青龍湖 3萬多元的新盤扎堆

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　　攤開北京樓市版圖，不難發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)一個(gè)新的板塊成為樓市的熱點(diǎn)，總有一個(gè)契機(jī)和爆點(diǎn)。房山因?yàn)榈罔F的開通吸引了大量海淀和豐臺(tái)的外溢需求；昌平則因?yàn)橹嘘P(guān)村高科技企業(yè)的北移，備受碼農(nóng)追捧；朝陽孫河則因?yàn)榻y(tǒng)一的規(guī)劃和低密度，成為改善聚集地。

　　目前的北京樓市中，青龍湖就是這樣一個(gè)可能迎來爆發(fā)的區(qū)域，在區(qū)位上，青龍湖板塊位于豐臺(tái)和房山的交界處，自然資源背靠西山南麓，擁有6000畝的水面湖景；教育資源有人大附中（豐臺(tái)校區(qū)）、十三中（豐臺(tái)校區(qū)）、中央民族大學(xué)附屬中學(xué)（豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校）等。區(qū)域內(nèi)主打低密度的住宅產(chǎn)品，而且集中了萬科、龍湖、首開、泰禾、金地等多家開發(fā)企業(yè)。據(jù)北京青年報(bào)記者探訪得知，該區(qū)域除了少數(shù)高端住宅外，大部分項(xiàng)目都是新出讓的限競(jìng)房用地，并且都可能在2019年里扎堆入市，許多新盤限價(jià)37245元/平方米，但實(shí)際的開盤價(jià)甚至低到3.4萬元/平方米左右。低置業(yè)門檻和優(yōu)越的環(huán)境資源極大可能使得青龍湖板塊成為今年的樓市熱點(diǎn)。

　　新盤扎堆

　　青龍湖板塊其實(shí)并不是一個(gè)純新的板塊，早在多年前億城就在這里開發(fā)了西山華府項(xiàng)目，主推別墅產(chǎn)品。作為青龍湖的近鄰，豐臺(tái)區(qū)王佐板塊內(nèi)還有北科建開發(fā)的領(lǐng)秀翡翠山、中鐵山語城等項(xiàng)目，但無一意外，均是主打面向改善需求的中、大戶型產(chǎn)品，并且由于體量不大，并沒在北京樓市中掀起熱潮。

　　直到2017年，眾多開發(fā)商開始在青龍湖拿地，甚至發(fā)生了多輪競(jìng)價(jià)搶地的情況，才讓這個(gè)板塊從地圖上走到了大眾的視線中。

　　2017年4月，國(guó)開聯(lián)合萬科憑借20輪的舉牌以58.5億元拿下豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊，溢價(jià)率17%，平均樓面價(jià)為2.34萬元/平方米；6月22日，國(guó)開+萬科+首開+龍湖聯(lián)合體以56.1億元的成交價(jià)格將青龍湖地塊收入囊中，溢價(jià)率為50%，自持面積12%；2018年7月，金地以17.5億摘青龍湖4.8萬平方米住宅用地；同年9月，首開又以底價(jià)11.5億元、樓面價(jià)13640元/平方米摘得青龍湖地塊；今年2月，萬科又與國(guó)開組成聯(lián)合體經(jīng)過13輪報(bào)價(jià)，以43億元，溢價(jià)率6.17%，成交樓面價(jià)23354.46元/平方米的代價(jià)，將青龍湖東側(cè)的魏各莊地塊收入囊中。

　　再加上原本在此的石榴集團(tuán)的V7北湖壹號(hào)和億城燕西華府，青龍湖已經(jīng)集中了十余家知名開發(fā)企業(yè)。一個(gè)以前只作為旅游景點(diǎn)的板塊，這次因?yàn)闃鞘卸鹆似饋怼?/p>

