僅以套內(nèi)面積交易不能完全杜絕“公攤問(wèn)題”

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法治周末記者在采訪中了解到，重慶和北京分別在2002年和2003年出臺(tái)規(guī)定，要求商品房銷售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

在這兩個(gè)地方的商品房銷售買賣合同中，均是約定了住宅的套內(nèi)建筑面積和房屋總價(jià)款，公攤不是計(jì)價(jià)的依據(jù)。

這與《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》提及的“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”已經(jīng)比較接近。

無(wú)論是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，還是按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，思路都是不把公攤作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成，和套內(nèi)建筑面積相比，套內(nèi)使用面積更加簡(jiǎn)單易測(cè)，以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商玩貓兒膩被發(fā)現(xiàn)的幾率更高，而且還能更直觀體現(xiàn)房屋的大小。

“如果將來(lái)真的要完全按照套內(nèi)使用面積交易，還需要將相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，比如修訂商品房預(yù)售管理辦法等?！蓖跤癯颊f(shuō)。

北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王佳紅提醒，以套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積銷售，能夠很大程度上解決公攤計(jì)價(jià)的種種問(wèn)題，但要想讓公攤不再困擾老百姓，還需要在細(xì)則上作進(jìn)一步細(xì)化。

王佳紅舉了個(gè)例子，她剛剛接到一位北京業(yè)主咨詢，這位業(yè)主購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商計(jì)算總價(jià)的方式是單價(jià)×建筑面積，以這個(gè)價(jià)款/套內(nèi)建筑面積，反推出按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià)，并且簽合同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

這位業(yè)主購(gòu)買的房屋建筑面積大約100平方米，按建筑面積計(jì)算單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)500萬(wàn)元，合同中簽訂的是該房屋套內(nèi)建筑面積80平方米，單價(jià)6.25萬(wàn)/平方米，總價(jià)依然是500萬(wàn)元。

但業(yè)主并未注意合同中的計(jì)價(jià)方式，只知道當(dāng)初是按照建筑面積×較低的單價(jià)計(jì)算的總房款。

在交房時(shí)該業(yè)主發(fā)現(xiàn)，實(shí)測(cè)報(bào)告顯示該套房屋建筑面積99平方米，其中公攤19平方米，套內(nèi)建筑面積未變，仍為80平方米。業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還1平方米的房款5萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)商拿出合同稱，計(jì)價(jià)依據(jù)是套內(nèi)建筑面積，不應(yīng)返還。

“由此可見(jiàn)，如果僅在合同中體現(xiàn)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但實(shí)操中卻是以建筑面積計(jì)算總價(jià)，容易產(chǎn)生的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商以低價(jià)吸引購(gòu)房者，然后拿著同樣的錢，理所當(dāng)然地讓公攤縮水?！蓖跫鸭t認(rèn)為，應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在宣傳、銷售和為業(yè)主計(jì)算總價(jià)時(shí)，就用套內(nèi)建筑面積相應(yīng)的單價(jià)計(jì)算，這樣不會(huì)后續(xù)產(chǎn)生糾紛，未來(lái)如果全國(guó)統(tǒng)一以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，也要以同樣的思路進(jìn)行。

王玉臣同樣提醒，任何規(guī)則都可能有利有弊，以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，可以避免開(kāi)發(fā)商利用公攤牟利，但可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商出于成本沒(méi)有動(dòng)力做小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)計(jì)和建設(shè)。

“市場(chǎng)機(jī)制下，購(gòu)房者會(huì)用腳投票，相信開(kāi)發(fā)商醉終不會(huì)因小失大?！蓖跫鸭t認(rèn)為。

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杜絕 僅以 套內(nèi) 公攤 面積