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風(fēng)越來越大。問題是，該如何隨風(fēng)起舞呢？
千呼萬喚，4 月底，首份支持住房租賃資產(chǎn)證券化的文件終于落地。對整個住房租賃市場而言至關(guān)重要的金融環(huán)節(jié)，正在加速推進(jìn)。
政策支持、市場巨大、金融加速以及公寓企業(yè)的快速成長……一切的一切都在表明，住房租賃市場的“風(fēng)”正在變得越來越大。對此，活躍在一線的市場參與者是如何看待的呢？本
期專題報道聚焦風(fēng)口下的長租公寓，業(yè)界大佬以及產(chǎn)業(yè)鏈專家如何點(diǎn)評發(fā)展難點(diǎn)、痛點(diǎn)。
何衛(wèi)海爾家電產(chǎn)業(yè)集團(tuán)住房租賃行業(yè)總經(jīng)理
物聯(lián)網(wǎng)賦能智慧公寓2.0
2018 年是行業(yè)變革的一年，所以我們在這一年也在思考，做了非常多的行業(yè)調(diào)研。根據(jù)市場的變化和需求，2018 年我們會在三個新的維度上，進(jìn)行深入的服務(wù)和賦能。這三個維度分別是：品牌、物聯(lián)網(wǎng)、金融。
物聯(lián)網(wǎng)方面，希望和我們的合作伙伴一起打造 2.0 的智慧公寓產(chǎn)品，也就是全智能、全交互、全場景的智慧公寓。今年我們會與 50 家租賃住房企業(yè)實(shí)現(xiàn)共享租賃的戰(zhàn)略合作，將我們的三大戰(zhàn)略，圍繞這三個維度，給所有的公寓合作伙伴進(jìn)行賦能。
??歐陽捷新城控股集團(tuán)有限公司副總裁
長租公寓應(yīng)融合金融
上海按照戶籍人口，老年人要達(dá)到 540 萬人了，相當(dāng)于這個城市整個戶籍人口的老齡化率達(dá)到了 36%。而到 2050 年老齡化率將達(dá)到 44.5%，將近一半的人口是老年人。
這樣的城市還有生機(jī)、活力嗎？當(dāng)然沒有，只有靠外來人口引入這個城市，靠年輕人來沖消這些老齡化。所以我們必須吸引年輕人進(jìn)來，要給他們提供住房。
未來長租公寓的前景就是跟金融融合，如果不融合，就沒有前景。但是要跟金融融合，touzi回報率要能拿得出來，拿不出來就做不了金融。
薛斌房乾創(chuàng)始人
重視財務(wù)的專業(yè)性
這個市場被譽(yù)為一個超過 3 萬億的市場，2020 年的租賃房屋規(guī)模，被很多機(jī)構(gòu)預(yù)測將超過 1000 萬間。這個市場未來會非常大，人口紅利、租金紅利對我們來說都是很好的機(jī)會，而且伴隨著國家政策的支持，長租公寓的發(fā)展前景非常廣闊。
從財務(wù)的現(xiàn)金流和利潤能看出來，公寓企業(yè)玩到醉后，醉深入的事情就是財務(wù)的專業(yè)性?，F(xiàn)金流和利潤，背后就是運(yùn)營能力，運(yùn)營能力會反饋到空置率上，空置率特別好的時候，對企業(yè)的利潤就會有很大的幫助。
??楊鵬碧桂園長租經(jīng)營管理部總經(jīng)理
差異化將逐漸顯現(xiàn)
目前不管是萬科、龍湖還是朗詩、碧桂園，大家進(jìn)入這個市場的姿勢是差不多的。大家都在市場上爭奪房源，都在做輕資產(chǎn)，與此同時也布局重資產(chǎn)的項目，看起來是蠻接近的。但是我們相信，未來三年或者五年之后，大家就會長得完全不一樣了。
如果是輕資產(chǎn)項目，醉大的成本是租金成本，過去租金成本控制在租金收入的 40% 以下，現(xiàn)在基本上都是 60%，而超過60%基本上就不賺錢了。既然競爭這么慘烈，物業(yè)這么難找，我們就可能選擇自己來做物業(yè)。
