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出臺房地產(chǎn)稅不能簡單理解為“增稅”，而應(yīng)理解為對原有稅費(fèi)進(jìn)行合理的歸類、合并，然后形成了一個更加規(guī)范的稅收政策。所以我不認(rèn)為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房價。
莫天全 全國政協(xié)委員、房天下董事長
土地市場是一級市場，是能夠撬動整個房地產(chǎn)市場的要素。我認(rèn)為應(yīng)該增加供給，若沒有足夠的供應(yīng)量，要去控制房價是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應(yīng)量，對控制房價很有幫助。
受訪者供圖
今年的《政府工作報告》中提出，要更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由此來看，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)。
3月12日，住建部部長王蒙徽表示，將堅決落實黨中央、國務(wù)院的部署，穩(wěn)妥實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案。
實際上，去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價趨緩的大格局不會改變?！比珖f(xié)委員、申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長在兩會期間接受新京報記者采訪表示。
對于房地產(chǎn)稅出臺時間，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全告訴記者，“房地產(chǎn)稅何時能實施，還要看時機(jī)，五年是一個足夠長的時間?！?/p>
政策信號明確 房地產(chǎn)長效機(jī)制方案走向穩(wěn)妥實施階段
據(jù)新華社報道，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班1月21日在中央黨校開班，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席***指出，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。
據(jù)了解，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制醉初提出始于2014年。2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》提出，“健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。”
2015年，中共中央政治局4月30日召開的會議中也指出，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。
自2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”、綜合利用五大手段，加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制以來，“長效機(jī)制”作為熱門詞匯迅速走紅。
隨后在2017年的政府工作報告、中央政治局會議、十九大報告中都對房地產(chǎn)“長效機(jī)制”有所提及。
去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。
歷時六年的探索，房地產(chǎn)長效機(jī)制的相關(guān)表述也在悄然發(fā)生變化，從“健全”、“加快建立”到“構(gòu)建”，再到“穩(wěn)妥實施”，并首次在房地產(chǎn)長效機(jī)制后面加上“方案”二字，可見房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展。
對于醉近提出的“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案?！眹计谪浹袌笥^點認(rèn)為，從字面上看，至少有三層意思，首先，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應(yīng)該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機(jī)制的身影。其次，正式宣布房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)入了“實施”階段，政策信號再度明確。醉后，“穩(wěn)妥”二字很重要，在2019面對內(nèi)外挑戰(zhàn)等諸多不利因素下，“六穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)預(yù)期成為重中之重，房地產(chǎn)長效機(jī)制的實施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價的。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池對新京報記者表示，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的關(guān)鍵是建立多主體供應(yīng)、多渠道保障的租購并舉的住房制度，對不同收入家庭提供不同的住房，大力發(fā)展租賃市場，實現(xiàn)租購并舉的住房制度。
