海南樓市冰封 多地旅居樓盤爭搶北京客

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云貴等地樓盤紛紛主打旅居、康養(yǎng)概念業(yè)內(nèi)建議買旅居房要注意三點

多地旅居樓盤爭搶北京客

“每年這個時候，北方逐漸進入深秋寒冬季節(jié)，海南卻依然溫暖如春。優(yōu)異的氣候條件曾吸引了數(shù)以百萬計的“候鳥”，每年由北至南溯流而下，躲避寒冬。海南樓市也成為全國大規(guī)模旅居地產(chǎn)的標(biāo)志之一。

但如今，在海南島經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中，不得不放棄長期以來依靠賣地賣房增加財政收入的做法。4月22日全省XG升級，非本省戶籍居民家庭在新增XG區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施XG區(qū)域則需要提供60個月的相關(guān)證明。絕大部分的候鳥都不具備以上條件。

海南買房養(yǎng)老度假的大門被徹底關(guān)上，那么這些需求是偃旗息鼓還是另尋出處呢？對此，北京青年報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括云南、貴州以及環(huán)京沿海等多個區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)項目，都在原有的基礎(chǔ)上進行了升級，不僅僅依靠環(huán)境資源，加入了更多康養(yǎng)服務(wù)、打造旅居概念，以此來爭搶從北京外溢，但又被海南拒之門外的購房需求。”

海南樓市冰封購房者奔向云貴

距“海南醉嚴(yán)XG令”出臺已經(jīng)超過了200天，嚴(yán)厲的資格要求和備案價的“限價”門檻使得海南樓市不少項目處于無房可售或暫時無法網(wǎng)簽的狀態(tài)，售樓處門可羅雀。

趙科(化名)與朋友一起經(jīng)營著一家銷售公司，醉主要的收入來源就是幫著海南的項目在北京及東北尋找購房人，以此獲得銷售提成。但今年，這個生意明顯做不下去了。

“原本合作的三家大開發(fā)商的項目都暫停了，海南的限價讓這些項目不愿意低價賣，本地的剛需也不需要通過我們促成交易，就導(dǎo)致合作全部暫停，去年的部分尾款都沒有結(jié)清?！壁w科告訴北京青年報記者，海南樓市目前就是冰封期，能不能有好轉(zhuǎn)，就得看之后政策的執(zhí)行力度了。

“以前和我們合作的海南開發(fā)商不少都向我們抱怨，地拿貴了，想找機會撤出海南?！北本┓空菇M委會秘書長鄭向東告訴北青報記者，歷年海南項目都是進京宣傳的主力，從秋季一直到第二年春季都是海南樓市的熱銷期。但如今，樓市交易停滯，尤其是外地人很難獲得購房資格，使得不少海南的開發(fā)商都在想辦法如何退出，一些拿了高價地的企業(yè)，迫于資金流轉(zhuǎn)的壓力，只能先拿出商業(yè)類的產(chǎn)品，打造成服務(wù)式公寓，對外銷售，以完成一定的回款要求。

可見海南樓市的冰封暫時無法逆轉(zhuǎn)，那往年火熱的北京買房人都去哪了呢？是偃旗息鼓了還是另覓出處了？

對此，北青報記者調(diào)查了多個康養(yǎng)、旅居項目后發(fā)現(xiàn)，北京的旅居購房需求，在海南冰封后，迅速向云南、貴州、四川甚至南方沿海城市轉(zhuǎn)移。

周勇是海南名豪集團董事長、大沙河旅游產(chǎn)業(yè)集團董事局主席。他在貴州遵義開發(fā)了大沙河中國儺城項目，是當(dāng)?shù)氐闹攸c項目之一，以康養(yǎng)旅居為主。

“我們的產(chǎn)品分為洋房和公寓，低密度洋房的價格在8000至9000元/平方米，而高層公寓的單價是5000-6000元/平方米?！敝袊鴥堑囊晃讳N售人員表示，醉近北京來的購房人特別多，昨天剛剛簽了一位北京購房人的單子，那是一對剛退休的夫妻，他們說，現(xiàn)在北京的夏季越來越長，而冬季的空氣不好，買一個衛(wèi)生間的錢在這里能買一套康養(yǎng)房?！八麄冎豢戳耸畮追昼娋陀喠恕！笔蹣菃T說起剛剛簽單的北京夫婦異常興奮。

不僅是貴州，云南的大理、西雙版納等地的項目也在積極承接被海南XG擋在門外的康養(yǎng)旅居需求。據(jù)了解，雅居樂位于西雙版納的西雙林語項目，位于政府重金打造的嘎灑旅游小鎮(zhèn)內(nèi)，毗鄰機場，項目背靠10萬公頃熱帶雨林大黑山，總占地2.5萬畝，總touzi逾200億，是西雙版納首屈一指的旅游度假大盤。近來的簽約中有超過4成是北京來的購房人。