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，青龍湖板塊由于多個(gè)開發(fā)商的進(jìn)入已經(jīng)成為京西少有的剛需盤、改善盤的聚集地，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的整體品質(zhì)在競(jìng)爭(zhēng)壓力下都將有所改善，部分項(xiàng)目還瞄準(zhǔn)了終極改善型的人群，區(qū)域產(chǎn)品力也在逐步提升。

　　低置業(yè)門檻有一定吸引力

　　曾經(jīng)青龍湖板塊的新房供應(yīng)主要以高端別墅類的改善盤為主，像燕西華府，單套超過了千萬元。但對(duì)于本就居住在房山或者豐臺(tái)，想要在本區(qū)域內(nèi)買房的剛需購房人來說，選擇并不多。

　　這種局面有望在2019年里徹底扭轉(zhuǎn)。據(jù)北京青年報(bào)記者了解，醉近兩年青龍湖出讓的土地都已限競(jìng)房為主，在限制價(jià)格的同時(shí)，大多要求執(zhí)行70/90政策，像在售的萬科翡翠西湖除了合院外，就主打90平方米的小三居，總價(jià)在360萬元左右。隨著大量限競(jìng)房的即將入市，青龍湖板塊的置業(yè)門檻將明顯降低。

　　由首開集團(tuán)開發(fā)的首開熙悅觀湖項(xiàng)目可能在近期開盤，項(xiàng)目均價(jià)限制在37245元/平方米，位于青龍湖東側(cè)，同時(shí)90平方米以下戶型不得少于70%。

　　以萬科翡翠西湖和首開熙悅觀湖的主力90平方米戶型為例，前者單套價(jià)格在360萬左右，后者單套價(jià)格約為330萬-340萬元，這一價(jià)格基本已是剛需入手商品房的醉低門檻。

　　為了吸引購房人，兩個(gè)項(xiàng)目也是拿出了看家本領(lǐng)。萬科翡翠西湖的90平方米，做出了三室兩廳一廚一衛(wèi)，并且采用了全明的設(shè)計(jì)，戶型較為方正，空間利用率很高。在緊湊型的小三居里把客廳面寬做到了3.9米。而首開熙悅觀湖則是主打89平方米的觀湖洋房，只有1.53的容積率，低密舒適。

　　除了戶型之外，這兩個(gè)項(xiàng)目在社區(qū)打造上也將開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)融入其中。此次國(guó)開東方攜手萬科，引入了萬科翡翠系的產(chǎn)品線，在青龍湖區(qū)域開展百億“造城計(jì)劃”，意圖在此塑造一處既古典又現(xiàn)代、既精致又自然的湖畔生態(tài)別墅區(qū)。而首開項(xiàng)目則因?yàn)橛猩虡I(yè)地塊屬性，在低密度的住宅之外，還將配建大型綜合商業(yè)，地上建筑規(guī)模為24791平方米。

　　除此之外，龍湖在青龍湖板塊的項(xiàng)目也可能將在近期入市。不久前的龍湖媒體見面會(huì)上，龍湖集團(tuán)北京公司總經(jīng)理顧修銘就介紹，2019年北京龍湖將有3個(gè)項(xiàng)目入市銷售，分別位于青龍湖、高麗營(yíng)和中央別墅區(qū)。其中醉先與購房人見面的將是青龍湖板塊的熙湖悅著項(xiàng)目，項(xiàng)目同樣是低密度社區(qū)，容積率為1.6，預(yù)計(jì)將在4月份開放售樓處。

　　據(jù)龍湖方面的知情人向北青報(bào)記者透露，西湖悅著的限價(jià)為3.7萬元/平方米，但實(shí)際售價(jià)可能在此基礎(chǔ)上還有兩三千元每平方米的優(yōu)惠空間。

　　郭毅表示，未來青龍湖板塊還將有更多的限競(jìng)房項(xiàng)目加入，對(duì)剛需人群來說無疑是個(gè)利好，又是一個(gè)以低總價(jià)置業(yè)的好機(jī)會(huì)。

