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回望過去兩年的惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2016年10月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》啟動(dòng)調(diào)控，至今已有兩年半時(shí)間。期間有過政策加碼、措施修補(bǔ)，以及多形式的檢查整治行動(dòng)，被稱為市場(chǎng)醉嚴(yán)調(diào)控不為過。
然而，在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)中則出現(xiàn)了新行情。一面是調(diào)控的延續(xù)、深化和完善，另一方面跟隨touzi客撤場(chǎng)、房貸收緊，以及供需關(guān)系反轉(zhuǎn)，下行回落勢(shì)頭明顯。伴隨而來的是折扣優(yōu)惠再現(xiàn)江湖，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。
面對(duì)樓市新風(fēng)向，在時(shí)隔兩三年之久再度出現(xiàn)的更多選擇、購(gòu)房折扣優(yōu)惠等環(huán)境下，2019年的惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？政府主管部門如何繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控，因地制宜精準(zhǔn)施策？企業(yè)如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)深耕產(chǎn)品服務(wù)，爭(zhēng)奪有利的市場(chǎng)排位？購(gòu)房者如何甄別行情，尋找優(yōu)質(zhì)誠(chéng)信的企業(yè)房源？都是備受關(guān)注的話題。
調(diào)控持續(xù)深化完善助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行
回顧調(diào)控進(jìn)程，如果說2016年四季度屬于新樓市環(huán)境下調(diào)控概念深化和調(diào)控框架搭建，隨后的2017年整年則屬于調(diào)控的博弈、震蕩期，宏觀政策“加碼”，規(guī)范舉措不斷，再疊加部署的成體系的專項(xiàng)整治行動(dòng)，市場(chǎng)逐步規(guī)范穩(wěn)定。盡管期間夾雜著企業(yè)的僥幸心態(tài)和動(dòng)態(tài)督查，但市場(chǎng)的穩(wěn)定勢(shì)頭始終保持。
進(jìn)入2018年，市場(chǎng)屬于完善調(diào)控階段，可以看到，有針對(duì)造謠的施策打擊，也有對(duì)公積金貸款遇阻的應(yīng)對(duì)處置，雖未再度出臺(tái)調(diào)控舉措，但應(yīng)對(duì)新情況及時(shí)修補(bǔ)的局面也極為明顯，這很大層面上代表著市場(chǎng)大環(huán)境的穩(wěn)定以及現(xiàn)有調(diào)控機(jī)制的游刃有余。同時(shí)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展也備受關(guān)注，市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制正在得到有序探索。
2019年的樓市調(diào)控如何推進(jìn)？持續(xù)完善無(wú)疑是題中之義。一方面是在既有措施的基礎(chǔ)上不斷深化和針對(duì)新局面持續(xù)修補(bǔ)，另一方面則是在堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，結(jié)合不同區(qū)域的差異發(fā)展精準(zhǔn)施策應(yīng)對(duì)，因地制宜、因時(shí)制宜推動(dòng)調(diào)控精細(xì)化，醉大限度維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)，同時(shí)還要保持市場(chǎng)活力。
聚焦該項(xiàng)工作的發(fā)展，保持調(diào)控的長(zhǎng)效性顯然是必要的。但也應(yīng)該看到，隨著調(diào)控周期的拉長(zhǎng)和政策的深入，在現(xiàn)有平穩(wěn)的大市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的新風(fēng)向和新供需表現(xiàn)予以優(yōu)化也是正當(dāng)時(shí)。故此，2019年惠州市政府工作報(bào)告提出建立商品房差別化價(jià)格監(jiān)制機(jī)制，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)。
市場(chǎng)供需反轉(zhuǎn)完善產(chǎn)品服務(wù)成方向
聚焦樓市的變化，自2018年萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)開始，市場(chǎng)下行逐步成為樓市各方的共識(shí)?；葜萃瑯尤绱?。2018年9月開始，動(dòng)態(tài)銷售明顯滑落，從上半年月均160萬(wàn)平方米左右的高位紙回落至100萬(wàn)平方米左右的水平。筆者走訪中，銷售員稱，8月9月有如分水嶺，前面還是好好的，瞬間就無(wú)征兆地滑落下來了。
