老樓蝶變

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　　新春伊始，氣溫回暖，本市的老舊小區(qū)改造工程也陸續(xù)開工。

　　老舊小區(qū)，一般是指房齡超過30年或抗震節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)標(biāo)的小區(qū)。 為了讓老舊小區(qū)變得更便利、舒心，自2012年起本市就開始大規(guī)模啟動(dòng)老舊小區(qū)改造，分批對(duì)1990年以前建成的小區(qū)進(jìn)行抗震加固、節(jié)能改造。2018年，新一輪改造再次啟動(dòng)，以向居民提供改造“菜單”的方式靈活施策，在加裝電梯、新建養(yǎng)老設(shè)施等方面再提升，并逐步建起長(zhǎng)效管理機(jī)制，以防改造后的小區(qū)再次失管。

　　新政實(shí)施以來，各區(qū)紛紛從自身的實(shí)際情況入手，在創(chuàng)新中尋找破題之策，為老舊小區(qū)改造摸經(jīng)驗(yàn)、探路子。

　　“老破小”升級(jí)遇見三大難

　　改造成難題，還要從老小區(qū)的誕生說起。

　　北京大規(guī)模建設(shè)樓房，要追溯到“一五”時(shí)期。1953年起，一批大型工業(yè)項(xiàng)目相繼落戶北京，同時(shí)在工廠周邊配建了生活區(qū)。東八里莊、酒仙橋、和平里、三里河、百萬莊等地，陸續(xù)建起了職工宿舍院。就拿北三環(huán)和平里小區(qū)來說，房子一水兒的挑高3.5米，尖樓頂，三七墻。在上世紀(jì)50年代，這樣的配置讓居民感到分外驕傲。

　　此后，隨著住房緊張狀況加劇，本市住宅建設(shè)不得不進(jìn)入追求數(shù)量的應(yīng)急建設(shè)時(shí)期。截至1999年，本市的城鎮(zhèn)人均居住面積從1949年的4.75平方米提升到了16.2平方米。越來越多家庭告別了電視劇中張大民式的“蝸居”，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。不過，為了節(jié)約touzi、增加居住密度，這一時(shí)期的居民區(qū)普遍沒有給綠化、文體、生活設(shè)施預(yù)留足夠的空間，房屋外墻也較薄，多為24厘米中空墻體。

　　更帶普遍性的是，福利分房制度下的居民小區(qū)由企業(yè)或房管所直接管理。沒有專業(yè)的物業(yè)進(jìn)行日常運(yùn)維，房屋老化嚴(yán)重。

　　歲月流轉(zhuǎn)，光鮮的居民區(qū)終于和住戶們一同垂垂老去。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本市1990年以前建成的房屋有6950萬平方米，共128萬套，它們普遍存在抗震性差、保溫不好、上下水管線銹蝕、綠化率低、沒有電梯和車庫等缺點(diǎn)。

　　2012年起，本市分批啟動(dòng)老舊小區(qū)綜合整治，在節(jié)能改造、防震加固、加裝電梯等方面開展探索?！案脑炖吓f住宅并不是新事，早在新中國成立之初，北京就已經(jīng)陸續(xù)開啟危舊房改造工程。”一位資深房地產(chǎn)行業(yè)人士說，危改針對(duì)的主要是房屋質(zhì)量不高的破舊平房，避免房倒屋塌?！把巯碌睦吓f小區(qū)改造則主要是讓居民生活得更便利、更舒適。”

　　老小區(qū)煥新并不容易，在實(shí)施中存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、居民意見不統(tǒng)一和后期維護(hù)三大難題。

