預(yù)收款、自籌資金。國內(nèi)貸款依然延續(xù)同比負(fù)增長態(tài)勢，說明開發(fā)貸和非銀渠道依然趨緊。
華泰證券指出，在融資端持續(xù)收緊的情況下，政府和房企之間的價格博弈可能發(fā)生變化。一方面，房企為加速資金回籠，可能在價格方面做出讓步；另一方面，政府也有意通過擴大供給，緩解熱點城市的供需缺口，避免一二手房價倒掛所帶來的投機過熱。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)同“博弈”的觀點，但他表示，房價仍然具備上漲的動力，應(yīng)警惕需求爆發(fā)導(dǎo)致的房價失控。
其理由在于，當(dāng)前庫存創(chuàng)下醉近46個月的新低。而且從區(qū)域上看，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟庫存短缺時代。因此，短期來看，供需缺口并不容易填補。
張大偉表示，從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看出，商品房的銷售額上漲幅度與商品房銷售面積的漲幅差距在拉大，“這證明了房價上漲幅度在加快。”
房企的態(tài)度較為謹(jǐn)慎。某閩系上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，政策變化仍是未來的影響因素?！暗侥壳盀橹?，調(diào)控政策并沒有松動的跡象，而且隨時可能加碼?！彼f。因此，5月市場的回暖，究竟是反彈的先兆，還是曇花一現(xiàn)，目前尚需觀察。
但他同時表示，至少不會對市場過于悲觀。因為從部分熱點城市的搶房現(xiàn)象中可以看出，市場需求已經(jīng)累計到足夠的規(guī)模，并有能力為市場提供支撐。
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