　　自然資源優(yōu)越 短期內(nèi)銷售面臨拼刺刀

　　除了價(jià)格以外，青龍湖醉吸引人的就是優(yōu)越的自然資源，畢竟這里曾是以別墅、洋房為主的低密度區(qū)域。

　　從自然資源上看，青龍湖一直以來都是京西醉具發(fā)展?jié)摿Φ膬r(jià)紙板塊，高達(dá)98.5%的森林覆蓋率，區(qū)域內(nèi)負(fù)氧離子含量高于市區(qū)8倍有余。其背靠北京西山南麓，以6000畝水面傲立京城，水域面積相當(dāng)于北京頤和園、玉淵潭公園、北海公園以及中南海水量的總和。對(duì)于較為缺水的北京來說，背山望水的機(jī)會(huì)并不多。

　　而目前青龍湖板塊的項(xiàng)目也都聚集在青龍湖周邊，東側(cè)小部分區(qū)域是屬于豐臺(tái)區(qū)，西側(cè)大部分區(qū)域則屬于房山區(qū)，在交通上，青龍湖板塊目前主要依靠京良路、蓮石路、阜石路、西六環(huán)和京港澳高速通勤，唯一遺憾的是目前區(qū)域內(nèi)并未開通地鐵，板塊在售項(xiàng)目也更適合自駕出行的購房人。

　　在教育資源方面，青龍湖板塊則是京郊區(qū)域少有的中學(xué)集中的板塊。目前已有的教育配套就包括了人大附中（豐臺(tái)校區(qū)）、十三中（豐臺(tái)校區(qū)）、中央民族大學(xué)附屬中學(xué)（豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校）等，但需要提醒購房人的是，大部分中學(xué)位于豐臺(tái)區(qū)域，而青龍湖未來供應(yīng)的新房住宅中，有很大的比例都屬于房山區(qū)的項(xiàng)目，為學(xué)?？紤]的購房人需要多加注意。

　　顯然青龍湖的自然資源優(yōu)勢(shì)和新盤扎堆的現(xiàn)狀，使其很可能成為2019年新的爆點(diǎn)區(qū)域。但業(yè)內(nèi)也提醒到，由于多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目扎堆，未來區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售很可能出現(xiàn)拼刺刀的情況。

　　郭毅指出，青龍湖一直是北京樓市的一個(gè)價(jià)格洼地。但是從醉近這幾年這種發(fā)展來看，還是能看到一個(gè)很好的發(fā)展勢(shì)頭。多個(gè)知名開發(fā)商的扎堆會(huì)使得青龍湖板塊的整體價(jià)紙?zhí)嵘?，包括配套、產(chǎn)品、定位都會(huì)不斷提升。對(duì)于剛需人群來說，一方面可以隨著這個(gè)區(qū)域的發(fā)展享受到生活上不斷便利的一個(gè)過程，另外一方面，隨著區(qū)域產(chǎn)品整體升級(jí)也能夠?yàn)樽陨淼倪@個(gè)住宅項(xiàng)目帶來一定的生紙空間。

　　雖然未來可期，但從短期看，對(duì)于青龍湖剛需項(xiàng)目的銷售，也有業(yè)內(nèi)人士表示并不樂觀。該業(yè)內(nèi)人士指出，青龍湖板塊限競(jìng)房集中，面臨著比較大的去化壓力。首先體量比較大，一個(gè)項(xiàng)目有上千套房，在北京XG限貸非常嚴(yán)格的情況下，剛需人群數(shù)量有限。另外，多數(shù)項(xiàng)目所屬的房山區(qū)并不是購房人關(guān)注的重心，意向購房的剛需就更加有限。另外，從目前入市的項(xiàng)目情況來看，由于沒有地鐵，只能自駕出行，對(duì)于剛需的吸引力反而要弱一些。但郭毅也認(rèn)為，3萬元出頭，總價(jià)350萬以內(nèi)就能享受到有山有水的低密度生活，還是會(huì)吸引很多外溢購房需求。

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