前五月西安房租上漲近5% 租金回報(bào)率卻降至歷史新低

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　　近期正是畢業(yè)季，也成為了租房季。不過(guò)，有報(bào)告顯示，今年以來(lái)西安租房需求出現(xiàn)上升，房租漲幅也一度超過(guò)了北上廣，這樣的說(shuō)法靠譜嗎？華商報(bào)記者上周進(jìn)行了調(diào)查。

　　前5個(gè)月西安房租上漲近5% “漲幅超過(guò)北上廣”存爭(zhēng)議

　　西安的房屋租金正在上行。近日，由住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1-5月，西安、北京、青島等部分城市住房租金上漲較快。與去年12月相比，西安住房租金上漲4.92%，位居28個(gè)樣本城市首位。相比之下，一直以房租貴而著稱(chēng)的北上廣等一線城市，漲幅分別排在第二、十和十七位。

　　租住在電子正街附近某小區(qū)的郝先生對(duì)此深有感觸。今年4月，因他租住的房子要出售，他不得不選擇換租，在看房過(guò)程中他發(fā)現(xiàn)，兩年前一個(gè)月1700元就能租到的兩居室，現(xiàn)在普遍漲到了2100元以上，而且朝向和樓層的選擇也不如以前多。

　　郝先生算是被樓市調(diào)控影響而續(xù)租的人群之一。2015年夏天，畢業(yè)后的他選擇留在西安工作，原本計(jì)劃在今年買(mǎi)房結(jié)婚。上個(gè)月，他參加了一次樓盤(pán)搖號(hào)但是沒(méi)搖中，看著居高不下的二手房?jī)r(jià)格，只能繼續(xù)租房居住。

　　對(duì)于房屋租金的上漲，黃女士也有話(huà)說(shuō)。租住在曲江雁翔路某小區(qū)的她，因?yàn)樽赓U到期而面臨漲價(jià)?！艾F(xiàn)在同小區(qū)的兩居室基本都在2300元每月，比去年貴了兩百元左右。”黃女士告訴華商報(bào)記者，去年租房的時(shí)候，房東要價(jià)是2100元，簽兩年以上能優(yōu)惠到1900元，現(xiàn)在租金要漲，她有些后悔當(dāng)時(shí)只租了一年。

　　事實(shí)上，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)監(jiān)測(cè)，去年2月份以來(lái)，西安房屋租賃價(jià)格即同比“由降轉(zhuǎn)升”，租賃房房租價(jià)格漲幅由去年2月份的0.4%擴(kuò)大至今年5月份的2.8%，累計(jì)上漲5%，漲幅比同期居民消費(fèi)價(jià)格總水平高出1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于西安房租漲幅，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可年漲5%的說(shuō)法，但漲幅超過(guò)北上廣存在較大爭(zhēng)議，“每年租房旺季一般在九月份左右，所以上半年大漲不一定靠譜；其次，就各城市房租水平和租房需求而言，西安超過(guò)北京等一線城市也不大可能?！豹?dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源表示。

　　西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤認(rèn)為，其實(shí)5%的漲幅仍然算是合理范圍，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)的隨機(jī)性和波動(dòng)性都比較強(qiáng)。整體來(lái)看，這個(gè)市場(chǎng)和供需兩方面關(guān)系密切。去年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)一些大城市陸續(xù)出臺(tái)政策，要求出讓宅地中保留部分自持租賃房源，有的地方還放開(kāi)利用集體土地建設(shè)租賃住房，這對(duì)于平抑房屋租金都有影響，進(jìn)而也會(huì)影響相關(guān)統(tǒng)計(jì)的樣本和模型。

　　上漲的房租跑不過(guò)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)可能存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于西安房租上漲的原因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)指出，去年以來(lái)，西安大力實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，放寬落戶(hù)政策，大量“新西安人”不斷涌入，促使住宅需求明顯增加，特別是年輕人迫切需要解決住房問(wèn)題，一定程度上推高了房屋租賃價(jià)格，與不斷攀升的西安住宅銷(xiāo)售價(jià)格相比，租賃住房也暫時(shí)能解決他們的剛需。