莊巍申通資產(chǎn)總經(jīng)理
地鐵與城市、城市人的關(guān)系
這個短片表現(xiàn)的是從 5 點(diǎn)半一直到晚上 12 點(diǎn)，一個女孩在這個城市里面生活，依靠地鐵移動，依靠地鐵支付，在地鐵上蓋的商場里消費(fèi)，在地鐵上蓋的租賃公寓里睡覺，這就是地鐵和生活的關(guān)系、和城市的關(guān)系、和每一個人的關(guān)系。
我們的主業(yè)是地鐵，與此同時承擔(dān)了租賃住房的責(zé)任，在上海要建 1.6 萬到 1.8 萬套租賃住房。我們把土地拿出來，希望公寓運(yùn)營商們關(guān)注地鐵租賃住房。我們需要高中低的搭配，歡迎租賃產(chǎn)業(yè)鏈上的專業(yè)人士與我們交流合作。
邱紹謙中駿方隅Funlive營運(yùn)總經(jīng)理
打通不同類型的空間載體
我們除了考慮整個空間的載體之外，更多的是考慮消費(fèi)者從年輕到年老的不同時間節(jié)點(diǎn)，我們用打造生態(tài)圈的方式，打通所有的空間載體，把所有的服務(wù)放進(jìn)去，這樣就細(xì)分出了幾個板塊，比如長租公寓、聯(lián)合辦公、健身，還有大健康的部分。
我們跟國外地產(chǎn)基金的合作，不僅是獲得資本和金融化的渠道和手段，更重要的是獲得他們在國外的一些經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營能力。目前我們的目標(biāo)暫定為 3.5 萬間，但是我們還是主要以顧客滿意度為主，跟傳統(tǒng)的 KPI 是不同的。
??徐鋒協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理
盈利模式：“輕+重”
現(xiàn)在一線城市的新增量級很少，土地供給量非常少，競爭非常激烈，未來的機(jī)會一定是在存量市場。我們的初期定位是一線城市和核心領(lǐng)先的二線城市，會去做存量物業(yè)。
我們盈利的模式是“重 + 輕”，重相當(dāng)于基金的模式，全套的管退。輕類似于酒店管理，會做一些品牌輸出。今年可能以重為主，通過兩到三年的時間形成自有品牌之后，再對外進(jìn)行品牌輸出。
我們非常的開放，愿意進(jìn)行合作或者是合資。大家一起找到契合點(diǎn)，一起來開發(fā)我們的物業(yè)。
嚴(yán)勇上海萬科租賃住房事業(yè)部總經(jīng)理
租賃市場因城而異
發(fā)展住房租賃市場，國內(nèi)每個城市的特色不一樣，比如北京，直接用地這一塊的業(yè)務(wù)量比較大。比如廣深，村子里的業(yè)務(wù)很多。但是在上海，很多業(yè)務(wù)都是在國企里面。而且每個城市的發(fā)展?fàn)顩r也不一樣。
醉大的困惑和挑戰(zhàn)在于，目前這個行業(yè)并不成熟——不管是經(jīng)營還是收益。尤其是人才儲備也不夠成熟。我們有時候開玩笑說，我們要邊跑步邊修飛機(jī)，或者說飛機(jī)在飛的時候，我們還要給它做升級加載。這樣下來整個的工作量就會很大，要求也會非常多。
彭玲慧旭輝集團(tuán)領(lǐng)寓國際副總裁
加大輕重資產(chǎn)的融合
作為開發(fā)商，我們的組織機(jī)制、對這項產(chǎn)品的打造能力以及我們的金融整合能力，促成了這次 REITs 產(chǎn)品的發(fā)布。這次的 REITs 產(chǎn)品發(fā)布以后，我們 2018 年在戰(zhàn)略方向上會著重加大一部分輕重資產(chǎn)的融合。我們目前已經(jīng)獲取的重資產(chǎn)項目，將會依次裝到 REITs 產(chǎn)品里面去。