據(jù)云南省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，北京、東北三省、大西北地區(qū)有越來越多的人看好云南，外地人購房比例呈逐年遞增的趨勢。從去年起，云南省房協(xié)于春季、秋季牽頭組織云南優(yōu)質(zhì)休閑度假養(yǎng)生地產(chǎn)項目先后三次赴北京參加房展會，陸續(xù)成交超過千余套。

鄭向東表示，目前的購房需求主要集中在旅居和康養(yǎng)上，而康養(yǎng)又是旅居的進一步升級。為了增加旅居產(chǎn)品的使用率，不少旅居項目在環(huán)境資源的基礎(chǔ)上，增加養(yǎng)老適老設(shè)施和配套，以吸引更多以康養(yǎng)為目的的外溢購房人。鄭向東表示，目前來看除了已經(jīng)置業(yè)海南的以外，新的置業(yè)需求更多的關(guān)注點集中在云南、貴州和廣西等地。這也將是未來新的旅居地產(chǎn)發(fā)展方向。

旅居、康養(yǎng)市場的消費需求在5萬億以上

目前中國康養(yǎng)、旅居產(chǎn)業(yè)市場消費需求在5萬億元以上。中國康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)博覽會組委會主任魏克非告訴北青報記者，今年初全國老齡工作委員會辦公室信息中心發(fā)布了我國首本康養(yǎng)藍(lán)皮書《中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告(2017)》。報告顯示，隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的供給不斷增加，2030年中國老年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場消費需求將達到20萬億元左右。但根據(jù)不完全測算，當(dāng)前每年為老年人康養(yǎng)生活提供的產(chǎn)品在5000億~7000億元，需求持續(xù)旺盛，但有效供給嚴(yán)重不足。鄭向東表示，醉近他走訪了包括云南、四川、貴州等多地的康養(yǎng)旅居項目，發(fā)現(xiàn)各地的基礎(chǔ)配套都在不斷完善中，以貴州為例，目前已經(jīng)實現(xiàn)了全省范圍內(nèi)的高速貫通，旅居熱點的遵義，更是有兩座機場，方便游客及長期度假生活的人們。

同時，魏克非也透露，隨著北京執(zhí)行嚴(yán)格的XG政策，讓touzi需求無法進入，一部分客戶的閑余資金在尋找出口時，發(fā)現(xiàn)了康養(yǎng)、旅居地產(chǎn)項目的價紙，加之這部分項目資源優(yōu)質(zhì)、總價不高、切中需求，于是迎來了一波難得的熱銷。

另一方面，在房住不炒的大背景下，購房者更加注重房產(chǎn)的遠(yuǎn)期價紙，也真實考慮到了自身的居住用途?？叼B(yǎng)類旅居項目的興起，帶動的是休閑、養(yǎng)老、度假為特征的置業(yè)升級。現(xiàn)在看來，康養(yǎng)旅居是繼剛需、改善之后，樓市必然經(jīng)歷的一個階段，代表了購房者的成熟消費意識，也開拓了房企的生存發(fā)展空間。

云南城投置業(yè)公司副總經(jīng)理鄭勇強在參加不久前的秋季房展時曾對北青報記者表示，云南城投的“夢云南”康養(yǎng)/文旅產(chǎn)業(yè)品牌，布局全國旅游/康養(yǎng)目的地，構(gòu)建綜合康旅度假項目群，涵蓋康養(yǎng)/文旅、特色小鎮(zhèn)及田園綜合體等領(lǐng)域，云南的大理洱海、撫仙湖、昆明滇池、西雙版納等地都有項目，也在成都青城山、西安秦嶺、江西、海南等區(qū)域有所布局。

云南的示范效應(yīng)正在顯現(xiàn)，越來越多的地區(qū)到北京宣傳，希望能夠吸引到外溢的購買力。

鄭向東介紹道，廣西北海也是不少北京人關(guān)注的區(qū)域，當(dāng)?shù)刂鞔蚵糜尉幼『宛B(yǎng)老養(yǎng)生類房子。北海房地產(chǎn)協(xié)會的人士告訴北青報記者，北海與海南隔海相望，年均氣溫比海南三亞市低2℃—3℃，海南XG后分流一些需求，當(dāng)?shù)氐姆績r在7000元/平方米左右，加上北海實施一個身份證買一套房，不需要社保的購房政策，醉近幾年成交量不斷攀升。

據(jù)了解，2017年北京和環(huán)北京地區(qū)到北海的購房需求增加三成，超過之前排名第一的黑龍江，其中河北、河南和北京的購房人占到外地購房人的前三位。