　　房?jī)r(jià)上漲，也被認(rèn)為是房租上行的推手之一。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)表示，上漲的房?jī)r(jià)讓一些購(gòu)房者望而卻步，導(dǎo)致“買(mǎi)轉(zhuǎn)租”增多，同時(shí)各種維修費(fèi)、人工費(fèi)提高，也讓租賃成本有所增加，都在一定程度上推高了房屋出租價(jià)格。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年5月，西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11%，已連續(xù)15個(gè)月漲幅超過(guò)10%，今年1-5月，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)同比上漲11.2%。與高企的房?jī)r(jià)相比，雖然房租也出現(xiàn)上漲，但漲幅相對(duì)低了不少。

　　由于房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)房租，西安房屋出租回報(bào)率也在走低，創(chuàng)下了歷史新低。7月5日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《50城租金收益率研究報(bào)告》顯示，今年二季度50城租金收益率為2.6%，醉高的哈爾濱超過(guò)4%，醉低的廈門(mén)僅有1.2%。西安租金收益率為2.3%，排在50個(gè)城市的第30位。紙得一提的是，去年二季度的報(bào)告中，西安租金收益率為3.3%，排在各城市第17位。

　　華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前銀行兩年期定存基準(zhǔn)利率為2.1%，三年期為2.75%，對(duì)比2.3%的租金收益率，相當(dāng)于現(xiàn)在買(mǎi)房出租，收益已不及三年定存，勉強(qiáng)還能跑贏兩年定存。

　　有行業(yè)人士回憶，西安房租收益的黃金年份是2010年以前，回報(bào)率一度達(dá)到8%-11%，隨后就出現(xiàn)下降，2014年更跌至3.8%。前兩年，開(kāi)發(fā)商為了去庫(kù)存以?xún)r(jià)換量，房租收益率也回升至4%以上。去年開(kāi)始，租金回報(bào)又重新進(jìn)入下降通道，2.3%相當(dāng)于已到了歷史新低。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)也認(rèn)為，房屋出租回報(bào)率低是西安房屋租賃市場(chǎng)的問(wèn)題之一。以一套70平方米住房為例，銷(xiāo)售價(jià)格按每平方米一萬(wàn)元計(jì)算，成交價(jià)格為70萬(wàn)元，而同樣面積房屋出租，租價(jià)以1500元計(jì)算，需要39年才能收回成本。加之銀行利率（以一年期銀行存款利息1.75%計(jì)算，年利息收入為12250元）、房屋折舊費(fèi)、大修基金、家居配套設(shè)施投入等各項(xiàng)租賃成本，及租賃空檔期，房屋出租回報(bào)率偏低可見(jiàn)一斑。

　　對(duì)于一些位置不太好的房子，有些100平方米左右的房子，市價(jià)已經(jīng)達(dá)到120多萬(wàn)，但是月租金也就在1600元左右，這樣算下來(lái)，收益還不如購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。

　　易居研究院研究員沈昕表示，我國(guó)部分城市長(zhǎng)期以來(lái)租金收益率偏低，這主要是由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，租金上漲速度小于房?jī)r(jià)上漲速度。而租金反映房屋的使用價(jià)紙，是市場(chǎng)的真實(shí)需求，房?jī)r(jià)與租金的背離，也提醒市場(chǎng)房?jī)r(jià)可能存在一定泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

　　學(xué)區(qū)房周邊租賃需求旺盛，新區(qū)溢出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

　　在樓市調(diào)控和落戶(hù)政策刺激下，居住需求向租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，但這并非是需求上升、房租上漲的唯一原因。調(diào)查顯示，學(xué)區(qū)房、地理位置優(yōu)越（如：西安城南、重要商圈和地鐵口附近）的租房需求相對(duì)集中。

　　華商報(bào)記者上周走訪了高新區(qū)、雁塔區(qū)一些初、高中周邊的租房情況后發(fā)現(xiàn)，價(jià)格方面，學(xué)校周邊500米以?xún)?nèi)的出租房源，租價(jià)明顯要高出一籌：一室房源的月租金接近2000元，房齡較新、家具配置齊全的更是在2000元以上；精裝全配的兩室房源，根據(jù)面積不同，月租金普遍在2500-3500元。這樣算下來(lái)，平均每平方米月租約在35元以上。而據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)監(jiān)測(cè)，作為全市租金醉高的行政區(qū)，雁塔區(qū)6月份平均租金為30.74元/㎡/月。