5 年 20 萬間是我們保底要做到的目標(biāo)，今年我們會更加地聚焦一線城市，我們會在touzi的戰(zhàn)略上分為一級梯隊和二級梯隊。二級梯隊會去重點(diǎn)孵化核心的城市，并且重點(diǎn)孵化核心的板塊。
張沛洲碧桂園上海區(qū)域長租管理部總經(jīng)理
輕重并舉，實(shí)現(xiàn)三年100萬間目標(biāo)
碧桂園依托房產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的大平臺，分兩步走，有的偏重資產(chǎn)，有的偏輕資產(chǎn)，輕重并舉。
輕資產(chǎn)主要是打磨產(chǎn)品，鍛煉運(yùn)營團(tuán)隊，目前上海區(qū)域的很多項目都是以輕資產(chǎn)為主。與此同時重資產(chǎn)也在推進(jìn)，我們拿到的 20 多個項目里面，很多都有自持要求。
我們與一些央企、國企也有合作，我們可以輸出運(yùn)營能力。通過這種方式去達(dá)到三年 100 萬間的目標(biāo)。按照集團(tuán)的布局，大概有 17 個區(qū)域、24 個城市在推進(jìn)長租業(yè)務(wù)，重點(diǎn)集中在一線城市和強(qiáng)勢的二線城市。
??趙剛同策咨詢集團(tuán)副總裁、代理事業(yè)部董事長
蛋糕巨大，房企發(fā)力
2017 年是長租元年，縱觀整個房地產(chǎn)發(fā)展史，從來沒有一次在房地產(chǎn)大行業(yè)當(dāng)中一個細(xì)分的長租業(yè)務(wù)能受到這么高的關(guān)注。政策頻出，房企動作不斷。
未來長租公寓的市場蛋糕是非常大的，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)、開始真正關(guān)注和堅決行動的時候，他們的速度、他們的戰(zhàn)略能力是非常強(qiáng)大的，5 萬間基本上是起步門檻，大家都雄心壯志。
房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域的精英和高管，也開始進(jìn)入長租領(lǐng)域。地產(chǎn)金融對于長租公寓的發(fā)展，是非常重要的一把鑰匙。
??曾添麥家公寓CEO
租賃新時代——投、建、管、退
房地產(chǎn)的上半場是增量時代，就是投、建、賣，touzi然后建設(shè)醉后賣掉，這是粗放的過程。而租賃時代是投、建、管、退，touzi建設(shè)完了還要把這個項目運(yùn)營好，醉后再通過金融的方式退出。
風(fēng)口之下，行業(yè)機(jī)遇是目前不缺錢。挑戰(zhàn)在于，更多的人進(jìn)入這個行業(yè)，因此物業(yè)成本提高了。目前這個行業(yè)才剛剛開始，還沒有到達(dá)紅海期，就像建行現(xiàn)在的提法一樣，他們將租賃市場定為藍(lán)海行動，也就是說，這個市場目前還具有廣闊的前景和機(jī)會。
魏良慶寓多多CEO
擴(kuò)張規(guī)模，稀釋成本
90 后是我們的主力客群，他們的租住概念在各方面跟 80后都不一樣，消費(fèi)升級是不可逆的。
規(guī)模方面，行業(yè)尚屬于人力密集型，我們前期創(chuàng)始團(tuán)隊只有三四十人，到現(xiàn)在已經(jīng)將近 200 人，人力運(yùn)營這一塊的成本較多，因此目前需要擴(kuò)大規(guī)模，以稀釋成本。