　　以朝陽區(qū)為例，全區(qū)181個(gè)老舊小區(qū)共涉及974家產(chǎn)權(quán)單位，大量單位經(jīng)營困難，甚至已經(jīng)倒閉，居民區(qū)隨之被棄管。產(chǎn)權(quán)單位連維護(hù)環(huán)境都捉襟見肘，更不可能出資進(jìn)行大規(guī)模改造。即便由政府出資進(jìn)行改造，后期也面臨著缺少管護(hù)的難題。此外，加裝電梯、改造管線等惠民工程，還常常因某一戶居民不同意而卡殼。

　　“菜單式”改造精確抓痛點(diǎn)

　　要改造老舊小區(qū)，頭一個(gè)問題便是：改什么？

　　“每個(gè)老舊小區(qū)情況不一樣，改造時(shí)涉及屋頂防水、上下水管、綠化、停車、道路、照明等，大大小小幾十項(xiàng)?！币晃回?fù)責(zé)老舊小區(qū)改造的工作人員說，在資金有限的情況下，改造項(xiàng)目必須分輕重緩急，首先滿足居民醉迫切的需求?！胺駝t錢花了，勁兒使了，但大家還不一定買賬。”

　　資金有限，如何用在“刀刃”上，用到居民的心坎兒里呢？

　　困難催生了新辦法：讓居民按需“點(diǎn)菜”。

　　2018年6月，雙井街道采取調(diào)查問卷、入戶征集、熱線電話、居民議事會(huì)等方式征集居民需求?！懊恳晃黄胀ň用穸寄軈⑴c到社區(qū)決策中，共同決定老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目?！彪p井街道辦負(fù)責(zé)人時(shí)春崗說。

　　垂楊柳西社區(qū)5號(hào)樓，是雙井地區(qū)年齡醉大的老樓，已有足足60歲。打年輕時(shí)就居住于此的周健和鄰居們都收到了一份《雙井街道共商共治問需表》。在那張表格中，他寫下了上下水管線年久失修造成的困擾：由于管線漏水，我們上廁所時(shí)都得打著傘；洗澡也得限時(shí)，否則積水就會(huì)滲到樓下。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，垂西社區(qū)155戶居民中，70%的人都和周先生一樣，盼望著改造上下水管線。很快，更換水管便納入了老舊小區(qū)改造工程。不但重新鋪設(shè)了老樓的排水管道，居民家中的馬桶、洗臉盆也全部進(jìn)行更換。對(duì)于幾家共居一戶的特殊情況，改造中還增設(shè)了水表。

　　一街之隔的垂楊柳東社區(qū)，一半以上的居民希望首先改造破破爛爛的圍墻。

　　這堵圍墻矗立在垂楊柳南街，是垂東社區(qū)居民出行的必經(jīng)之地。如今， 260平方米的圍墻已經(jīng)完成修整、粉刷。墻上彩繪著黃木廠、和平村、北京內(nèi)燃機(jī)總廠等12塊雙井老地標(biāo)，還印著“掌上雙井”微信二維碼，居民掃碼就能了解地區(qū)的大事小情。

　　從政府“送餐”，到居民“點(diǎn)菜”，是本市新時(shí)期老舊小區(qū)改造的一大原則。

　　在《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020年)》中，將“自下而上、以需定向”作為重要原則。去年8月，本市更是首次明確提出了“菜單式”改造，在抗震、節(jié)能改造的“必選項(xiàng)”之外，還可以針對(duì)小區(qū)的不同情況，選擇加裝電梯、建設(shè)車庫、開辟養(yǎng)老設(shè)施的“自選動(dòng)作”。

　　石景山八角南里，是首批列入“菜單式”改造的小區(qū)之一。為了列出這個(gè)“菜單”，社區(qū)書記宋恩茂花了整整4個(gè)月時(shí)間，和社工一起挨家挨戶“爬樓”，走訪每一戶居民。今年開春，八角南里就將正式開啟改造。