　　西安市高新路一家房產(chǎn)中介的從業(yè)者表示，從5月份開(kāi)始，來(lái)詢(xún)價(jià)、看房的家長(zhǎng)就多了起來(lái)。雖然家長(zhǎng)為孩子租房時(shí)出價(jià)豪爽，但對(duì)于住房環(huán)境的要求也越來(lái)越高。他說(shuō)，前段時(shí)間有家長(zhǎng)帶著孩子來(lái)看房，對(duì)各方面都比較滿(mǎn)意，結(jié)果因?yàn)猷従蛹业墓方新暠容^大，覺(jué)得會(huì)干擾孩子的學(xué)習(xí)和休息，因此就決定放棄了。

　　李連源認(rèn)為，西安名校周?chē)某鲎夥恳恢焙軣?，但近兩年隨著新區(qū)的逐漸成熟，溢出效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少出租房也不再是過(guò)去無(wú)人問(wèn)津的局面。據(jù)了解，在西安曲江、高新和浐灞等不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)附近，由于周邊寫(xiě)字樓和商鋪集中，且人口流動(dòng)性提高，房屋租金周轉(zhuǎn)開(kāi)始加快，房源空置期一般不過(guò)1-2個(gè)月，住房出租相對(duì)容易。

　　華商報(bào)記者在西安高新、城南和曲江等地發(fā)現(xiàn)，一些高總價(jià)、大面積的房源掛牌許久，并不能找到合適的租客。在錦業(yè)二路，雖然距這里不遠(yuǎn)就有高新區(qū)兩所中學(xué)，但從附近一家中介門(mén)店看，空置待租的四室、五室房源還有不少。這家中介的工作人員介紹，這里的陪讀租客較多，一居室、兩居室和三居室的戶(hù)型都比較受歡迎，“而掛牌的大戶(hù)型有不少同時(shí)也出售，房東的租賃意愿也不算特別強(qiáng)烈。”

　　品牌公寓爭(zhēng)搶傳統(tǒng)租房市場(chǎng)，有中介稱(chēng)“收房子的比租房子的還多”

　　租過(guò)房子的人應(yīng)該都不陌生，過(guò)去為了找到一套滿(mǎn)意的房子“不惜走斷腿”。房東為了租出去自己的房子，跑中介陪看房也是常見(jiàn)的事。

　　伴隨傳播方式和市場(chǎng)需求的變化，在傳統(tǒng)租房渠道之外，品牌公寓等新興租賃模式正占據(jù)更多的份額。這種模式是指房東、開(kāi)發(fā)商或政府將房產(chǎn)托管（或自持）給運(yùn)營(yíng)商，由運(yùn)營(yíng)商按照標(biāo)準(zhǔn)裝修好轉(zhuǎn)租給租客。西安市面上，品牌公寓的參與者在迅速增加，除了帶給租客更加規(guī)范化和更有品質(zhì)的租住體驗(yàn)，也不可避免地對(duì)房租水平產(chǎn)生一定影響。

　　在西安高新區(qū)中興產(chǎn)業(yè)園附近，華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，一套名為“某某客公寓”的兩室兩廳待租房源，對(duì)外掛牌價(jià)達(dá)到了4900元，相比周?chē)恍﹤€(gè)人房源，這個(gè)價(jià)差不多貴了近一倍。不過(guò)，這套公寓房源不僅家具、家電齊備，還提供保潔、售后維修等一站式服務(wù)，同時(shí)也接受付三押一的租金支付方式。

　　“品牌公寓在西安租房市場(chǎng)算是新興事物，發(fā)展很快，對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的顛覆也不小?！焙R房產(chǎn)白樺林居店店長(zhǎng)趙利偉表示，品牌公寓大多提供長(zhǎng)租服務(wù)，因?yàn)橛羞\(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一管理，所以在出租時(shí)間、付款方式上都比較靈活。他介紹，除了房企自有房源或建筑改造，不少品牌公寓的房源是從房東手里“采購(gòu)”，考慮到這部分成本，價(jià)格往往會(huì)比周?chē)膫€(gè)人房源偏高一些，所以它們的主要賣(mài)點(diǎn)在服務(wù)而不在價(jià)格上。

　　西安文景路一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人介紹，在租金回報(bào)率下降的環(huán)境中，很多房東都在想辦法提高收益，不少民宿其實(shí)也提供長(zhǎng)租服務(wù)，算下來(lái)獲得的租金比傳統(tǒng)租房更豐厚一些。這位負(fù)責(zé)人表示，正是看到租賃市場(chǎng)的潛力，現(xiàn)在做品牌公寓的越來(lái)越多，“甚至有時(shí)候來(lái)咨詢(xún)收購(gòu)房源的比租客還多?！?/p>

