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資產(chǎn)的輕與重并不矛盾，是相輔相成的關(guān)系。
長(zhǎng)租公寓既是新生業(yè)態(tài)，也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種延伸。輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)作為長(zhǎng)租公寓資本運(yùn)作的兩種方式，是業(yè)內(nèi)探討的熱點(diǎn)。市場(chǎng)分析中，普遍將輕、重資產(chǎn)兩種方式進(jìn)行對(duì)比。不過(guò)，近日景瑞“素舍”品牌總監(jiān)岳婷婷在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》記者專訪時(shí)表示，事實(shí)上兩者并不矛盾，可以是相輔相成的關(guān)系。
城市烏托邦
景瑞公寓平臺(tái)開(kāi)發(fā)了一款主打青年圈層文化的公寓——“素舍”。
“素舍”取自宿舍的諧音，因?yàn)樵诿總€(gè)人的記憶里都會(huì)有那么一兩個(gè)宿舍。為了繼續(xù)理想中的生活，一批90后的設(shè)計(jì)師憑著自己奔放熱情的思維，將建筑、個(gè)性、人性、藝術(shù)全部糅合進(jìn)“素舍”，打造了屬于年輕人的城市烏托邦。
“素舍”的租客大多為畢業(yè)后五年左右的25-35歲青年群體，這部分群體擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但國(guó)內(nèi)目前整體租房環(huán)境并不理想。岳婷婷告訴記者：“‘素舍’的運(yùn)用而生就是為了滿足經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下年輕人對(duì)居所的新要求?！?/p>
為了提高溢價(jià)能力，長(zhǎng)租公寓紛紛開(kāi)始在運(yùn)營(yíng)服務(wù)層面發(fā)力。在打造品牌特色的過(guò)程中，“素舍”將手游、電競(jìng)、攝影、K歌、攀巖、桌球、健身這些元素統(tǒng)統(tǒng)容納進(jìn)來(lái)，有些被設(shè)計(jì)進(jìn)大樓的公共區(qū)域，有些則以社區(qū)活動(dòng)的形式展開(kāi)。甚至在楊浦項(xiàng)目樓體屋頂?shù)奈恢瞄_(kāi)發(fā)了一座空中花園。
除了“素舍”之外，景瑞還開(kāi)發(fā)了另一條高端品牌線——璞樹(shù)。
在對(duì)高管以及外籍人群進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查測(cè)試后，景瑞運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)這部分人群的資產(chǎn)價(jià)紙?zhí)嵘芰Ρ戎卸撕偷投烁鼜?qiáng)。在他們調(diào)查的記錄中顯示：中國(guó)的富有階層越來(lái)越多。五年前，高端公寓客戶60%以上主要為外籍人士或華裔人士，而現(xiàn)在該比例調(diào)整到了50%。并且年輕群體的提前消費(fèi)觀念帶動(dòng)了整個(gè)高端服務(wù)的需求。
自從2018年，宣布完成40億元人民幣A輪融資后，自如在拿到長(zhǎng)租公寓醉大一筆touzi的同時(shí)，也打響了該領(lǐng)域2018年融資的“第一炮”。長(zhǎng)租公寓被推向了高速發(fā)展的風(fēng)口。
嗅覺(jué)敏銳的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店集團(tuán)、房產(chǎn)中介、風(fēng)投機(jī)構(gòu)以及創(chuàng)業(yè)公司紛紛入場(chǎng)。像景瑞這樣的傳統(tǒng)企業(yè)進(jìn)入，也正是因?yàn)榉浅？春瞄L(zhǎng)租公寓的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展。
但相較于傳統(tǒng)行業(yè)，長(zhǎng)租公寓發(fā)展至今也僅僅不過(guò)六年。岳婷婷認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的確不太成熟，因此這種還在發(fā)展中的行業(yè)不僅需要行業(yè)巨頭和傳統(tǒng)企業(yè)的穩(wěn)定推進(jìn)，更需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)公司帶給行業(yè)新的活力。
平衡資產(chǎn)的“重與輕”
“輕資產(chǎn)做規(guī)模，重資產(chǎn)做盈利”的觀點(diǎn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已形成共識(shí)。具體來(lái)講，由于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)低、回報(bào)周期長(zhǎng)，房企做長(zhǎng)租公寓需要先通過(guò)輕資產(chǎn)做大規(guī)模，提升品牌影響力以及運(yùn)營(yíng)能力，然后在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理后，逐步向重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)型。
發(fā)展至今，長(zhǎng)租公寓已進(jìn)入新的周期，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方不僅需要看清政策風(fēng)向和市場(chǎng)變化，更需要平衡資產(chǎn)的“重與輕”。
作為長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)領(lǐng)域的探路者，景瑞“素舍”今年的重點(diǎn)還是研究如何將重資產(chǎn)這條路走好。在此方面，景瑞“素舍”的做法是：將整棟物業(yè)收購(gòu)之后在三年內(nèi)進(jìn)行退出。主要退出方式有兩種，一是較為常見(jiàn)的改造后運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)售，二是正在熱議的通過(guò)發(fā)行REITs退出。而整棟拿地可以降低成本、建立標(biāo)準(zhǔn)化。
誠(chéng)然，REITs（房地產(chǎn)信托touzi基金）在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不但給存量資產(chǎn)提供了一條可行的退出通道，而且賦予其新的價(jià)紙。被業(yè)內(nèi)形象地稱為“不動(dòng)產(chǎn)的IPO”。景瑞也在積極靠攏。
岳婷婷告訴記者：景瑞“素舍”起初只做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在經(jīng)過(guò)一番嘗試之后才調(diào)整為“輕重結(jié)合”的模式?！拜p資產(chǎn)方面可以通過(guò)多個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收，我們并不將其單純作為長(zhǎng)租公寓，更希望能夠挖掘住戶包括公共區(qū)域的價(jià)紙，輕資產(chǎn)同時(shí)也是提高品牌影響力和做大規(guī)模的有效方式?！?/p>
目前，景瑞“素舍”在上海市中心收購(gòu)了一整幢相對(duì)老舊的樓，將其重新改造成為商業(yè)綜合體。樓體1層為商業(yè)區(qū)，2-4層作為商業(yè)公寓?！邦愃七@樣范本型的項(xiàng)目我們還會(huì)繼續(xù)做?！痹梨面孟蛴浾弑硎荆@樣的做法也是希望在市場(chǎng)中為景瑞公寓平臺(tái)打造成一個(gè)城市更新運(yùn)營(yíng)者的形象。
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