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“我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要矛盾仍然是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的，必須堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線不動(dòng)搖。‘三去一降一補(bǔ)’是供給側(cè)改革的五大任務(wù)，其中不動(dòng)產(chǎn)去庫存的重點(diǎn)和難點(diǎn)在于商業(yè)地產(chǎn)?！比珖舜蟠?、步步高董事長王填醉新議案直指房地產(chǎn)行業(yè)去庫存痛點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國寫字樓開發(fā)touzi額及商業(yè)營業(yè)用房touzi額合計(jì)為20173億元，全國寫字樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售面積合計(jì)為16334萬平方米，開工面積合計(jì)為26115萬平方米，銷售去化面積占開工面積的比例為62.5%。
王填認(rèn)為，若仍以銷售作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)退出的主要方式，那將繼續(xù)面臨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量不斷增長、去庫存壓力不斷增加的問題。
對此，他建議盡快推出國內(nèi)公募不動(dòng)產(chǎn)touzi信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）試點(diǎn)，助推商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
具體而言，一是建議優(yōu)選優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)及優(yōu)質(zhì)主體開展試點(diǎn)。同時(shí)，為有效控制試點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)我國公募REITs市場穩(wěn)定發(fā)展，建議優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲(chǔ)備充足、資產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富、主體經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)參與試點(diǎn)。試點(diǎn)過程中，針對特定行業(yè)領(lǐng)域的具體問題，建議相關(guān)行業(yè)主管部門盡快出臺配套支持政策，促進(jìn)我國公募REITs快速健康發(fā)展。
二是建議加強(qiáng)對REITs管理人及中介機(jī)構(gòu)專業(yè)水平的持續(xù)培養(yǎng)。建議加強(qiáng)對發(fā)行人及touzi人的宣傳教育工作，鼓勵(lì)其積極參與公募REITs市場建設(shè)；加強(qiáng)對資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作，引導(dǎo)其增強(qiáng)勤勉盡責(zé)的履職精神；加強(qiáng)對REITs管理人及中介機(jī)構(gòu)專業(yè)水平的持續(xù)培養(yǎng)工作，促進(jìn)其不斷提升產(chǎn)品管理能力及touzi人服務(wù)能力。
三是建議逐步完善配套稅收支持政策。為促進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，建議依據(jù)稅收中性原則，逐步出臺配套稅收支持政策：針對REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，建議與一般的房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行區(qū)分，在REITs產(chǎn)品框架下進(jìn)行相應(yīng)減緩征收；針對REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)，建議參照國際成熟經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目公司用于分紅的收益免征企業(yè)所得稅，避免雙重征稅。
王填認(rèn)為，公募REITs的推出，一方面商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可通過“出售”至公募REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)退出，另一方面，公募REITs重視通過持續(xù)性運(yùn)作管理，提升租金回報(bào)率、挖掘物業(yè)價(jià)紙的特點(diǎn)，將推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)向提升資產(chǎn)管理能力的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。
“從touzi者角度而言，過去十幾年來對于住宅市場的過度touzi、投機(jī)模式不可持續(xù)且風(fēng)險(xiǎn)較高，而公募REITs產(chǎn)品通過將不動(dòng)產(chǎn)以‘出售’的方式轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性、低touzi門檻的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定收益與普通個(gè)人touzi者touzi需求的有效對接?！蓖跆畋硎?。
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