　　房源供給充足，西安房租價(jià)格將逐漸平穩(wěn)

　　租房市場(chǎng)是促進(jìn)梯度住房消費(fèi)、滿(mǎn)足階段性住房需求的重要方式。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，租房市場(chǎng)比房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)更能反映出城市的居住需求。

　　邵濤表示，其實(shí)在歐美日等一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，租房市場(chǎng)所占的份額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，這一方面和國(guó)人喜歡購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的觀念有關(guān)；另一方面也和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)有很大關(guān)系。他認(rèn)為，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，必然會(huì)帶來(lái)大量的租房需求，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，西安的租房市場(chǎng)趕上房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)并分庭抗禮，只是時(shí)間問(wèn)題。只不過(guò)，在租房需求不斷增加的今天，為了解決住房問(wèn)題，應(yīng)繼續(xù)鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)機(jī)構(gòu)多形式的疏導(dǎo)和參與，多主體供應(yīng)、多渠道供給，確保住房者能夠安居樂(lè)業(yè)。

　　而對(duì)于房租價(jià)格方面，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安未來(lái)房租水平穩(wěn)中小幅上升的同時(shí)，出現(xiàn)分化將是大趨勢(shì)。李連源分析說(shuō)，隨著住房市場(chǎng)化、舊城改造、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，西安各區(qū)大規(guī)模拆遷項(xiàng)目的實(shí)施，還會(huì)有大量城改房推向市場(chǎng)，市面上可供出租的房子仍不會(huì)少；當(dāng)前政策性的保障住房不斷推出，成為低收入租房者的選擇，也改變了租房市場(chǎng)供需關(guān)系；長(zhǎng)租市場(chǎng)的擴(kuò)大，也推動(dòng)大量房源出租市場(chǎng)，這些因素都將導(dǎo)致西安房租水平的平穩(wěn)。

　　“不同品質(zhì)的房源租金差距可能會(huì)拉開(kāi)?！爆斞欧课莸?yáng)|委員會(huì)主席李周生認(rèn)為，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)的入局者漸多，影響房租的房源配置、管理和服務(wù)等都會(huì)向細(xì)分客群傾斜，體現(xiàn)在租金上會(huì)有所不同，而影響租金回報(bào)率也不再只看房?jī)r(jià)這一個(gè)因素。

　　租房分期貸款年化利率高達(dá)30% 使用率僅8%

　　華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，有部分房客會(huì)接受房產(chǎn)中介的建議，選擇向租房分期平臺(tái)貸款，一次性支付半年或全年房租給房東，然后每月按時(shí)還款給分期平臺(tái)。

　　應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生小徐就表示：“租房分期挺方便的，感覺(jué)跟花唄、京東白條沒(méi)太大區(qū)別，對(duì)我這種剛畢業(yè)沒(méi)那么多錢(qián)交房租的人，很合適?！奔埖米⒁獾氖牵晨咳f(wàn)億級(jí)租房市場(chǎng)，租房分期實(shí)際使用率僅8.52%。融360數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)一半（55.18%）的人都表示從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)有租房分期產(chǎn)品，僅有8.52%的人使用過(guò)租房分期。

　　租房分期高手續(xù)費(fèi)也讓大多租房者望而卻步。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)了市場(chǎng)上15種租房分期產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，有的產(chǎn)品月綜合費(fèi)率為2.5%，一年算下來(lái)名義年化利率高達(dá)30%，而實(shí)際貸款利率可能更高。

　　而且一旦簽訂租房分期合同，再想換房沒(méi)那么容易，比如某租房分期平臺(tái)協(xié)議顯示，租戶(hù)中途退租或轉(zhuǎn)租，算違約，違約金將按照剩余房租總額的10%收取。這就意味著，一旦使用租房分期，很多用戶(hù)中途住得不舒服，或者臨時(shí)工作變動(dòng)需要換房的話(huà)，除了要給中介支付至少一個(gè)月的房租作為違約金外，還需要另外給租房分期平臺(tái)支付違約金。

　　“租房分期實(shí)質(zhì)上是一種消費(fèi)貸款，一旦逾期還將面臨高額罰息，有的還會(huì)影響征信，萬(wàn)一再遭遇黑中介就更麻煩，所以建議剛畢業(yè)的大學(xué)生租房還是謹(jǐn)慎一些?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。 本組稿件由華商報(bào)記者 李程 李王艷 采寫(xiě)

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西安 回報(bào)率 新低 降至 房租