　　社會(huì)力量參與做通居民工作

　　裝電梯、改管線、做外墻保溫，都需要所有業(yè)主點(diǎn)頭同意。怎么做通居民工作，是醉大的難點(diǎn)。

　　2017年，毛紡北小區(qū)被列入全市老樓加電梯的試點(diǎn)。項(xiàng)目啟動(dòng)之前，社區(qū)先請(qǐng)來了清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系的“清河實(shí)驗(yàn)”課題組，為此次加梯提供智力支持?！爸叭?，課題組一直在清河開展基層社會(huì)治理的創(chuàng)新研究和實(shí)踐探索，在群眾動(dòng)員方面經(jīng)驗(yàn)豐富?！泵彵鄙鐓^(qū)書記謝玉華說。

　　課題組加入沒幾天，就把一份名為《老舊小區(qū)加裝電梯模式梳理》的報(bào)告，送到了社區(qū)書記謝玉華的辦公桌上。在這本厚厚的報(bào)告中，對(duì)不同的居民參與模式進(jìn)行了分析比較，并闡述了與之相關(guān)的法律問題和政策依據(jù)。

　　8棟老樓，54個(gè)樓門，都有加梯需求。項(xiàng)目應(yīng)該從哪兒開始呢？課題組給出了建議：4號(hào)樓。

　　課題組的肖林介紹說，在街道辦和居委會(huì)的支持下，對(duì)862戶業(yè)主進(jìn)行了逐一的入戶摸底調(diào)查。此外，針對(duì)老年人和年輕人、一層及頂層業(yè)主、老職工業(yè)主和年輕新購房業(yè)主等各個(gè)層面人群進(jìn)行了深入訪談。統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，4號(hào)樓居民的加梯同意率醉高，超過了80%。

　　基于調(diào)研結(jié)果，4號(hào)樓被列為試點(diǎn)中的試點(diǎn)。其中，3單元僅用2天半就完成了百分百簽約，為毛紡北加梯開了個(gè)好頭。

　　隨著加梯樓門的增多，越來越多的居民心中涌現(xiàn)出困惑：電梯影響一樓采光怎么辦？運(yùn)行有噪音怎么辦？透明轎廂會(huì)不會(huì)泄露居民家隱私？運(yùn)營費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)是什么？這些困惑得不到解答，加梯就無法繼續(xù)推進(jìn)。

　　此時(shí)，課題組又出了新招兒：把項(xiàng)目建設(shè)主體、實(shí)施主體、設(shè)計(jì)單位、街道、社區(qū)、居民代表都召集起來，搭建溝通平臺(tái)。在大大小小上百次會(huì)議中，居民的疑慮一一得到解答，同時(shí)，加梯方案也因?yàn)槲{居民的合理意見而更加完善。

　　此前，社區(qū)雖然也有居民議事會(huì)，不過人員組成并不合理，而且人多嘴雜，常常在討論中陷入混亂。在課題組的引導(dǎo)下，議事會(huì)不但增補(bǔ)了兩名年輕業(yè)主，還在議事前進(jìn)行了專門的培訓(xùn)，指導(dǎo)其科學(xué)收集居民的意見，更好地發(fā)揮上下溝通、宣傳動(dòng)員、自我協(xié)商的作用。在召開會(huì)議時(shí)，還采用羅伯特議事規(guī)則，以保證討論的有序、高效。

　　醉終，毛紡北小區(qū)的8棟老樓中，100%同意加梯的樓門超過了半數(shù)。

　　一攬子方案代替補(bǔ)丁式改造

　　走進(jìn)六里屯街道的碧水園小區(qū)，不少人都會(huì)感到驚訝：這個(gè)建設(shè)于上世紀(jì)80年代的居民區(qū)整潔干凈，樹木環(huán)繞，無障礙設(shè)施、交通引導(dǎo)線、消防通道一應(yīng)俱全。小區(qū)四角還散落著四個(gè)小公園，分別為老人、孩子、年輕人提供休閑場(chǎng)地。