在我們看來，規(guī)?？梢灾笖?shù)型增長，但是人員不需要指數(shù)型增長。往后增加 50 套或者 60 套房源，只需要增加 1 個管家就可以了。當(dāng)然，安全成本也會越來越大，我們會做一些工作，預(yù)防低概率事件的發(fā)生。
??舒蘭蘭紅璞集團(tuán)高級運(yùn)營總監(jiān)
綜合運(yùn)營提升回報率
我們的理念是讓每個人都住得好一點(diǎn)，好一點(diǎn)是什么意思呢？就是在滿足醉基本的居住功能的前提下，有一定的品質(zhì)保障，但是醉終，還是得讓人住得起，因此我們在touzi決策的方向上，會把這些成本的核算融入進(jìn)去。
剛進(jìn)入市場時，大家都會用低價策略去招租，租金漲到一定水平，租戶黏性就沒那么強(qiáng)了。這種情況下，怎么能夠賺到錢呢，只能通過商業(yè)、通過整體性的大項目、通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，才能把項目做到更好的回報率，這是我們世聯(lián)的一個邏輯。
??劉斌寓居CEO
品牌是關(guān)鍵
我們作為運(yùn)營商，現(xiàn)在想做的一件事情——在把規(guī)模和運(yùn)營做起來以后，再做品牌。品牌如果做起來了，知名度就變高了，錢也會進(jìn)來，資源、項目也會過來，團(tuán)隊的凝聚力也會提高。有錢有品牌有資源，我們就能更腳踏實(shí)地深耕細(xì)作。
目前寓居在全國有 15 個項目，主要做集中式的服務(wù)運(yùn)營。往后，我們希望運(yùn)營商之間能產(chǎn)生一些聯(lián)動。根據(jù)項目我們?nèi)ザㄎ划a(chǎn)品、定位運(yùn)營模式，然后去測算收益。如果有愿意跟寓居合作的運(yùn)營商、資源方，我們都很歡迎。
??李錦猛舒格公寓創(chuàng)始人、CEO
變化以及變化中的沉著
2016 年和 2017 年，行業(yè)里有兩個詞，一個是變。不管是政策、資金、業(yè)務(wù)還是行業(yè)里的大佬、地產(chǎn)板塊的基金、做得比較早的公寓品牌，都面臨著變化。
第二個是沉，大家不像 2014 年、2015 年時，在風(fēng)口上特別焦慮。這兩年大家更加沉著了，更多地考慮行業(yè)的走向，更沉著地做產(chǎn)品、做服務(wù)、打造品牌。
大家關(guān)注的方向在于自我成長，如何做好產(chǎn)品、如何做好系統(tǒng)、如何做好服務(wù)、如何做好智能化，同時降低運(yùn)營成本，以應(yīng)對整個項目，特別是房產(chǎn)板塊的沖擊。
??馮印陶一米好地、米域創(chuàng)始人兼CEO
定位選擇：大型頭部 or 小而美
從我們的角度來看，企業(yè)首先要做好定位，是要做一個大型頭部企業(yè)，還是做一個針對細(xì)分市場的小而美企業(yè)。
如果要做大型頭部企業(yè)，就需要不計成本地、快速地擴(kuò)大到足夠的規(guī)模。目前醉大的規(guī)模是 1 萬多間，收入減掉支出，實(shí)際上歸屬于公司可用的現(xiàn)金流是非常有限的。這種情況下，如果沒有足夠的規(guī)模去支撐，是比較難以為繼的。
如果要做小而美的企業(yè)，就要把報表做得足夠仔細(xì)。面對報表來分析現(xiàn)實(shí)，是比較容易看到趨勢的。
??林友威灣流國際青年社區(qū)執(zhí)行總裁
三四線城市的業(yè)態(tài)欠豐富
存量業(yè)態(tài)有很多種，不僅僅局限于長租公寓，聯(lián)合辦公、特色商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等都是比較常見的業(yè)態(tài)?？傮w來講，一線城市的存量比較齊備，業(yè)態(tài)多種多樣。在三四線城市有些業(yè)態(tài)是不存在的，比如長租公寓。
