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隨著去年3·26新政，北京商辦市場(chǎng)迅速進(jìn)入冰封。然后一年過去，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)近期傳出“商辦解凍”的消息。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，消息源于兩個(gè)信息：一是北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進(jìn)存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型改造”快訊，稱探索“將商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為公租房、轉(zhuǎn)型為集體宿舍、鼓勵(lì)開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”；另一個(gè)是朋友圈中瘋傳的“國(guó)務(wù)院文件允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地”一文。
伴隨著傳言的升溫，北京商辦市場(chǎng)也再次回暖，不少項(xiàng)目重啟銷售?！白プ“偃f置業(yè)北京的醉后機(jī)會(huì)”、“可租可售的醉好選擇”、“touzi自住兩相宜”等宣傳口號(hào)成為了這些項(xiàng)目的標(biāo)配。盡管官方隨后否認(rèn)了解凍政策存在，但市場(chǎng)的熱度卻依然保持升溫。
解凍傳言與銷售重啟同步
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“商辦解凍”消息傳出源于北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進(jìn)存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型改造”。
網(wǎng)上發(fā)布的工作快訊內(nèi)容稱，目前相關(guān)部門正在探索“將商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為公租房、轉(zhuǎn)型為集體宿舍、鼓勵(lì)開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”。更有外界解讀，這些政策的變化意味著商辦可以落戶上學(xué)了，商水商電可以改成民水民電。且商辦改成公寓式酒店，標(biāo)志商辦的租金還會(huì)繼續(xù)上漲。
順義發(fā)布的消息讓早先發(fā)布的“國(guó)務(wù)院文件允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地”似乎得到印證?！吧剔k解凍”之說也由此開始流傳。事實(shí)上，就在消息流傳之時(shí)，北京不少“商改住”項(xiàng)目也開始加快推盤。北京商報(bào)記者了解到，一些知名品牌房企旗下的商辦項(xiàng)目加快銷售節(jié)奏，旗下多個(gè)項(xiàng)目也在沉寂許久之后進(jìn)入銷售階段。
通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一個(gè)商住項(xiàng)目銷售人員告訴北京商報(bào)記者，他們公司正在銷售的產(chǎn)品層高5.5米，買一層送一層。銷售價(jià)格原價(jià)2萬元/平方米，這幾天特價(jià)1.86萬元/平方米。與周邊二手房5萬元/平方米左右的價(jià)格相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，而且項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)了天燃?xì)馊霊?。銷售人員告訴記者，北京商住項(xiàng)目放開將是遲早的事，屆時(shí)他們的項(xiàng)目就不會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格了。
官方辟謠難阻市場(chǎng)抬頭
然而世事變化迅速，順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進(jìn)存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型改造”已經(jīng)被下網(wǎng)，同時(shí)，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表態(tài)，本市并未出臺(tái)存量商辦改公租房政策。至于媒體在報(bào)道中提到的“這一政策主要是結(jié)合‘三城一區(qū)’及其他重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，實(shí)行更加積極的住房支持政策，吸引人才在京就業(yè)創(chuàng)業(yè)”，實(shí)際上是市住建委今年6月面向社會(huì)公開征求意見的《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》中的有關(guān)內(nèi)容，并非所謂的“存量商辦改公租房政策”。市住建委特別提醒廣大市民，不要輕信謠言。
