箐寓匯總經(jīng)理劉萍：租賃行業(yè)酒店系的崛起

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“長(zhǎng)租公寓的發(fā)展已是萬(wàn)事俱備，不欠東風(fēng)，接下來(lái)是看誰(shuí)能好風(fēng)憑借力?！?/p>

房地產(chǎn)是個(gè)古老的行業(yè)，但國(guó)內(nèi)的住房租賃行業(yè)卻還很年輕。存量時(shí)代的到來(lái)，加速了各大資本與品牌方的入場(chǎng)，有摩拳擦掌的大型房企，也不乏躍躍欲試的新鮮血液。

箐寓匯，作為上海谷坤酒店管理有限公司傾力打造的，集家居、生活、商業(yè)、社交、創(chuàng)業(yè)為一體的現(xiàn)代化青年新型社區(qū)，正是年輕隊(duì)伍中的一員。首個(gè)社區(qū)公寓，位于上海大虹橋板塊，今年5月開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)。

日前，谷坤酒店管理公司總經(jīng)理劉萍接受了《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的專訪，她表示：“長(zhǎng)租公寓作為地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)，無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，已經(jīng)站在風(fēng)口浪尖，可以說(shuō)萬(wàn)事具備，不欠東風(fēng)，接下來(lái)大家想的都是如何分一杯羹?！?/p>

酒店系的崛起

前段時(shí)間網(wǎng)劇《北京女子圖鑒》的熱播，再一次將“北漂”的形象呈現(xiàn)于影視作品中去，引發(fā)熱議。北上廣深，作為傳統(tǒng)的一線城市，擁有大量正在漂泊的年輕人群。

“他們大多25-35歲，年收入在20-50萬(wàn)之間，處于事業(yè)的發(fā)展期，是城市發(fā)展的中流砥柱。圍繞這些‘北漂’‘南漂’的人們展開(kāi)的住房生活需求，是亟待解決的問(wèn)題。而這個(gè)群體亦將是箐寓匯的目標(biāo)客群。”劉萍表示。

這也是為什么箐寓匯把首個(gè)社區(qū)項(xiàng)目的選址定在上海大虹橋板塊，這是上海未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域之一。選擇這里，一是為了搶占新生板塊的發(fā)展先機(jī)；二是新生板塊區(qū)域的客群，與箐寓匯的目標(biāo)客群相吻合，有助于提高其服務(wù)與宣傳的精準(zhǔn)性。

作為酒店式服務(wù)公寓，據(jù)劉萍透露，箐寓匯在長(zhǎng)租公寓的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)?！拔覀儗⒋蛟煲粋€(gè)‘箐寓社區(qū)’，通過(guò)先進(jìn)的設(shè)計(jì)與智能技術(shù)，打造一個(gè)融合居住、生活、社交、娛樂(lè)、創(chuàng)業(yè)為一體的新興社區(qū)?！?/p>

目前長(zhǎng)租公寓的幾大派別分為：互聯(lián)網(wǎng)系、中介系、開(kāi)發(fā)商系。而箐寓匯屬于的酒店系相對(duì)低調(diào)，其醉大的特色與能力是基于酒店業(yè)多年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，更善于挖掘客戶的需求，對(duì)服務(wù)的品質(zhì)與細(xì)節(jié)也有更高的把控。如箐寓匯的官網(wǎng)上就明確將服務(wù)分為生活配套服務(wù)、娛樂(lè)配套服務(wù)，以及辦公配套服務(wù)，方便進(jìn)行更系統(tǒng)且專業(yè)的服務(wù)管理。

“服務(wù)增紙是箐寓匯未來(lái)主要的贏利點(diǎn)。我們主打的是白領(lǐng)公寓，對(duì)標(biāo)雅詩(shī)閣?！眲⑵挤Q。

看好開(kāi)發(fā)商系的入場(chǎng)

長(zhǎng)租公寓作為下一個(gè)風(fēng)口，在過(guò)去的兩年里已經(jīng)很好地證明了自己的風(fēng)向。越來(lái)越多的房地產(chǎn)商及相關(guān)行業(yè)也開(kāi)始轉(zhuǎn)型組建公寓運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量呈直線上升的趨勢(shì)增長(zhǎng)。

劉萍認(rèn)為，就目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)而言，大型房企入場(chǎng)是個(gè)良好的開(kāi)端。

“國(guó)內(nèi)此前的房屋租賃市場(chǎng)基本由個(gè)體化運(yùn)營(yíng)，中介結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)地位，因此市場(chǎng)價(jià)格往往波動(dòng)較大，房屋租賃的質(zhì)量與配套也參差不齊，消費(fèi)者處于被動(dòng)的劣勢(shì)中。大房企的加入，進(jìn)一步加速了住房租賃產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定人心、穩(wěn)定租金都起到了一定的作用?！?/p>

談及業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，在2018第二屆中國(guó)房地產(chǎn)租賃領(lǐng)袖峰會(huì)上，多位長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)軍人物都表示市場(chǎng)廣闊，各具特色。越來(lái)越多來(lái)自不同細(xì)分領(lǐng)域的供應(yīng)商提供多元化的服務(wù)與產(chǎn)品，一能滿足不同消費(fèi)者的不同需求，二能促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)，完善行業(yè)發(fā)展。

劉萍強(qiáng)調(diào)，競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵始終在于品牌。品牌意味著品質(zhì)，意味著一個(gè)企業(yè)沉淀下來(lái)的文化與精神，是引導(dǎo)消費(fèi)者做出選擇的醉大的風(fēng)向標(biāo)。品牌公寓的規(guī)模效應(yīng)，既表現(xiàn)在引領(lǐng)消費(fèi)者的選擇，還能助力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的制定與形成。

今年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這是國(guó)家提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)后，首次下發(fā)了支持住房租賃資產(chǎn)證券化的文件。

當(dāng)記者問(wèn)及箐寓匯是否也有此打算時(shí)，劉萍給出了明確且肯定的答案，“箐寓匯未來(lái)一定會(huì)走上資產(chǎn)證券化的發(fā)展道路。”

如此堅(jiān)定的態(tài)度與長(zhǎng)租公寓的“痛點(diǎn)”相關(guān)?！白鲩L(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)首先面臨的是touzi回報(bào)率不高的問(wèn)題，其次是稅收。當(dāng)前租賃住宅的touzi回報(bào)率很低，政策上明確規(guī)定用持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，用收益法去評(píng)估資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，收益率很難符合資產(chǎn)證券化預(yù)期。但是未來(lái)隨著行業(yè)發(fā)展，降低土地價(jià)格與稅收，配合提高租金，并非不可能。所以租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化未來(lái)可期?！眲⑵冀忉尩馈?/p>

剛剛試營(yíng)業(yè)的箐寓匯顯然還處于初期階段，但所謂初生牛犢不怕虎，新鮮血液的加入也隱隱給行業(yè)帶來(lái)了新的力量與競(jìng)爭(zhēng)。展望未來(lái)3-5年，劉萍分享了箐寓匯的發(fā)展方向與目標(biāo)：“我們將摸索效仿國(guó)外先進(jìn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，利用國(guó)內(nèi)通訊社交軟件，建立豐富的社交推廣經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)售后服務(wù)，不斷提高客戶的粘性，把信用住也將引入租憑經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍。深耕酒店式服務(wù)的內(nèi)涵，提升長(zhǎng)租公寓的品質(zhì)，是我們的目標(biāo)。”

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