蔣達(dá)強(qiáng)：一個(gè)區(qū)域房企的全國突圍

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中房網(wǎng)訊 3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的"2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"、"500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同主辦的測評(píng)工作，已連續(xù)開展11年，相關(guān)測評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

弘陽集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)

在本次測評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，弘陽集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)作了題為《一個(gè)區(qū)域房企的全國突圍》的主題演講。

蔣達(dá)強(qiáng)提出，資本市場看待好企業(yè)的時(shí)候是遵循一個(gè)三角模型：行業(yè)選擇、商業(yè)模式、管理團(tuán)隊(duì)。這三者之間是構(gòu)成了我們?cè)趺纯创粋€(gè)好的企業(yè)，或者有沒有選擇好的行業(yè)。

蔣達(dá)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)不管未來怎么樣，都是10萬億+的市場，這是擺到這個(gè)地方的。我們內(nèi)部不太討論行業(yè)要不要堅(jiān)持繼續(xù)做，而是蛋糕就在這個(gè)地方，大家沒必要在這個(gè)地方務(wù)虛討論。我們要更堅(jiān)決、在純粹、更堅(jiān)持才能在這個(gè)行業(yè)做的好。在主業(yè)方面我們就是地產(chǎn)和商業(yè)堅(jiān)守著往前走，公司沒有達(dá)到一定規(guī)模之前，不要從事新的產(chǎn)業(yè)或者多元化的東西。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)足夠大，有足夠的空間讓大家發(fā)展。

以下為文字實(shí)錄：

蔣達(dá)強(qiáng)：尊敬的馮會(huì)長、各位同仁：

大會(huì)跟我們講說弘陽去年上市了，應(yīng)該到公開場合亮亮相，很多人還不知道弘陽到底是什么樣的企業(yè)。這是一家以前主要在江蘇的區(qū)域型的房企。前面嘉賓講了國情、行情、周期，我今天主要講區(qū)域型房企怎么做的，怎么看待我們的組織和業(yè)務(wù)的。這方面我們做了一些探索。很多的觀點(diǎn)，在座的同行在別的企業(yè)都看過，大同小異。但是在弘陽怎么組合起來，打成組合拳，這就是我今天要跟大家匯報(bào)的主要題目。

弘陽去年增長比較快，排名在全國50位左右。弘陽更是一家擁有大量持有物業(yè)的公司，我們上市的是地產(chǎn)板塊，商業(yè)板塊沒有上市，目前持有的面積將近300萬平米，今年預(yù)計(jì)租金收入將近20億。通過20多年的運(yùn)營，已經(jīng)形成了地產(chǎn)開發(fā)跟商業(yè)運(yùn)營雙輪驅(qū)動(dòng)的架構(gòu)，今年預(yù)計(jì)全國會(huì)開業(yè)25家商場，同步今年的整體的簽約的商場會(huì)超過40家。過去幾年地產(chǎn)的增長也是比較快，復(fù)合增長57%左右。從2013年-2016年，80%多-100%都在江蘇，2017年開始逐步走向全國。

資本市場看待好企業(yè)的時(shí)候是遵循一個(gè)三角模型：行業(yè)選擇；商業(yè)模式；管理團(tuán)隊(duì)。這三者之間是構(gòu)成了我們?cè)趺纯创粋€(gè)好的企業(yè)，或者有沒有選擇好的行業(yè)。

弘陽的地產(chǎn)商業(yè)模式，所有的業(yè)務(wù)邏輯、業(yè)務(wù)模式、業(yè)務(wù)途徑、業(yè)務(wù)發(fā)展、組織人才，我們做的比較好的一點(diǎn)，去年一年多來我們一直在比較均衡地堅(jiān)持所有的原則。業(yè)務(wù)邏輯還是規(guī)模優(yōu)先，兼顧利潤，調(diào)控負(fù)債。業(yè)務(wù)模式堅(jiān)持現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化。業(yè)務(wù)途徑方面去年完成了上市，股+債是大家常用的。業(yè)務(wù)發(fā)展是深耕區(qū)域，強(qiáng)產(chǎn)品線。組織人才方面追求扁平化、雙高人才和評(píng)價(jià)到位，這些東西在每個(gè)企業(yè)大家都有提到過，能不能真正做到位是看整個(gè)企業(yè)從管理團(tuán)隊(duì)到整個(gè)體系的打造。

