盤點(diǎn)|住房租賃債的信號(hào)燈

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紅燈停，綠燈行，黃燈等，用來(lái)形容2018年的住房租賃債狀態(tài)再合適不過。

隨著2017年10月國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)touzi信托）產(chǎn)品正式破冰，住房租賃融資的市場(chǎng)被迅速激活。上交所數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，首創(chuàng)、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、龍光、富力地產(chǎn)、花樣年、正榮、葛洲壩等17家房企發(fā)行住房租賃公司債，融資規(guī)模共計(jì)719億元。

看似春暖花開也要擔(dān)心“倒春寒”，據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上交所2018年共發(fā)布20項(xiàng)住房租賃專項(xiàng)公司債，目前處于“中止”狀態(tài)的達(dá)到3家，“終止”狀態(tài)也達(dá)到4家，住房租賃債亮紅燈概率達(dá)到35%。而在上交所公布的2018年房企150項(xiàng)發(fā)債信息中，處于“中止”、“終止”狀態(tài)的有23家，住房租賃債亮紅燈數(shù)量占房企發(fā)債總體亮紅燈數(shù)量的30%。

2018年房企融資渠道變窄，住房租賃債紅燈數(shù)量越來(lái)越多，2019年房企融資道路能否及時(shí)疏通？

三種命運(yùn) “通過”“中止”“終止”

2019年第一個(gè)月，住房租賃債完全經(jīng)歷了“紅黃綠”三種信號(hào)燈狀態(tài)。

上交所信息顯示，2019年1月7日，龍湖50億住房租賃專項(xiàng)債獲上交所通過；1月15日合景泰富20億長(zhǎng)租公寓1號(hào)系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃處于“中止”狀態(tài)；1月23日，奧園集團(tuán)10億住房租賃專項(xiàng)公司債被“終止”。

來(lái)源：上海證券交易所

作為房企系長(zhǎng)租公寓三強(qiáng)之一的龍湖冠寓，近年發(fā)展相對(duì)順利，2018年已達(dá)到布局16城開業(yè)2萬(wàn)余間，因此在融資方面也相對(duì)容易。龍湖此前已成功發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)債，自2017年12月通過后，2018年3月19日，首期30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行，8月16日，第二期20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行。

合景泰富2018年重點(diǎn)打造的長(zhǎng)租公寓品牌項(xiàng)目“昕舍”，2018年昕舍共落地項(xiàng)目8個(gè)，共有1894間在營(yíng)房源。合景泰富長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示，2019年度重點(diǎn)投寬收益渠道，采用“長(zhǎng)短租相結(jié)合”的運(yùn)營(yíng)策略，部分項(xiàng)目采用“輕資產(chǎn)”模式。對(duì)于1月15日上交所中止其長(zhǎng)租公寓1號(hào)系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的原因，合景泰富方面表示是交易所要求公司補(bǔ)交材料，公司在整理和補(bǔ)交資料中。合景泰富整體融資也并不順暢，2019年1月18日，合景泰富計(jì)劃發(fā)行的一宗200億規(guī)模資產(chǎn)支持計(jì)劃也被深交所中止審核。

回首2018年，20項(xiàng)住房租賃債背后，亦是有悲有喜，通過、中止、終止比例為13:3:4。

來(lái)源：上海證券交易所

其中，既有國(guó)開-上海地產(chǎn)第一至八期100億元公共租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“通過”，也有合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司公開發(fā)行2018年100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券“終止”。這兩者達(dá)到2018年住房租賃債“通過”與“終止”醉大規(guī)模。

對(duì)于2018年醉大規(guī)模的“終止”，合生創(chuàng)展集團(tuán)擬公開發(fā)行的100億規(guī)模住房租賃專項(xiàng)公司債券在2月提交后年內(nèi)曾多次被中止發(fā)行。據(jù)合生創(chuàng)展公告表示，該公司債其中70億元規(guī)模擬用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)，30億元用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。但公開信息中，合生創(chuàng)展沒清晰公布過其布局長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。彈房君就關(guān)于長(zhǎng)租公寓布局計(jì)劃聯(lián)系合生創(chuàng)展相關(guān)人員，對(duì)方稱不方便透露。

2018年8月30日，花樣年發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元的2018年非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券處于中止?fàn)顟B(tài)。僅三個(gè)月后的11月30日，這筆50億元的融資計(jì)劃從“中止”變?yōu)椤敖K止”。紙得注意的是，2018年9月5日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布，花樣年控股的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，并確認(rèn)其長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)為”B”。主要原因是標(biāo)普預(yù)計(jì)花樣年未來(lái)一年內(nèi)杠桿將繼續(xù)高企，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