同時(shí)，北京商報(bào)記者查閱資料注意到，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意與見》為國(guó)辦2016年發(fā)布，也并非新政。盡管如此，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，伴隨著市場(chǎng)傳言，曾經(jīng)沉寂的北京商辦銷售市場(chǎng)再次復(fù)興，部分代理公司、開發(fā)商更打出零費(fèi)用注冊(cè)公司、百萬圓夢(mèng)置業(yè)北京的口號(hào)。
銷售再提居住功能及touzi屬性
無獨(dú)有偶，上周，北京商報(bào)記者接到推銷電話，稱北京將放松商辦銷售，存量房源迎來爆發(fā)式上漲；銷售同時(shí)表示，小康家·幸福里所在的房山區(qū)域因價(jià)格低、配套好，屬于touzi洼地。
乘坐地鐵房山線，在籬笆房站下車，再向北步行1.4公里，北京商報(bào)記者來到了位于房山區(qū)良鄉(xiāng)的小康家·幸福里項(xiàng)目的臨時(shí)售樓處。時(shí)至午間，售樓處大廳仍聚集了眾多前來咨詢的看房人。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，小康家·幸福里項(xiàng)目由北京老牌國(guó)企金隅集團(tuán)開發(fā)，該項(xiàng)目現(xiàn)有10-8#以及5-9#兩棟房源在售，戶型為精裝修loft，共計(jì)400余套；在售項(xiàng)目均為50年產(chǎn)權(quán)，戶型面積為36-60平方米，均價(jià)約2.6萬元/平方米，價(jià)格區(qū)間在95萬-180萬元，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2019年3月。
北京商報(bào)記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目銷控板幾乎已經(jīng)全線飄紅，除部分房源未開放外，余下房源不足10套。現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向記者介紹稱，該項(xiàng)目自5月末6月初開盤以來，已售房源300余套，成交價(jià)在2.6萬-2.7萬元/平方米。上述銷售人員表示，周末是項(xiàng)目咨詢及銷售的高峰期，每日大約可接待客戶50組，僅7月15日午間，就已出售或預(yù)訂房源十余套。
據(jù)了解，項(xiàng)目售價(jià)低于房山區(qū)同類型商辦項(xiàng)目，是小康家·幸福里項(xiàng)目銷售火爆的主要原因。上述銷售人員表示，項(xiàng)目周邊某房企開發(fā)的45平方米商辦類項(xiàng)目醉低售價(jià)為145萬元，即每平米售價(jià)2.9萬元，此價(jià)格與小康家·幸福里項(xiàng)目現(xiàn)售房源價(jià)格相比，確實(shí)存在著2000-3000元的價(jià)差。
紙得注意的是，該項(xiàng)目在宣傳過程中打出了“商業(yè)”的口號(hào)，同時(shí)，小戶型的復(fù)式商辦類項(xiàng)目也受到了眾多購房者的青睞。
小康家·幸福里現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，該項(xiàng)目商業(yè)，不會(huì)占用購房者在京的購房指標(biāo)，且對(duì)購房者無資質(zhì)限制。同時(shí)，該銷售人員還強(qiáng)調(diào)稱，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)商辦類項(xiàng)目存量有限，其中以小戶型尤為稀缺，尤其是3·26商辦XG政策發(fā)布后，更無少于500平方米的商辦類項(xiàng)目入市。“小康家·幸福里項(xiàng)目作為當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)剩余不多的小戶型商辦類產(chǎn)品，對(duì)于有著改善住房需求抑或是想要進(jìn)行房產(chǎn)touzi的個(gè)人而言，是一種比較不錯(cuò)的選擇。”該銷售人員向北京商報(bào)記者如是表示。
此外，項(xiàng)目周邊配套以及潛在生紙空間，一直是開發(fā)商口中所說的項(xiàng)目賣點(diǎn)之所在。
據(jù)售樓處擺放的項(xiàng)目區(qū)域配套圖顯示，小康家·幸福里項(xiàng)目近守地鐵房山線廣陽城站與良鄉(xiāng)大學(xué)城北站，交通便利；臨近良鄉(xiāng)大學(xué)城商圈，周邊生活配套齊全。除自帶商業(yè)配套——金隅糖街外，周邊還有三甲醫(yī)院、大型購物中心在建。銷售人員還稱，該區(qū)域未來將有20萬常住人口，與小康家·幸福里一路之隔的占地17.91萬平方米的龍湖熙悅天街建設(shè)完成后，將是房山區(qū)醉大的購物中心，將帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的抬升，由此該項(xiàng)目好租好賣，生紙潛力巨大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，市面上再度興起商辦類項(xiàng)目銷售熱潮，很大程度上源于管控趨嚴(yán)催生出的房企銷售焦慮。XG壓力之下，開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)打政策擦邊球的做法會(huì)比較多，降價(jià)銷售或其他各類貓膩的交易方式將有所增加。
“當(dāng)然，從行業(yè)交易秩序來看，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大?！眹?yán)躍進(jìn)如是補(bǔ)充道。
北京商報(bào)樓市調(diào)查小組/文 高蕾/制圖
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