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去年底打開的融資閘門已延續(xù)至今，但在房企融資案不斷披露的當下，部分房企之前的融資計劃卻頻頻被中止。業(yè)內(nèi)人士指出，在調(diào)控未松動的情況下，企業(yè)業(yè)績漲幅放緩，加上當前房企普遍面臨前期債務兌付壓力，導致企業(yè)融資需求迫切。然而隨著前期包括地產(chǎn)公司在內(nèi)的一些企業(yè)曝出債務違約，當前監(jiān)管單位對已申報的債券項目的審核力度加大的可能性無疑會加大。那些財務指標不佳、償債能力存疑的企業(yè)獲批的難度很大。此外，融資案信息披露不全、風險提示不明確的融資計劃都可能成為被中止的對象。
融資中止頻現(xiàn)
2018年底開始的房企融資潮至今仍在持續(xù)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，房企公布的融資計劃已超過70起，總金額超過1600億元。但密集發(fā)債并不意味著“融資難”局面已破局。
據(jù)上交所2月1日披露信息顯示，和昌地產(chǎn)集團申請發(fā)行的“中金和昌資產(chǎn)支持專項計劃”被中止審核。該筆資產(chǎn)支持證券擬發(fā)行規(guī)模為3.3億元。不僅是合昌地產(chǎn)的融資計劃，近一個時期內(nèi)，已有多家房企發(fā)債項目被中止審核。包括陽光100一筆規(guī)模7億元資產(chǎn)支持專項計劃、寶龍地產(chǎn)一筆規(guī)模11.8億元資產(chǎn)支持專項計劃、當代節(jié)能置業(yè)一筆規(guī)模7.9億元資產(chǎn)支持專項計劃、合景泰富兩筆規(guī)模分別為200億元及20億元資產(chǎn)支持專項計劃等。
此外，包括融創(chuàng)集團、俊發(fā)集團、花樣年、雅居樂等多家知名房企在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司此前公布的部分融資計劃均遭遇中止審核。
業(yè)內(nèi)人士指出，當前房企融資意愿強烈，但并非所有融資案都會順利獲批，類似的房企融資計劃遭中止的情況現(xiàn)在和以后都將是常態(tài)。尤其是在此前有少數(shù)企業(yè)未能及時償付到期債務而引發(fā)違約事件被曝出后，管理機構(gòu)對融資計劃的審批可能會更加關(guān)注企業(yè)的償債能力，從而對這些融資案的審核過程更趨仔細和嚴格。
財務指標受關(guān)注
據(jù)了解，企業(yè)融資計劃擱淺一部分是企業(yè)由于自身原因主動采取了中止或終止。但多數(shù)融資計劃的暫停主要是由于房企發(fā)行的債券項目在審核流程中出現(xiàn)問題而被動擱置。
以深交所房企發(fā)債為例，整個申報流程包括已受理、已反饋、通過、中止、終止等幾個環(huán)節(jié)。其中，“未通過”表明債券發(fā)行人不符合發(fā)行條件等原因?qū)е马椖繉徍宋传@通過；“終止”則是發(fā)行項目中止超過92天后所導致項目終止。
事實上，房企融資計劃受阻醉為常見的是“中止”。這主要是因為上交所債券申報系統(tǒng)已實現(xiàn)電子化審核流程，申報流程中發(fā)行人未按時回復反饋意見或未按時提交延期回復申請等都會觸發(fā)交易所中止審核。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“中止”不代表企業(yè)后續(xù)失去了繼續(xù)申報的機會，履行相應程序，發(fā)行人仍可進一步推進后續(xù)流程。一些房企融資計劃提交的材料可能不符合交易所的要求，按照要求補充提交材料，重新恢復融資申報流程的可能性仍很大。
但另外一種情況則需要注意，就是即便房企融資計劃集中推出，管理機構(gòu)對房企融資資質(zhì)審核的要求并沒有放松。那些融資計劃用途不明、盈利不樂觀的項目可能會被叫停。
如果發(fā)行計劃因為企業(yè)漏提供資料或暫時不具備條件進入“中止”狀態(tài)還好說，要是因為“硬傷”，“中止”變“終止“很可能就成了時間問題。另一位業(yè)內(nèi)人士指出，每一項融資計劃的審核都會面臨嚴格的考核。其中，公司的銷售額、應收賬款、預收賬款、負債規(guī)模、現(xiàn)金流、盈利、股權(quán)質(zhì)押等眾多財會指標都是審批機構(gòu)重點關(guān)注的內(nèi)容項。畢竟這些財務狀況顯示了該公司的經(jīng)營狀況，從而決定了企業(yè)的償債能力。
多重風險須警惕
對于房地產(chǎn)而言，企業(yè)的土地儲備和土地貨紙的變現(xiàn)能力和周期也是機構(gòu)和管理部門審查考查的選項之一。這也是部門房企負債率雖然高出行業(yè)平均水平，但依舊可以通過部分融資計劃的原因。
“從這個層面上來看，中小房企未來發(fā)債融資的難度會越來越大?！毕嚓P(guān)人士指出，土地儲備不足、銷售規(guī)模一般的企業(yè)在企業(yè)資信評分上處于劣勢。尤其是土地成本高企、企業(yè)布局欠合理、產(chǎn)品缺乏競爭力的企業(yè)，會被市場逐漸拋棄，從而影響企業(yè)發(fā)債融資。
除了企業(yè)自身財務指標和企業(yè)經(jīng)營狀況外，管理單位還對企業(yè)信息的即時披露和風險公示有著嚴格的要求。以一家上市房企為例，該公司曾計劃發(fā)行規(guī)模為20億元的債券，表示各期募集金額的70%擬用于長租公寓及租賃住房項目建設運營，30%擬用于補充公司流動資金。但期間該債券遭遇多次“拒絕”。審批過程中上交所要求該公司就本次債券發(fā)行用途出具相關(guān)證明文件，并需要補充該項目是否存在重復融資行為。鑒于該公司遲遲未能提供完備資料，從而長期陷入“中止”的尷尬境地。
紙得注意的是，一些“天鵝事件”也可能成為企業(yè)發(fā)行融資計劃的障礙。據(jù)上交所披露的信息顯示，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請審核發(fā)行的一宗規(guī)模為9.2億元“東興-佳源物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”被上交所中止審核。據(jù)了解，南京新寧浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實際控制人為佳源集團。佳源集團旗下地產(chǎn)公司佳源置業(yè)此前因為“股價閃崩”、“大股東遭平倉”、“業(yè)績?yōu)觚垺钡仁录灰怪g登上行業(yè)的風口浪尖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，當前房企集中拋出大量融資計劃，顯示出房企對融資訴求明顯上漲。當前樓市銷售放緩，回款難度加大，再疊加企業(yè)前期過度touzi和債務集中到期，后續(xù)企業(yè)為緩解資金壓力，會加大融資力度。不過監(jiān)管層仍然在嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度實際上依然比較大。
財務指標和資信評級未能“達標” 的中小房企的融資計劃可能面臨擱淺。一位樓市觀察人士指出。
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