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當(dāng)前，廣東正加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)下和省住房政策研究中心支持下，南方日?qǐng)?bào)社南方經(jīng)濟(jì)智庫(kù)南方評(píng)估、廣東省公寓管理協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)展調(diào)研，近日發(fā)布《廣東長(zhǎng)租公寓發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。
《報(bào)告》顯示，截至2019年初，廣東規(guī)模以上長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理房源50多萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2020年房源總量突破70萬(wàn)套。
據(jù)省公寓管理協(xié)會(huì)梳理，廣東集中式長(zhǎng)租公寓優(yōu)秀品牌前三名依次為泊寓、世聯(lián)紅璞、魔方公寓，分散市場(chǎng)租公寓優(yōu)秀品牌前三名依次為自如公寓、蛋殼公寓、心中公寓。
調(diào)研組還對(duì)近20個(gè)在廣東業(yè)務(wù)規(guī)模較大、布局較多的長(zhǎng)租公寓品牌開(kāi)展用戶滿意度調(diào)研?！秷?bào)告》指出，單月租金在2000—3000元的長(zhǎng)租公寓占比醉多，達(dá)44.3%；超過(guò)80%的租戶滿意公寓周邊環(huán)境和公寓內(nèi)配套設(shè)施。
長(zhǎng)租公寓房源比2017年底增長(zhǎng)22%
《報(bào)告》顯示，2018年至今，廣東長(zhǎng)租公寓等新業(yè)態(tài)發(fā)展取得新跨越。截至2019年初，全省共有規(guī)模以上長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)200多家（不包括私人“二房東”），運(yùn)營(yíng)管理房源50多萬(wàn)套，面積1305萬(wàn)平方米，比2017年底增長(zhǎng)約22%。預(yù)計(jì)2020年房源總量突破70萬(wàn)套。
長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品分為集中式和分散式。此次調(diào)研在覆蓋廣東近200家長(zhǎng)租公寓規(guī)模以上品牌企業(yè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展情況。
“集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)?！薄秷?bào)告》指出，集中式公寓產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、社交屬性強(qiáng)、違約率低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看更容易實(shí)現(xiàn)高效益發(fā)展。
據(jù)省公寓管理協(xié)會(huì)梳理，廣東集中式長(zhǎng)租公寓優(yōu)秀品牌前三名依次為泊寓、世聯(lián)紅璞、魔方公寓，分散市場(chǎng)租公寓優(yōu)秀品牌前三名依次為自如公寓、蛋殼公寓、心中公寓。該排名根據(jù)資本、房源數(shù)量、面積、覆蓋城市數(shù)、入住率、用戶滿意度等多方面指標(biāo)而定。
《報(bào)告》指出，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入?yún)⑴c主體多元化、市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大、龍頭企業(yè)加速成長(zhǎng)的階段。創(chuàng)業(yè)系、中介系、酒店系和開(kāi)發(fā)商系四類長(zhǎng)租公寓企業(yè)品牌發(fā)展醉快。
開(kāi)發(fā)商系品牌資產(chǎn)實(shí)力相對(duì)雄厚。目前全國(guó)排名前30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，1/3先后涉足租房市場(chǎng)，發(fā)展較快的有萬(wàn)科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓、碧桂園旗下的碧家、佳兆業(yè)旗下的創(chuàng)享家、保利旗下的保利公寓等。如泊寓以廣東為中心，將業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國(guó)29個(gè)一、二線城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超4萬(wàn)間，其中在廣東營(yíng)業(yè)3萬(wàn)間。
月租2000—3000元占比醉多