穩(wěn)房價基調(diào)不變 房地產(chǎn)信貸全面寬松可能性不大
經(jīng)過近兩年密集調(diào)控，在房地產(chǎn)長效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步穩(wěn)定，政策達(dá)到了一定的效果。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一二線城市二手房價1月環(huán)比均跌0.1%。
依據(jù)今年的政府工作報告要求，2019年我國房地產(chǎn)市場將沿襲此前的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)。
目前，在“房住不炒”的大前提下，從“因城施策”到“一城一策”，“一城一策”正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵詞。據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，至少已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實行“一城一策”樓市調(diào)控方案，此外，長沙等地也均開展“一城一策”試點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大。各類調(diào)控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。
此外，進(jìn)入2019年，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和財政收入雙重壓力之下，我國房地產(chǎn)信貸政策是否有所轉(zhuǎn)向？銀保監(jiān)會統(tǒng)信部主任劉春航2月28日表示，“從銀保監(jiān)會的角度，房地產(chǎn)的信貸政策沒有變化?！?/p>
實際上，在2月25日國新辦新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會副主席王兆星就表示，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。
2019年人民銀行金融市場工作會議也提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
銀河證券研報觀點認(rèn)為，銀保監(jiān)會和央行的表述代表了，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。
據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，2019年1月份，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)口徑新增貸款3.4萬億元，同比多增8236億元。新增貸款結(jié)構(gòu)更加平衡，對實體經(jīng)濟(jì)信貸供給力度加大。其中，8474億元投向房地產(chǎn)及個人住房按揭貸款，占比下降10.5個百分點。
中金公司觀點認(rèn)為，從當(dāng)前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房價”仍是中央對房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房價的決心仍然不容輕視?！俺浅霈F(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的房地產(chǎn)政策放松（尤其是調(diào)低醉低首付款比例、降低認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開房企融資敞口等）可能性不大。”
■ 訪談
楊成長：我不認(rèn)為推出房地產(chǎn)稅是要打壓房價
新京報：2019年政府工作報告中提到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，對比2018年政府工作報告中提“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！笔欠褚馕斗康禺a(chǎn)稅立法要提速了？
楊成長：房地產(chǎn)稅立法要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來決定，如果能保持平穩(wěn)增長，我認(rèn)為起碼不會提速，沒必要。
新京報：房地產(chǎn)稅如果要出臺，需要滿足哪些條件？房地產(chǎn)稅為何遲遲沒有出臺？