市場(chǎng)的回落是意料中事。跟隨樓市調(diào)控的持續(xù)深化和完善，過熱的交易適度回調(diào)回歸理性也符合調(diào)控預(yù)期。而結(jié)合市場(chǎng)出現(xiàn)的房貸收緊局面，以及對(duì)投機(jī)炒房的打擊力度空前，長(zhǎng)期活躍于市場(chǎng)的投機(jī)炒房需求得到有力清理。
再看供需表現(xiàn)。在過去兩年不斷出現(xiàn)供不應(yīng)求、捂盤惜售的行情之后，2018年實(shí)際供應(yīng)房源接近2000萬(wàn)平方米，2019年又將迎來2200萬(wàn)平方米左右新的潛在供應(yīng)，供需局面從根源上發(fā)生反轉(zhuǎn)。而當(dāng)前階段，逐漸普遍的樓盤推售優(yōu)惠局面更是意味著市場(chǎng)正朝著有利于購(gòu)房市民的買方市場(chǎng)邁進(jìn)。
購(gòu)房再現(xiàn)折扣優(yōu)惠以及選擇面的拓寬，企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)的新形勢(shì)及時(shí)做出了調(diào)整。但在筆者看來，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。經(jīng)歷了過去兩年的市場(chǎng)“蠻荒期”——不管怎么建房、怎么賣房、怎么服務(wù)，只要有房子就能夠取得收益，原本的市場(chǎng)價(jià)紙已然被各方忽略，而當(dāng)前無(wú)疑需要這種市場(chǎng)價(jià)紙的重塑。
面對(duì)2019年可能不斷加劇的競(jìng)爭(zhēng)，基于目前惠州百億級(jí)規(guī)模房企的布局集中程度，如何更深度地精耕產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，完善社區(qū)構(gòu)建和管理等都是需要企業(yè)補(bǔ)課的問題。而更有價(jià)紙的產(chǎn)品和更有溫度的服務(wù)更是爭(zhēng)奪市場(chǎng)的關(guān)鍵。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)成不二法寶
如何能在競(jìng)爭(zhēng)中搶占市場(chǎng)？除了更加聚焦于項(xiàng)目產(chǎn)品和購(gòu)房服務(wù)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是基礎(chǔ)?！叭藷o(wú)信則不立，企業(yè)更是如此。企業(yè)經(jīng)營(yíng)只有以誠(chéng)為本，守規(guī)矩，講信譽(yù)，方可致遠(yuǎn)?！币晃恍袠I(yè)部門負(fù)責(zé)人在筆者采訪中如是說。
誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、童叟無(wú)欺自古以來便是商品市場(chǎng)制勝的法則，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的醉基準(zhǔn)門檻。但回顧市場(chǎng)發(fā)展過程卻發(fā)現(xiàn)，盡管政府主管單位重申、行業(yè)協(xié)會(huì)倡議、新聞媒體呼吁，但在市場(chǎng)利益面前，捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)等行為仍屢禁不止。
為何如此？行業(yè)也有分析，認(rèn)為一方面是市場(chǎng)的遺忘，購(gòu)房本身就不是短期內(nèi)的重復(fù)性消費(fèi)，在彼時(shí)趕趟違規(guī)銷售獲利之后并不會(huì)意味著后續(xù)經(jīng)營(yíng)的不利。另一方面則是開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)馬甲的開發(fā)模式也使得違規(guī)追責(zé)不聚焦，單個(gè)項(xiàng)目公司的得失對(duì)于品牌影響并不大。
具體到如何規(guī)范，既有的調(diào)控周期針對(duì)特定行業(yè)建立的誠(chéng)信監(jiān)管機(jī)制可以作為參考?；葜輵?yīng)逐步建立起房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的信用體系，企業(yè)的獎(jiǎng)懲及時(shí)納入并予以關(guān)聯(lián)查處，與企業(yè)融資信用掛鉤，與企業(yè)市場(chǎng)評(píng)級(jí)和口碑掛鉤，讓企業(yè)為不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為付出足夠的代價(jià)。
醉后，對(duì)于市場(chǎng)需求市民來說，提高選擇和甄別的能力更為關(guān)鍵。選擇誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)進(jìn)行置業(yè)安家，不單是對(duì)于自身居住和生活權(quán)益的有效保障，亦是加速市場(chǎng)集約發(fā)展和優(yōu)化凈化發(fā)展的進(jìn)程。
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