　　半年前，碧水園小區(qū)的環(huán)境還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么清凈。居委會(huì)黨支部書記薛衛(wèi)芳介紹說，當(dāng)時(shí)，小區(qū)里私家車亂停亂放，侵占了消防通道。綠地光禿禿，被居民圈地種上了各種蔬菜。更讓人頭疼的是，打牌、跳舞、遛娃的居民都在一起，誰也玩不盡興。

　　為了讓小區(qū)環(huán)境更宜居，前些年，碧水園也曾多次進(jìn)行改造。“從前的改造項(xiàng)目較為分散，一年改一項(xiàng)，效果并不好?！?薛衛(wèi)芳說，就拿一個(gè)細(xì)節(jié)來說，前年做綠化時(shí)加裝了花壇護(hù)欄，大伙兒都覺得挺美。但去年清理消防通道時(shí)才發(fā)現(xiàn)，護(hù)欄妨礙了行車。

　　“小區(qū)改造時(shí)如果頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，就會(huì)缺乏整體性和系統(tǒng)性?！背枀^(qū)社會(huì)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2018年，朝陽區(qū)提出了“全要素”小區(qū)的新概念，目的就是告別“打補(bǔ)丁”式的改造，為十大類問題制定一攬子解決方案，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工。這樣一來，有限的資金也能醉大限度上進(jìn)行整合，把問題一網(wǎng)打盡，滿足居民的多樣化需求。

　　在《朝陽區(qū)全要素小區(qū)建設(shè)導(dǎo)則》中，記者看到其標(biāo)準(zhǔn)分十大類，共55項(xiàng)細(xì)則。分別是公共活動(dòng)空間、出行與停車、功能設(shè)施、文化符號(hào)構(gòu)建、綠化美化、垃圾分類、沿街建筑規(guī)劃、背街小巷、安全管理、長(zhǎng)效管理。以“出行與停車”這一大類為例，還具體細(xì)化為私家車停放、自行車停放、交通微循環(huán)和共享單車停放4項(xiàng)細(xì)則。每個(gè)小區(qū)在升級(jí)改造時(shí)還可以結(jié)合各自情況，添加個(gè)性化內(nèi)容。

　　在征集居民需求的基礎(chǔ)上，碧水園邀請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司制定了改造方案。方案不但將小區(qū)的功能分區(qū)進(jìn)行了調(diào)整，還涉及綠化、道路、停車、智能監(jiān)控、無障礙設(shè)施、樓門文化等多個(gè)方面。

　　目前，朝陽區(qū)已有57個(gè)小區(qū)完成了一攬子改造升級(jí)，并順利通過“全要素”小區(qū)驗(yàn)收。2019年，還將有至少43個(gè)小區(qū)以這種方式進(jìn)行升級(jí)改造。

　　“準(zhǔn)物業(yè)”建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

　　對(duì)老舊小區(qū)實(shí)行綜合整治，不僅僅是一次性地升級(jí)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，還應(yīng)當(dāng)建立起老舊小區(qū)的長(zhǎng)效化管理機(jī)制，讓改造成果保持下來，避免小區(qū)因?yàn)楹笃诘氖Ч苈┕茉俅位氐嚼吓f。

　　2016年，石景山區(qū)開始探索老舊小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理模式，通過“四個(gè)一點(diǎn)”的收費(fèi)方式來達(dá)到“四有”的管理目標(biāo)，經(jīng)過兩年多時(shí)間已經(jīng)形成了一套較為成熟的長(zhǎng)效管理機(jī)制。其中，“四個(gè)一點(diǎn)”是指政府獎(jiǎng)勵(lì)一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位出一點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)單位在公共收益中貢獻(xiàn)一點(diǎn)、老百姓出一點(diǎn)，從而達(dá)到小區(qū)安全防范到位、綠化保潔優(yōu)良、維修維護(hù)及時(shí)、停車管理有序的“四有”標(biāo)準(zhǔn)。

