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凱風(fēng)(時(shí)評(píng)人)
公眾期盼取消公攤面積，并非否認(rèn)公攤部分的存在，而是期待以實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，讓房地產(chǎn)交易更加透明，讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更為直觀，也讓各項(xiàng)費(fèi)用更加公平。我們不可能真正告別公攤，卻能告別公攤模式存在的種種弊病，而這也應(yīng)該是相關(guān)法規(guī)和規(guī)范著重努力的方向。
日前，住建部官網(wǎng)就38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域“全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范”公開征求意見，其中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中明確，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，這被輿論理解為“取消公攤面積”。
買100平方米的房子，醉后實(shí)得只有70平方米，這是公攤面積飽受詬病之處。此番征求意見稿明確“住宅應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，可謂邁出積極步伐。
雖然這只是一份建筑工程規(guī)范文件，難以對(duì)到底使用何種方式進(jìn)行計(jì)價(jià)交易產(chǎn)生實(shí)際影響，所謂“取消公攤面積”也多半存在過度誤讀之嫌。但在公攤面積備受主流媒體關(guān)注的背景下，這則規(guī)范無疑有著極其顯著的信號(hào)意義。
公攤面積起源于香港。上世紀(jì)50年代，香港樓宇一般都是整棟出售，對(duì)資金量要求較大，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層出售，那么公攤部分自然而然就被計(jì)入其中。隨后，這一模式被內(nèi)地所引進(jìn)，目前除了重慶之外，全國(guó)各地都以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式。
無論是建筑面積還是套內(nèi)面積，只是兩種不同的計(jì)價(jià)模式。有人以為，取消了公攤面積，房子總價(jià)必然會(huì)隨之而下降。這其實(shí)是誤解，只要供求關(guān)系和大環(huán)境沒有發(fā)生變化，房子的總價(jià)就不會(huì)輕易發(fā)生變化，現(xiàn)在只是改變計(jì)價(jià)模式，從建筑面積到套內(nèi)面積，只會(huì)改變名義房?jī)r(jià)，而住房的實(shí)際總價(jià)并不會(huì)發(fā)生變化。
還有人認(rèn)為，沒了公攤面積，房地產(chǎn)稅也不會(huì)有那么多了。事實(shí)上，財(cái)政部門有關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)表示，“或按評(píng)估紙征收”。顯然，評(píng)估紙并不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式變化而發(fā)生變化，所以房地產(chǎn)稅并不會(huì)受到公攤面積的影響。
不過，即使房地產(chǎn)稅出臺(tái)，相信也不不會(huì)一刀切征收。對(duì)于剛需購(gòu)房者，多半都會(huì)有免征面積，超過免征面積才會(huì)開征房地產(chǎn)稅。換言之，如果能取消公攤面積，免征面積或許會(huì)按照實(shí)際套內(nèi)面積進(jìn)行減免。
雖然有無公攤面積，并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)稅產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，但公攤面積的存在，卻會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理和交易費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。這背后的原因在于，公攤面積的存在，不僅在計(jì)算精裝修費(fèi)用、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)時(shí)存在多征多收的情況，而且公攤比例本身并不透明，同一定位且基礎(chǔ)設(shè)施相差無幾的小區(qū)，有的公攤比例僅為10%，有的高達(dá)30%，這其中的貓膩，令購(gòu)房者防不勝防。
有必要指出的是，公攤面積的問題，不在于公攤本身，而在于計(jì)價(jià)模式和公攤比例本身的不透明。任何小區(qū)或樓宇，都必然存在電梯、樓梯、變電室、公共門廳等，這些均屬于必需的建筑配套，由于涉及所有業(yè)主，所以屬于公攤部分。所以未來即使取消公攤面積，這些基本的公攤部分仍會(huì)存在。
因此，公眾期盼取消公攤面積，并非否認(rèn)公攤部分的存在，而是期待以實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，讓房地產(chǎn)交易更加透明，讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更為直觀，也讓各項(xiàng)費(fèi)用更加公平。我們不可能真正告別公攤，卻能告別公攤模式存在的種種弊病，而這也應(yīng)該是相關(guān)法規(guī)和規(guī)范著重努力的方向。
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