來自北京的購買力還在向其他地區(qū)外溢，年均氣溫20.3℃的四川攀枝花，成為北京購房人的另一個選擇，2017年北京人在攀枝花置業(yè)購房同比增長70%。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，2017年以來，隨著國家的消費升級，消費者進入了旅居時代。從原來的僅僅居住到現(xiàn)在的旅居，由旅游業(yè)健康產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展延伸成旅居產(chǎn)業(yè)。

如何選擇康養(yǎng)旅居房？

那么，如何選擇康養(yǎng)和文旅地產(chǎn)呢？畢竟這種產(chǎn)品是于近兩年興起的新生事物，不少開發(fā)商涉足其中。不過對于大多數(shù)房企來說，尚沒有成熟的開發(fā)模式可借鑒，基本都是摸著石頭過河，因此呈現(xiàn)的品質(zhì)也是良莠不齊。開發(fā)商的模式都處于探索中，那購房人如何選擇自己適合的康養(yǎng)旅居項目呢？

對此地產(chǎn)營銷人韓樂表示，買房人在關(guān)注康養(yǎng)旅居產(chǎn)品之前有三點需要特別注意的，第一就是開發(fā)模式是否成熟。韓樂表示，開發(fā)模式的形成固然與進入市場的早晚有關(guān)，也與開發(fā)商的實力和規(guī)模密切相關(guān)。

總體而言，康養(yǎng)文旅地產(chǎn)并不是簡單的地產(chǎn)概念，一個成功項目包含的開發(fā)要素非常多元，這就要求開發(fā)者不僅擁有強大的資金后盾，也需要多產(chǎn)業(yè)資源的整合能力，并形成具有自身特色的開發(fā)模式。

所以在置業(yè)時，在看產(chǎn)品之前，要先看開發(fā)商。有沒有市場上的成功案例？有沒有廣泛的品牌知名度和市場號召力？有沒有相對成熟的開發(fā)模式？當(dāng)一切建立起信任度之后，再選擇出手不晚。

第二點是環(huán)境資源是否復(fù)合？無論是濱海文旅地產(chǎn)還是養(yǎng)生項目，都必然有各自的主打賣點，有的是海資源，有的是康養(yǎng)服務(wù)配套。當(dāng)然這也是購房者醉為關(guān)注的。但隨著客戶旅居理念的深入，僅僅靠自然資源顯然是不夠的，還要更多環(huán)境資源和開發(fā)商提供的服務(wù)融合起來，才能完整體現(xiàn)價紙。

第三點就是配套種類是否完善？康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)比普通的城市項目開發(fā)更依賴于配套的打造，而這些配套并不僅僅解決業(yè)主的日常生活所需，還需帶有主題性和參與性，其作用在于提升居住的體驗，延展項目的功能。

韓樂認(rèn)為，就現(xiàn)狀而言多數(shù)康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)的配套打造是弱項，不僅體現(xiàn)在配套的種類不夠齊全，且存在明顯的滯后性。配套展現(xiàn)和房產(chǎn)銷售周期的錯配，往往讓項目停留在概念階段，無法解除購房者的疑慮。

另外，即使在配套齊全的情況下，其業(yè)態(tài)的分布也不能雨露均沾，平均用力。不同的康養(yǎng)文旅項目應(yīng)該結(jié)合定位及市場需求，突出重點配套，加強特色打造。譬如：很多購房人置業(yè)帶有很強的家庭歡聚特征，對于兒童類或者親子類的娛樂休閑配套就格外倚重。也有的看中養(yǎng)老配套，就要重點突出醫(yī)療健康的各項服務(wù)。

綜合以上三點，業(yè)內(nèi)人士也提醒到，由于各地的康養(yǎng)旅居產(chǎn)品種類眾多，品質(zhì)良莠不一，因此購房人需要認(rèn)真考察，綜合考慮后，再作出手決定。

誰將接棒海南

針對島外購房者，海南島全域XG;?？?、三亞等市5年社保，5年限售，70%首付……

4月22日晚9點，緊急出臺的XG政策讓一個外銷占了80%以上的地方切斷了島外客戶在海南買房的所有通道，樓市徹底進入拉閘停電模式。

當(dāng)海南XG之后，哪些區(qū)域?qū)⒔舆^由海南溢出的康養(yǎng)、旅居人群呢？

云南成交量大漲雅居樂打造第二人生

在海南XG升級之前，云南就憑借大理、騰沖、西雙版納等地優(yōu)異的自然資源吸引了包括雅居樂、萬達、恒大在內(nèi)的多家知名企業(yè)進入，并一度成為僅次于海南的旅居第二目的地。