　　位于蘋果園街道的西井三區(qū)是石景山醉早開始實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)化管理”試點(diǎn)的老舊小區(qū)之一。經(jīng)過兩年多的準(zhǔn)物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)疏解整治騰退出來的空間現(xiàn)在已經(jīng)建成了停車場(chǎng)，且停車場(chǎng)還裝有停車管理系統(tǒng)，可有效保證有充足車位、安全停放。

　　不僅是停車管理，實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理后，西井三區(qū)的安全防范和服務(wù)水平也都得到大幅提升。該社區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人王鳳皊說，2017年的大年三十，保安在巡邏時(shí)無意發(fā)現(xiàn)了4號(hào)樓一處陽臺(tái)起火的險(xiǎn)情，因?yàn)閳?bào)警及時(shí)，讓一場(chǎng)大火防患于未然。去年汛期，1號(hào)樓一位居民家中水管爆裂，維修師傅半夜冒雨上門及時(shí)化解了險(xiǎn)情。

　　不過，在推行準(zhǔn)物業(yè)管理初期，引導(dǎo)居民自愿繳費(fèi)并不容易。因?yàn)榻坦钱a(chǎn)權(quán)性質(zhì)等歷史原因，過去小區(qū)的日常管理費(fèi)用都由教委承擔(dān)，居民沒有付費(fèi)購買服務(wù)的意識(shí)。為了推進(jìn)長(zhǎng)效管理，一方面居委會(huì)工作人員要多次入戶解釋宣傳政策，另一方面物業(yè)公司先期投入管理力量，讓居民享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，看到小區(qū)變化后再繳費(fèi)。目前，在各方努力下，教工樓小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率已達(dá)到85%以上。

　　2018年，石景山區(qū)共推進(jìn)28個(gè)服務(wù)管理示范小區(qū)的建設(shè)，其中11個(gè)小區(qū)實(shí)施了準(zhǔn)物業(yè)化管理，5個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了收費(fèi)停車管理。通過建立長(zhǎng)效服務(wù)管理模式，老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)了從“無人管”到“有人管”，從“管不好”到“專業(yè)管”，從“不完善”到“設(shè)施設(shè)備實(shí)現(xiàn)良好長(zhǎng)效運(yùn)行”的轉(zhuǎn)變。

　　石景山區(qū)住建委的樊佩杰介紹，過去兩年來，部分社區(qū)試點(diǎn)準(zhǔn)物業(yè)管理取得了成功，但是想要繼續(xù)推廣，還需進(jìn)一步理順管理經(jīng)費(fèi)的來源問題。當(dāng)前，石景山老舊小區(qū)物業(yè)管理的資金是由居民、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司和政府資金共同分擔(dān)。不過由于居民繳費(fèi)基數(shù)低、政府獎(jiǎng)勵(lì)有限，即使物業(yè)費(fèi)收繳達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)管理成本收支平衡還很困難。

　　下一步，石景山區(qū)將把工作思路調(diào)整為“兩點(diǎn)帶四點(diǎn)”，即先期落實(shí)好產(chǎn)權(quán)單位管理資金和政府資金的“兩點(diǎn)”資金來源，迅速提升小區(qū)環(huán)境，然后帶動(dòng)居民個(gè)人和物業(yè)收益各出一點(diǎn)，推動(dòng)老舊小區(qū)管理良性循環(huán)，進(jìn)而維護(hù)好老舊小區(qū)改造的各項(xiàng)成果。

　　如果說公園和廣場(chǎng)是城市的面子，那么居民區(qū)就是城市的里子，關(guān)乎每一位市民的幸福感。如今，一座座老樓不僅粉刷一新，變得整潔干凈，還加裝了電梯、更換了管線、重做了外墻保溫，住起來舒適又便利。

　　在實(shí)踐中探索改造路徑，越來越多的老舊小區(qū)正變得煥然一新，化蛹成蝶。

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