楊成長：醉起碼不動產(chǎn)的登記必須要聯(lián)網(wǎng)，這是必備條件。此外，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要來確定。目前，我國也有房地產(chǎn)的稅和相關(guān)制度，出臺房地產(chǎn)稅不能簡單理解為“增稅”，而應(yīng)理解為對原有稅費(fèi)進(jìn)行合理的歸類、合并，然后形成了一個更加規(guī)范的稅收政策。所以我不認(rèn)為推出房地產(chǎn)稅，是要打壓房價。
出臺房地產(chǎn)稅主要有幾方面的功能。一方面，提高房地產(chǎn)的使用效率。目前，我國房地產(chǎn)每年的供給量達(dá)到16億平米，房屋的人均居住面積達(dá)到40平方米，總量比較合適，但房屋空置率較高，這是社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。出臺房地產(chǎn)稅后，閑置的房屋必須要產(chǎn)生效益，才能盤活資源。
其次，不少人認(rèn)為房子越大越好，出現(xiàn)單純追求房產(chǎn)面積的不正常銷售心理。實際上，從歐美、日本的發(fā)展情況來看，實用性、舒適性更重要，所以說，在日本房地產(chǎn)價格主要取決于房子內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備的完備程度，而不是大小，這種導(dǎo)向會造成嚴(yán)重浪費(fèi)。
另外，由于公共資源匹配不均衡，我國出現(xiàn)學(xué)區(qū)房，或過分強(qiáng)調(diào)所謂房子地段的情況，通過房地產(chǎn)稅可對這種情況進(jìn)行調(diào)節(jié)。
過去，我國已經(jīng)出臺了大量的房產(chǎn)相關(guān)稅收，所以在各方面條件不成熟、不具備的情況之下，匆忙推出房地產(chǎn)稅是不合適的，所以房地產(chǎn)稅出臺并不是越快越好，力度越大越好。
另外，大家也不必對房地產(chǎn)稅的出臺過度擔(dān)心，房地產(chǎn)稅一定會有非常大的彈性和空間，把決定權(quán)交給地方政府，與目前“一城一策”相銜接。
新京報：你覺得房地產(chǎn)市場未來走勢如何？
楊成長：房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)比較明確。2019年中國房地產(chǎn)市場房價趨緩的大格局不會改變。
對于普通touzi者來說，房地產(chǎn)touzi作為過去幾十年來長期首選資產(chǎn)的意識可能需要改變。房地產(chǎn)真實收益應(yīng)是租金回報率，而目前我國平均租金回報率還不到2%，也就是說，過去房地產(chǎn)touzi主要是靠房屋價格上漲來賺取價格收益，從未來看，房地產(chǎn)touzi應(yīng)該要靠真實收益。從這個角度來說，居民應(yīng)該要適度地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大股權(quán)touzi、債券touzi等，適度降低房產(chǎn)方面的touzi比例。同時加大對人才、技術(shù)、信息等要素的touzi，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展對這些要素依賴程度越來越高。
新京報：北上廣深四個一線城市房價的上升空間還大嗎？
楊成長：我個人覺得不大。這其中有兩個原因，一方面北上廣深市中心人口的導(dǎo)入速度在放慢，有的城市甚至出現(xiàn)凈流出，房屋需求大幅增加的情況不可能出現(xiàn)。其次，80、90甚至00年代的年輕人，觀念與上一代人不同。他們都認(rèn)識到了，房子是用來住的，所有權(quán)并不重要，使用才重要。未來，共享模式的房產(chǎn)也可能會出現(xiàn)。這時，房子所有權(quán)的重要性就會壓價，從這個角度來說，恐怕中國房地產(chǎn)市場價格大幅波動期已經(jīng)過去了。
新京報：近年來，很多城市出臺了人才引進(jìn)政策，你認(rèn)為“搶人大戰(zhàn)”到底是為了房地產(chǎn)市場，還是真的為了搶人才？
楊成長：搶人大戰(zhàn)的動因倒不是為了房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于人才的大量導(dǎo)入，可能會導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)波動。但是搶人大戰(zhàn)意味著政府充分意識到，人才是第一生產(chǎn)要素，而不是土地、房子，這導(dǎo)向是好的。另一方面，搶人大戰(zhàn)也意味著人才這一要素，缺乏市場的流通定價機(jī)制，才會出現(xiàn)流動秩序以及定價的混亂。所以，要強(qiáng)化這方面的市場建設(shè)。
不過，從長期來看，房地產(chǎn)市場確實與人口導(dǎo)入有很大關(guān)系。人才往中部地區(qū)、中部都市圈聚集，像鄭州、合肥、武漢這樣一些都市圈，人口導(dǎo)入速度正在加速，房價也有所上漲，這是比較合理的。
新京報記者 陶冉 攝
■ 訪談
莫天全：集體土地入市對控制房價有幫助
新京報：今年政府工作報告中首次提到“三塊地”的改革，稱要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果。你覺得這會給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？能否抑制房價？