綠城在2018年3月12-13日兩天分別通過小公募和私募的方式成功發(fā)行15億和25億住房租賃專項(xiàng)公司債券。各大房企目前也只有綠城對(duì)外宣布長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)盈利，國(guó)內(nèi)品牌長(zhǎng)租公寓普遍處在戰(zhàn)略投入階段，幾乎所有的公寓企業(yè)從賬面上看都是虧損的。

此外，2018年12月，正榮地產(chǎn)2018年40億非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券獲批。此前的8月28日，正榮在香港舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上正式宣布將正式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，并推出長(zhǎng)租公寓品牌——“榮遇”。

政策紅利推動(dòng)住房租賃REITs

關(guān)于住房租賃市場(chǎng)，國(guó)家在2015-2018年四年間不斷出臺(tái)政策以引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院

政策紅利下，2018年可謂住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，隨著中央提出“住房不炒”這一定位，推出“租購(gòu)并舉”的頂層設(shè)計(jì)，培育發(fā)展以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃市場(chǎng)成為國(guó)家從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問題、實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的重要舉措。

一紙文件能為住房租賃資產(chǎn)證券化大開綠燈，而這一開口2019沒有關(guān)閉的意思：

2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》要求，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合這些條件：一是物業(yè)已經(jīng)建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，而且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

業(yè)內(nèi)人士分析，政府在重點(diǎn)區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，長(zhǎng)期效果可以幫助傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營(yíng)模式，從而真正改變目前房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的短視效應(yīng)。這也使得房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了實(shí)質(zhì)性基礎(chǔ)。

2018年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018—2020年）》的通知中指出，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快研究建立住房租賃市場(chǎng)建設(shè)評(píng)估指標(biāo)體系。發(fā)揮國(guó)有租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。建立健全房地產(chǎn)信息發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

來(lái)源：政府官網(wǎng)

同時(shí)，上交所在2019年新年致辭中表示，2019年將進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)直接融資功能，加強(qiáng)債券市場(chǎng)制度建設(shè)，適時(shí)發(fā)布住房租賃、項(xiàng)目收益等業(yè)務(wù)規(guī)則，進(jìn)一步深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs，積極引入債券國(guó)際touzi者。

1月28日發(fā)改委等十部門印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動(dòng)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)施方案(2019年)》。方案指出：進(jìn)一步滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化住房消費(fèi)需求。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，發(fā)揮國(guó)有租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。支持部分人口凈流入、房?jī)r(jià)高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場(chǎng)租賃住房房源，將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點(diǎn)支持內(nèi)容。

住房租賃REITs推動(dòng)和發(fā)展的加快，可豐富資本市場(chǎng)的產(chǎn)品供給，滿足touzi者多元化的touzi需求，也能夠推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

但從2018上交所發(fā)布住房租賃專項(xiàng)債來(lái)看，亮紅燈現(xiàn)象也并不在少數(shù)。對(duì)此，華泰研究所張繼強(qiáng)向彈房君表示，房企發(fā)債出現(xiàn)“終止”“中止”現(xiàn)象，很大一部分原因是因?yàn)槠髽I(yè)自身發(fā)布債券需求不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分化明顯，龍頭企業(yè)發(fā)債難度小，存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)則發(fā)債較難。

此外，張繼強(qiáng)還表示，住房租賃債目前成為房企融資的主要方式之一，只要具備正當(dāng)理由維持其企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，不管有沒有布局長(zhǎng)租公寓，都是可以融到住房租賃債的，預(yù)計(jì)在政策推動(dòng)下，2019年住房租賃債等房企融資措施推進(jìn)會(huì)相對(duì)寬松。

貝殼研究員院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，偶然和隨機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)事件很正常，租賃和發(fā)展是不可逆的趨勢(shì)。短期內(nèi)肯定會(huì)有融資收緊用來(lái)規(guī)范資金的運(yùn)作，但中長(zhǎng)期來(lái)講，住房租賃市場(chǎng)的配套政策會(huì)帶來(lái)更多利好。

在國(guó)家大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、積極建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的大背景下，隨著租賃住房資產(chǎn)支持計(jì)劃以及REITs產(chǎn)品等多個(gè)類型金融產(chǎn)品的不斷完善，住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)更大發(fā)展空間。

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