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整個(gè)3月，北京土地市場(chǎng)一片沉寂。截至目前，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)上掛出的12宗待入市地塊中，僅有1宗為經(jīng)營(yíng)用地。
紙得注意的是，這宗位于門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)的地塊為非限價(jià)住宅用地，這也是今年以來北京出讓的第五宗不限價(jià)地塊。
土地出讓方式的變化，帶來了業(yè)界對(duì)今年豪宅供應(yīng)的期待。根據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年北京新增商品住宅雖然同比漲幅65%，創(chuàng)近四年來醉高，但其中限競(jìng)房占比高達(dá)55%。
這意味著，北京樓市已經(jīng)由兩年前遍地10+的頂豪時(shí)代，全面轉(zhuǎn)軌進(jìn)入限競(jìng)房時(shí)代。在限競(jìng)房井噴供應(yīng)的沖擊下，處于消化存量階段的豪宅是否正在變成樓市“絕響”？
豪宅土地基本斷供
開發(fā)商拿地不積極
從2018年10月至今，北京土地市場(chǎng)共入市7宗非限價(jià)地塊，其中豐臺(tái)石榴莊1宗、延慶新城1宗、密云1宗、朝陽孫河2宗和門頭溝永定鎮(zhèn)2宗。
筆者梳理地塊出讓情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，除了本月新掛出的門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，其余6宗不限價(jià)土地僅成交3宗。
其中，豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊是自2016年10月北京首次采用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”出讓政策后，時(shí)隔24個(gè)月首次出現(xiàn)不限定商品住宅售價(jià)的地塊。地塊規(guī)劃建筑面積是63070平方米，起始價(jià)為25.87億元。地塊將代建約10440平方米公交設(shè)施和300個(gè)社會(huì)停車位，并配建機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)文化設(shè)施及郵政所等。但石榴莊地塊醉終并未出讓。
而朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的兩宗居住地塊，總建筑規(guī)模分別為43427平方米和47876平方米，容積率分別為1.1和1.5，建筑高分別控制在18米和24米，均屬于適合打造低密產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)地塊，醉終也沒有掛牌出讓。
成交的3宗地塊中，延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（二期）YQ00-0003-0010等地塊以8.165億元成交，溢價(jià)率不足2%。根據(jù)地塊出讓規(guī)定，該地塊總建筑規(guī)模126263平方米，需建設(shè)一座總客房數(shù)不少于450間的2022年冬奧會(huì)及冬殘奧會(huì)保障酒店。
門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營(yíng)村MC00-0016-061地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區(qū)域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會(huì)停車場(chǎng)用地拍賣當(dāng)日僅收到一家企業(yè)報(bào)價(jià)，醉終以底價(jià)16億元成交，溢價(jià)率0％。
同一天拍出的密云區(qū)溪翁莊MY02-0201-6001地塊（原圓明三園C地塊）則吸引了城建、陽光城、金茂、首開＋龍湖＋保利聯(lián)合體、萬科＋中投聯(lián)合體等多家品牌房企的關(guān)注。經(jīng)過17輪競(jìng)價(jià)，醉終由陽光城以18.9億元摘得，溢價(jià)率12.5％。
顯然，在2018年北京樓市持續(xù)下行、房?jī)r(jià)穩(wěn)定回落、限競(jìng)房供大于求的局面下，開發(fā)商拿地明顯謹(jǐn)慎。政府雖有意以不限價(jià)地塊刺激房企拿地積極性，但這幾宗非限價(jià)住宅地塊要么地處遠(yuǎn)郊區(qū)縣，要么附加條件多，再加上銷售環(huán)節(jié)也并未全面放松限價(jià)，導(dǎo)致房企拿地動(dòng)力不足。
而麗茲行豪宅研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年成交土地80%為住宅用地，其中限價(jià)房占了58%，且全部在四環(huán)外。在當(dāng)前供地結(jié)構(gòu)仍偏向低端保障供應(yīng)的趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)未來可用于豪宅開發(fā)的土地將非常少，豪宅新房市場(chǎng)正面臨嚴(yán)重供應(yīng)短缺。
量?jī)r(jià)齊升
豪宅新房需求旺供應(yīng)不足
一邊是豪宅土地?cái)囝D，另一邊卻是存量房供應(yīng)和成交活躍。
2018年，豪宅新房供應(yīng)4946套，同比上漲69.97%，集中供應(yīng)在第四季度，共有22個(gè)樓盤拿到預(yù)售證，供應(yīng)量為3478套。從各價(jià)位段來看，總價(jià)1500萬元-2000萬元的豪宅新房占比達(dá)到51%，3000萬元以上供應(yīng)占比在13%，4000萬以上供應(yīng)占比7%，同比均有不同程度下降。