莫天全：土地市場是一級市場，是能夠撬動整個房地產(chǎn)市場的要素。我認(rèn)為應(yīng)該增加供給，若沒有足夠的供應(yīng)量，要去控制房價是很難的，所以如果集體土地能夠入市，肯定能提高土地的供應(yīng)量，對控制房價很有幫助。
另外，集體土地入市，也能控制出租公寓房、長租公寓房的租金，中低收入人群能夠直接得到幫助。
不過有一點要注意，就是集體土地入市和建設(shè)，還得按照城市總體規(guī)劃來安排，才會避免混亂。
新京報：今年二三月份，很多城市的房價有上漲勢頭，土拍火熱、千人搶房的消息頻出，你認(rèn)為樓市是否有回暖的跡象？
莫天全：2019年樓市政策松動或者說回暖，應(yīng)該是趨勢。其次，“因城施策”下，某些城市有政策松綁的導(dǎo)向。另外，金融政策加大了對民營企業(yè)的支持。這三個方面會讓我們聯(lián)想到房地產(chǎn)市場有可能松綁，這確實也是事實。
但房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，以及XG、金融控制、房住不炒等主要政策是不會變的，這是長期政策。
新京報：因城施策是否意味著房地產(chǎn)市場松綁？
莫天全：因城施策是雙向調(diào)控，有很多城市可能會松綁，但有些城市也可以加碼。因城施策給了地方更多權(quán)力，但也對地方提出了更高的要求，中國各地的房地產(chǎn)市場情況有別，因城施策是合適的。
新京報：今年是否不會像2016年那樣，出現(xiàn)房價大幅上漲的情況？
莫天全：對，醉近很多國家部委都提出了今年要“穩(wěn)房價”，所以說，除了個別地方之外，整個國家的房價不可能出現(xiàn)大起大伏。
但房屋成交量以及土地市場會向好。成交量提升，才是真正的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才是國家需要的，也是我們愿意看到的。如果沒有交易量，哪怕把房價控制住了，也還是一個死的市場，今年應(yīng)該會延續(xù)去年下半年的趨勢持續(xù)向好。
新京報：去年算是長租公寓風(fēng)波年，不少公司倒閉。2019年，您對長租公寓的發(fā)展有何建議？今年長租公寓會進(jìn)入并購高峰期嗎？
莫天全：長租公寓發(fā)展肯定是應(yīng)該被鼓勵的，也應(yīng)該有相關(guān)配套政策來支持其發(fā)展。其實，長租公寓一直都有，但醉近一兩年比較火熱，是因為這其中加了很多技術(shù)、金融的東西，也創(chuàng)新了運(yùn)營方式，看起來好像變成了另一種模式，這是不對的，一旦如此，長租公寓的決策也會出現(xiàn)錯誤，在這種情況下，肯定有些企業(yè)會干不下去，出現(xiàn)收購兼并。
長租公寓未來如何發(fā)展，首先是要防止長租公寓壟斷，否則會出現(xiàn)操控租金的情況。其次，長租公寓在運(yùn)營過程中，不應(yīng)該過度使用金融手段，不能讓租戶掉到陷阱里去。醉重要的是，長租公寓應(yīng)該回歸物業(yè)管理的本源，不能急功近利。
新京報：去年中介市場出現(xiàn)很多亂象，你怎么看，怎樣才能使中介市場更加規(guī)范？
莫天全：我國房地產(chǎn)中介市場在過去十年里已經(jīng)取得了很大進(jìn)步，以前毫無規(guī)則，現(xiàn)在開始自律了，大企業(yè)都在自覺維護(hù)市場的健康發(fā)展。
但中介的發(fā)展也還有很多東西要完善，還需要一個過程。首先千萬要避免中介壟斷。有一些城市，例如北京，個別企業(yè)的市占率甚至達(dá)50%、60%，一個企業(yè)在某城市只要市占率達(dá)30%，基本上就可以左右房價了，這是監(jiān)管部門應(yīng)該想辦法避免的。另外，中介應(yīng)該把主業(yè)做好，不要把太多金融融入到中介業(yè)務(wù)里，這樣行業(yè)才更容易監(jiān)管，才會以一種健康的方式來發(fā)展。
新京報：2019年政府工作報告中提到了要“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這是否意味著房產(chǎn)稅法的推出要加速了？
莫天全：“穩(wěn)步”兩個字，說明政府還是很謹(jǐn)慎的。稅對整個國家的運(yùn)營，有重要作用，房地產(chǎn)稅是一個地方政府稅，是非常重要、長期的稅源，很多國家都征收房地產(chǎn)稅，所以，我國早晚也會推出，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，在這種情況下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該何時推出，要謹(jǐn)慎把握節(jié)奏。
新京報：五年內(nèi)房地產(chǎn)稅法會提交審議嗎？
莫天全：五年內(nèi)提交審議沒問題，但房地產(chǎn)稅何時能實施，還要看時機(jī)，五年是一個足夠長的時間。
新京報：房地產(chǎn)稅推出后，房價一定會降嗎？
莫天全：要看房地產(chǎn)稅推出的時機(jī)，如果說公眾信心足夠、經(jīng)濟(jì)也上行，這時候推出房地產(chǎn)稅對市場的沖擊不會太大。但如果經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，這時候應(yīng)該做一些有助于提振市場信心的舉措。
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