日本房地產(chǎn)市場“冰火”兩重天

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　　近年來，日本的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種奇特現(xiàn)象：一方面，東京等大城市的住房價(jià)格持續(xù)上漲，日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所2018年8月發(fā)表的數(shù)據(jù)表明，東京都23個(gè)區(qū)內(nèi)新建公寓的平均價(jià)格為每套7287萬日元，達(dá)到了1990年泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以來的醉高點(diǎn)；另一方面，部分地區(qū)出現(xiàn)空置率大幅增加、房價(jià)不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個(gè)別地方政府推出只要符合申請(qǐng)條件，獨(dú)門獨(dú)院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認(rèn)為，日本房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現(xiàn)象。

　　隨著日本經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，東京申辦奧運(yùn)會(huì)成功之后，需求增長，東京房地產(chǎn)市場的銷量與價(jià)格逐步回升。特別是日本央行長期實(shí)施超寬松貨幣政策，導(dǎo)致近年來日本大城市房價(jià)的上漲勢(shì)頭加快。據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年底，東京23區(qū)每套公寓的平均售價(jià)為7089萬日元，比上年增長6.9%，每平方米為108.3萬日元。到2018年6月，上升到了均價(jià)每套7828萬日元，每平方米120萬日元。若折合成套內(nèi)面積70平方米一套的公寓，每套均價(jià)為8400萬日元，達(dá)到了1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅以來的醉高價(jià)位。

　　不僅住宅市場火爆，辦公用房也搶手。日本主要中介公司三鬼商事發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，東京市中心區(qū)域的辦公用房供不應(yīng)求，一些新建辦公用房，內(nèi)部裝修還沒有完工就被預(yù)訂一空。

　　不過，日本ORIX公司總經(jīng)理井上亮認(rèn)為，日本房地產(chǎn)市場雖然不會(huì)出現(xiàn)暴跌，但在今后1到3年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。如果日元生紙到1美元兌換100日元的水平，外國touzi者持有的部分房產(chǎn)將會(huì)出手，加上奧運(yùn)行情結(jié)束，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)調(diào)整局面。

　　在大城市住房價(jià)格持續(xù)上漲的同時(shí)，許多邊遠(yuǎn)地區(qū)，小城鎮(zhèn)甚至東京都的部分偏僻地區(qū)，由于人口減少，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，閑置住房不斷增加。這已經(jīng)成了令一些地方政府頭疼的難題。

　　日本總務(wù)省發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年日本全國無人居住的閑置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發(fā)表的有關(guān)研究報(bào)告認(rèn)為，全國的閑置住房已經(jīng)上升到了1000萬套，占據(jù)日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報(bào)告還認(rèn)為，按照目前的出生率以及人口流動(dòng)情況來推算，到2033年，日本的閑置住房將上升到1995萬套，閑置率將達(dá)到27.3%。

　　一些地方政府為了減緩人口下降，減少閑置住房帶來的問題，紛紛采取獎(jiǎng)勵(lì)措施吸引中青年人口前往落戶，有的甚至推出了贈(zèng)送獨(dú)棟住房的政策。距離東京市區(qū)約80公里的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨(dú)棟房屋，免費(fèi)提供給愿意前來落戶，且符合他們招聘條件的應(yīng)聘者。不過，報(bào)名截止期已過，依然沒有人前來應(yīng)聘簽訂落戶協(xié)議。

　　多種因素助推東京房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)較大幅度走高。首先，日本中央銀行長期實(shí)施超寬松貨幣政策，資本市場資金充足，很多資金流入房地產(chǎn)市場。其次，近年來日元平均匯率處于較低水平，國外touzi機(jī)構(gòu)的大量資金入場。第三，東京申辦奧運(yùn)會(huì)成功，touzi者看好奧運(yùn)前的房地產(chǎn)前景，奧運(yùn)效應(yīng)增加了需求。第四，日本中產(chǎn)階層喜歡居住新建房屋的偏好，也助長了新建公寓的需求。由于資金充足、需求強(qiáng)勁，東京市區(qū)房拆舊建新的地產(chǎn)再開發(fā)如火如荼。

　　雖然東京等大城市市區(qū)的住宅價(jià)格持續(xù)上漲，但由于日本整個(gè)國家的出生率下降，人口繼續(xù)向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動(dòng)，很多城鎮(zhèn)以及中小城市人口減少，地方城市的住房市場供大于求，一些交通不是很便利，配套設(shè)施不齊全地區(qū)的房產(chǎn)雖然價(jià)格持續(xù)下滑，依然少有人問津。不僅出售無門，而且也無租住需求，只能閑置。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方核心城市具有資金、教育、科學(xué)技術(shù)、人才等眾多資源優(yōu)勢(shì)，雖然生活成本高，但依然吸引著很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面，隨著人口出生率的下降，地方中小城市的人口還將繼續(xù)流失。人口的減少將致使日本地方城鎮(zhèn)的住房閑置問題越來越嚴(yán)重。

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