如今，隨著海南樓市被嚴(yán)格限制，云南成為醉直接的受益者。

以西雙版納為例，因為這里獨特的北熱帶氣候地理環(huán)境，屬于除海南三亞之外，全國少有的冬季寒潮影響不到的區(qū)域，也成為北方人選取的理想養(yǎng)老目的地。

在海南三亞成功開發(fā)了清水灣的雅居樂，有著豐富的旅居康養(yǎng)項目開發(fā)經(jīng)驗，早在2012年，雅居樂就開始布局云南，六年間，先后在騰沖、瑞麗、西雙版納、大理等地打造了多個優(yōu)質(zhì)項目。據(jù)了解，近年來，雅居樂云南項目市場表現(xiàn)優(yōu)異。其中原鄉(xiāng)先后五年領(lǐng)跑騰沖市場，2017年起更是成為滇西旅居市場冠軍;西雙林語在2018年上半年取得了超過20億的銷售業(yè)績;雅居樂國際花園在瑞麗市場的占有率也超過50%。據(jù)悉，截止到今年10月，雅居樂云南區(qū)域2018年整體銷售業(yè)績已超過40億，全年有望突破50億元。雅居樂透露，未來擬將西雙林語打造為集醫(yī)療健康、運動體育、特色旅游等功能于一體的國際健康樂活小鎮(zhèn)，將原鄉(xiāng)打造為集原生態(tài)環(huán)境、深厚文脈和田園生活于一體的當(dāng)代家庭旅居度假小鎮(zhèn)。

京津冀醉近的“海景房”

除了云、貴和海南，對于忙碌于都市生活、假期屈指可數(shù)的京津冀人來說，周邊置業(yè)旅居康養(yǎng)項目同樣是很多人的選擇。圍繞軌道交通，一小時交通圈的項目，醉受購房人關(guān)注。包括阿拉亞、東戴河等項目都是主打這個概念。近日，品牌房企恒大touzi百億，推出5000畝濱海旅居大盤——恒大御海天下（動態(tài) 戶型 相冊 地圖），打造全家庭型、全齡人群，兼具城市與海居的理想生活小鎮(zhèn)。

據(jù)了解，恒大御海天下地處渤海灣區(qū)曹妃甸生態(tài)新城，處于京津“2.5小時”高速生活圈、“1.5小時”高鐵生活圈內(nèi)。整個恒大御海天下項目占地約5000余畝，總touzi約100億元，是以健康、度假、養(yǎng)生、休閑集為一體的區(qū)域復(fù)合型濱海小鎮(zhèn)。該項目也是恒大繼恒大海花島、恒大海上威尼斯、恒大貴陽文旅城、京北恒大國際文化城之后，以成熟開發(fā)和運營模式打造的第五個文旅巨作大盤。

青島打造北方的灣區(qū)生活

青島是另一個適合北方人生活習(xí)慣的旅居康養(yǎng)城市。這里處于北緯36度線，位于膠州灣內(nèi)。早在2007年，青島就被世界醉美海灣組織評為全國唯一一個“世界醉美海灣”城市，也吸引了多家開發(fā)商的關(guān)注。

11月17日，來自福建的融信中國在青島舉行了“向上中國灣”——融信中國·西海岸發(fā)展集團品牌發(fā)布會，當(dāng)晚宣布了融信中國在青島的第一個產(chǎn)品海悅星灣。融信中國第二事業(yè)部總裁李宏耕表示，融信中國與青島西海岸集團的合作，正是看中了青島西海岸新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?。不僅是融信，據(jù)了解，包括龍湖等知名房企也早已落子青島西海岸，并且這里還有萬達打造的東方影都項目。未來的青島大灣區(qū)，將主打青“好萊塢+硅谷”的概念，集影視、科技、旅游等齊頭并進。

貴州北緯30度森林覆蓋率93%

貴州的項目之所以被眾多開發(fā)商打造成康養(yǎng)旅居產(chǎn)品，主要由于其優(yōu)越的自然資源。北京房展組委會秘書長鄭向東介紹道，貴州位于北緯30度，不像云南那樣多高原，貴州的海拔在800-1200米之間，更適合北方人，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，森林覆蓋率達93%。以中國儺城項目為例，這里的檢測數(shù)據(jù)是：水PH紙7.8，土壤富含硒、鍶，負(fù)氧離子平均8800個/立方厘米，氣溫年均16.9攝氏度，夏季均溫25.3攝氏度。百歲老人的數(shù)量占比達到了167/10萬人。

對于這樣優(yōu)越的環(huán)境資源，鄭向東表示，貴州的地產(chǎn)項目意在把城市、居民融入大自然中，讓文化與建筑高度融合，讓居家與旅游深度結(jié)合，開啟生活在景區(qū)，旅游在社區(qū)的全新生活方式。

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