我們?cè)趺纯创枰M(jìn)的職業(yè)經(jīng)理人，不管是我們，還是我們下面的子集團(tuán)都需要引進(jìn)很多外來職業(yè)經(jīng)理人。我覺得一個(gè)企業(yè)，有企業(yè)家企業(yè)，當(dāng)300億之前目前行業(yè)機(jī)會(huì)基本都是深耕一個(gè)區(qū)域，有一個(gè)大本營，這時(shí)候是不需要太多的外來高管進(jìn)入。當(dāng)從300億到1500億的時(shí)候就要全國化的道路，就需要職業(yè)經(jīng)理人，因?yàn)槿珖枰獦?biāo)準(zhǔn)化和一致化的能力，這恰恰是做區(qū)域經(jīng)營的很多時(shí)候不具備的。過了1500億以后，很多大型房企都開始多元化，相當(dāng)于二次創(chuàng)業(yè)，需要?jiǎng)?chuàng)始人大的魄力開始二次創(chuàng)業(yè)。職業(yè)經(jīng)理人在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，300億-1500億是非常重要的階段。

做組織架構(gòu)變革的時(shí)候，守奇出正，很多人守正出奇。我們是覺得房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)是很成熟的模式、行業(yè)、人才市場，沒有太多的高科技的東西。正的東西是擺在那里的，但是能不能奇的東西出來，迅速把規(guī)模、產(chǎn)品、體系做起來。我們是遵循五步組合論：機(jī)制先行、目標(biāo)驅(qū)動(dòng)、人才選用、持續(xù)勝仗（拿地或者開盤）、優(yōu)化氛圍。醉難的是整個(gè)公司氛圍的改變和新老的融合，這些方面要下非常大工夫去做。

彎道超車方面，這幾個(gè)邏輯大家也是耳熟能詳?shù)摹５谝?，人、錢、地的關(guān)系，怎么做好平衡，這是考驗(yàn)現(xiàn)在所有操盤團(tuán)隊(duì)很重要的。第二，touzi、財(cái)務(wù)、運(yùn)營的高杠桿運(yùn)作，我們一定在touzi和運(yùn)營方面，經(jīng)營方面加大杠桿的投放，這樣才能做到利潤率在下降，但是自有資金回報(bào)率不會(huì)差。

有很重要的東西，對(duì)快速發(fā)展的企業(yè)能不能做好管理閉環(huán)，這個(gè)閉環(huán)是不容易做的。弘陽去年講了四大：大戰(zhàn)略、大運(yùn)營、大機(jī)制、大信息。是去年企業(yè)下了很多工夫做的基礎(chǔ)性工作。我們就是尋找管理閉環(huán)，必須從戰(zhàn)略出發(fā)到整個(gè)機(jī)制的設(shè)立，到組織的變革，到人才的招募，到文化氛圍的改變，醉終落實(shí)到業(yè)績方面。很多企業(yè)更多的關(guān)注幾個(gè)方面，這六者之間如果不能閉環(huán)的話，企業(yè)要想快速發(fā)展往往容易形成脫節(jié)，而不容易掌控好整體的火候。

我感覺房地產(chǎn)行業(yè)不管未來怎么樣，都是10萬億+的市場，這是擺到這個(gè)地方的。我們內(nèi)部不太討論行業(yè)要不要堅(jiān)持繼續(xù)做，而是蛋糕就在這個(gè)地方，大家沒必要在這個(gè)地方務(wù)虛討論。我們要更堅(jiān)決、在純粹、更堅(jiān)持才能在這個(gè)行業(yè)做的好。在主業(yè)方面我們就是地產(chǎn)和商業(yè)堅(jiān)守著往前走，公司沒有達(dá)到一定規(guī)模之前，不要從事新的產(chǎn)業(yè)或者多元化的東西。因?yàn)檫@兩個(gè)行業(yè)足夠大，足夠的空間讓大家發(fā)展。

市場是不明朗的，今天看也是不明朗的，雖然專家們給了我們很多意見，我們從今年到現(xiàn)在，土拍市場是存在悖論的，就是土地市場和銷售的市場。不明朗的情況下，我們覺得永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)市場也好，商業(yè)市場也好。對(duì)于我們從事這個(gè)行業(yè)的人來講你的定力、努力相當(dāng)關(guān)鍵，不要很輕易地改變自己的想法，你還是要堅(jiān)持你的定力，全力以赴地努力，醉后對(duì)這個(gè)行業(yè)，如果你看好，關(guān)鍵時(shí)候要下重注，而不是兩邊下注。就跟打德州撲克一樣，醉終結(jié)果就是All in，決心不夠大的時(shí)候，企業(yè)要想快速做起來，彎道超車是比較難的。謝謝大家。

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