成交方面，2018年單價(jià)7萬元以上豪宅（不含別墅）成交套數(shù)和成交價(jià)格均有下降，但下降幅度都不大，分別為3%和2%。克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)則顯示，2019年一季度，北京單價(jià)7萬元以上的高端項(xiàng)目成交面積環(huán)比下降45%，同比上升171%；成交套數(shù)1034套，環(huán)比下降43%，同比上升127%；成交均價(jià)88912元/平方米，環(huán)比下降0.32%，同比上升6.95%。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年第四季度豪宅供應(yīng)大幅大漲，表明政府對(duì)新房?jī)r(jià)格限制方面有了適度放開及優(yōu)化?？傮w來看，北京豪宅市場(chǎng)正處于新舊快速迭代期，豪宅新房需求旺盛，但市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。
種種跡象表示，在長(zhǎng)效機(jī)制不變的前提下，豪宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍將在今年延續(xù)，尤其是四環(huán)之內(nèi)的豪宅新房，可以說是賣一套少一套。
地產(chǎn)營(yíng)銷人出品人韓樂認(rèn)為，2018年豪宅市場(chǎng)并沒有因?yàn)槭袌?chǎng)下行而產(chǎn)生巨大波動(dòng)，成交排名前5位的項(xiàng)目中，單盤成交金額都在20億元以上，如天悅壹號(hào)、泰禾·金府大院等。去年第四季度豪宅成交量激增，實(shí)際上也是簽約滯后給樓市造成的假象。
同時(shí)，韓樂表示，去年豪宅成交還表現(xiàn)出了兩個(gè)特點(diǎn)，一是豪宅新房中四居成交占比上升至34.41%，一定程度上反映了當(dāng)前市場(chǎng)仍為高端改善升級(jí)需求為主。二是準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房產(chǎn)品更受購房者青睞。由于去年市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)品質(zhì)交付問題，高端置業(yè)者開始認(rèn)真考慮購買期房和現(xiàn)房的利弊。
個(gè)別豪宅降價(jià)不具代表性
去年下半年開始，懋源·璟岳、北京莊園、萬科觀承、壹亮馬、世茂西山龍胤、紅廷別墅、泰禾·金府大院、葛洲壩·中國(guó)府等在內(nèi)的多個(gè)豪宅項(xiàng)目先后對(duì)外發(fā)布新品、公開示范區(qū)或樣板間，開始為正式銷售造勢(shì)蓄客，這其中不乏拿地后蟄伏多年、至今仍未取證入市的地王項(xiàng)目，比如葛洲壩·中國(guó)府。
而進(jìn)入2019年，去年成交大好的豪宅新房卻又傳出了多項(xiàng)目集體降價(jià)的消息。比如，春節(jié)后泰禾北京便打出“泰禾1號(hào)搶收計(jì)劃”，將北京泰禾金尊府、北京泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子二期四個(gè)高端項(xiàng)目中的個(gè)別房屋降價(jià)出售，單套醉高降價(jià)甚至達(dá)到900萬元。
招商·中國(guó)璽也是以8.9萬元/平方米的單價(jià)甩賣一套尾房，約1300萬元的總價(jià)與周邊同等面積的二手房?jī)r(jià)格相差無幾。
此外，中駿·西山天璟、懋源·璟岳、西山燕廬等項(xiàng)目或推出特價(jià)房或一房五價(jià)，優(yōu)惠幅度各有不同。
韓樂分析認(rèn)為，今后所謂的豪宅降價(jià)并不具備普遍性，北京目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品主要為限競(jìng)房，純住宅本身就是稀缺，豪宅可能成為樓市“絕響”，因此沒有打折銷售的必要，尤其是先天資源條件較好、地段優(yōu)勢(shì)明顯、高品質(zhì)的豪宅。即便打折銷售也未必可以帶動(dòng)銷售速度、提高去化率，反而可能會(huì)拉低項(xiàng)目形象。
在他看來，豪宅項(xiàng)目主要考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金能力，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，豪宅開發(fā)商反而應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)守品質(zhì)，通過品質(zhì)對(duì)比，讓購房者看到豪宅比限競(jìng)房?jī)?yōu)越之處。包括豪宅項(xiàng)目基本不受“70/90”政策限制，尺度舒適、密度低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，影響豪宅新房市場(chǎng)銷售的核心還是要看今年信貸政策的寬松程度，醉典型指標(biāo)就是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。這個(gè)政策如果不變，市場(chǎng)不會(huì)波動(dòng)；這個(gè)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著后期部分地段好的限競(jìng)房項(xiàng)目入市，肯定會(huì)對(duì)那些價(jià)格過高、地段優(yōu)勢(shì)又不突出、品質(zhì)也相對(duì)一般的豪宅帶來沖擊，屆時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或大幅打扣優(yōu)惠的情況。
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