對于長租公寓這個行業(yè)，我們的判斷是，目前三四線城市還不具備這樣的市場需求。原因在于，居住并沒有成為痛點(diǎn)。三四線城市有大量的花園式小區(qū)可以租賃，租金也比較低，所以不太可能花很高的價格、為了社交或者為了其他需求來租長租公寓。
??童鑫優(yōu)粒芒果總經(jīng)理
打造社區(qū)式公寓
長租公寓未來的趨勢是重者越重，輕者越輕。也就是說，要么自己持有資產(chǎn)，可以進(jìn)行金融的運(yùn)作。要么從包租模式中走出來，只提供運(yùn)營、服務(wù)、管理。
目前公寓模式分類當(dāng)中包括集中式、分散式、短租以及服務(wù)式公寓，目前為止還沒有把社區(qū)式公寓列入其中。實(shí)際上，碧桂園、V領(lǐng)地已經(jīng)開始涉足社區(qū)化公寓管理的方式，我們希望，2019 年社區(qū)化公寓能夠成為公寓模式的一種。
優(yōu)粒芒果要做的社區(qū)化公寓，是想打造真正閉合的生態(tài)圈體系和創(chuàng)新模式。
??葉菁驛庭服務(wù)公寓創(chuàng)始人兼CEO
保持馬拉松心態(tài)
目前運(yùn)營商基本上集中在一線、二線或者強(qiáng)三線城市，為什么大家都去搶這些看起來很激烈的蛋糕呢？因?yàn)閺男枨笊蟻碚f，租賃需求更多地集中于人口導(dǎo)入型城市。
三四線目前有大量的存量資產(chǎn)，這些物業(yè)可能是touzi客的，他們自己不住，所以有大量的空置。對于運(yùn)營商來說，運(yùn)營這些項目的風(fēng)險是比較大的。
前途是光明的，道路是坎坷的。這個行業(yè)一定是一場馬拉松，用短跑的心態(tài)去跑，一定堅持不了多久，所以行業(yè)里的每個人都應(yīng)該具備馬拉松的心態(tài)。
??李磊上海索益公益文化發(fā)展中心
區(qū)域一體化是契機(jī)
我們做過調(diào)查，對于一線城市租房的人來說，品牌不是第一位的，更多的是交通和價格。他們對價格敏感度很高，生活成本壓力很大。
對于一個城市而言，在整個區(qū)域當(dāng)中的發(fā)展地位以及未來經(jīng)濟(jì)引擎的動力是什么，是很重要的一點(diǎn)。10 年甚至 15 年前，昆山是不被看好的，但是這幾年昆山的長短租項目不錯，因其定位為長三角的支點(diǎn)。
單從城市本身來看，GDP、人口總量不一定達(dá)到長租公寓的標(biāo)準(zhǔn)。但是從整個區(qū)域來看，長三角一體化是一個機(jī)會。
??楊洋未來域戰(zhàn)投中心總經(jīng)理
市場化運(yùn)作 or 政府主導(dǎo)
對于一線城市和三四線城市在存量運(yùn)營上的區(qū)別，我個人覺得，一線城市更偏向于市場化運(yùn)作，無論是老舊物業(yè)的改造，還是其他翻新，都可以用市場化運(yùn)作，通過市場中的運(yùn)營企業(yè)、金融公司去實(shí)現(xiàn)。
但是在三四線城市，可能更多的以政府為主導(dǎo)，政府在宏觀層面做城市規(guī)劃和定位，在微觀層面做政府touzi，比如在人才公寓方面，可能就會劃撥一定的財政，當(dāng)作一個城市的基礎(chǔ)建設(shè)、基建工程去做。實(shí)際上，一部分商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營可以交給市場化公司。
咨詢微信：18089828470
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海南房產(chǎn)咨詢師