調(diào)研組針對(duì)12家在廣東業(yè)務(wù)規(guī)模較大、布局較多的長(zhǎng)租公寓品牌，開(kāi)展用戶滿意度調(diào)研，回收有效樣本約500個(gè)。具體調(diào)研品牌包括萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓、Big+碧家國(guó)際社區(qū)、瑞東公寓、世聯(lián)紅璞、她寓公寓、窩趣公寓、心中公寓、YOU+國(guó)際青年社區(qū)、悅橄欖公寓、自如公寓。
調(diào)研結(jié)果顯示，96%的長(zhǎng)租公寓單月租金在4000元以下，其中單月租金在2000—3000元占比醉多，達(dá)44.3%。部分年輕租戶反饋，“租金一般占收入的30%到37%，對(duì)于工作不久的年輕人來(lái)說(shuō)壓力比較大?！?/p>
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，集中式長(zhǎng)租公寓大多經(jīng)過(guò)重新裝修、配置家具，并提供管家、保潔和維修服務(wù)，物業(yè)管理投入較大。有租戶反饋，“每個(gè)房間收取300元左右，一套房子物業(yè)管理費(fèi)要1600元以上?！?/p>
從交通環(huán)境、配套設(shè)施來(lái)看，83%的長(zhǎng)租公寓離公共交通設(shè)施距離較近，步行10分鐘內(nèi)可達(dá)。83.1%的租戶滿意公寓周邊環(huán)境，89.4%的租戶滿意公寓內(nèi)配套設(shè)施。
同時(shí)，部分租戶反映，目前一些長(zhǎng)租公寓由城中村舊樓改造而來(lái)，周邊環(huán)境、治安有待改善；房間隔音不好，網(wǎng)速不穩(wěn)定；裝修后的配套設(shè)施不完善，時(shí)有漏水停電現(xiàn)象。
約50%的公寓每周保潔2次以上
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)長(zhǎng)租公寓配套服務(wù)較完善。79%的公寓每周對(duì)公共區(qū)域保潔1次以上，其中約50%的公寓每周保潔2次或以上。
管家服務(wù)評(píng)價(jià)方面，以滿分10分計(jì)算，35%的租戶打出9分及以上的“成績(jī)”。指紋解鎖、代收快遞、解決日常生活問(wèn)題、組織周末文娛活動(dòng)等多項(xiàng)服務(wù)獲得年輕租戶好評(píng)。
維修服務(wù)評(píng)價(jià)方面，42%的租客反饋，公寓提供免費(fèi)上門維修服務(wù)。
同時(shí)，有部分租戶指出，物業(yè)對(duì)維修服務(wù)的響應(yīng)很快，但維修人員上門比較慢；尤其是在城中村附近的公寓，漏水、停電問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和維修服務(wù)均有待提高。
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建議探索租金調(diào)節(jié)制度
和指導(dǎo)價(jià)格
《報(bào)告》指出，當(dāng)前廣東長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展仍面臨優(yōu)質(zhì)供給占比低、品牌擴(kuò)展成本高、融資制約較多等問(wèn)題。其中，廣深機(jī)構(gòu)租賃房屋占比僅為國(guó)際先進(jìn)城市的一半，大多數(shù)房源質(zhì)量不高。重資產(chǎn)模式導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利能力弱，有個(gè)人業(yè)主反饋，“月租每年遞增5%—10%的成本需由租客承擔(dān)”。
據(jù)調(diào)研組了解，“二房東”問(wèn)題也制約長(zhǎng)租公寓品牌企業(yè)規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展。廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)反饋，廣州許多城中村租賃房源掌握在“二房東”手中，部分村甚至100%的房源都在“二房東”手上。其中，部分“黑二房東”的行為擾亂了租賃市場(chǎng)，侵害租客權(quán)益。
針對(duì)上述問(wèn)題，《報(bào)告》提出八個(gè)方面建議：
●加快閑置土地和住房資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)
●加強(qiáng)立法規(guī)范各方權(quán)利義務(wù)
●培育規(guī)?；⑵放苹L(zhǎng)租公寓企業(yè)
●依托租賃信息平臺(tái)建設(shè)租賃和銷售集合平臺(tái)
●防止壟斷企業(yè)無(wú)序抬高租金
●先行先試探索校企合作等人才培育新模式
●政府可探索設(shè)立長(zhǎng)租公寓touzi基金
●加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資行為監(jiān)管
集中式長(zhǎng)租公寓品牌前十名
1 廣州云驛房地產(chǎn)租賃有限公司、泊寓公寓 2 深圳紅璞公寓科技管理有限公司、世聯(lián)紅璞 3 魔方（廣州）公寓管理有限公司、魔方公寓 4 廣州優(yōu)家touzi管理有限責(zé)任公司、YOU+公寓 5 廣州窩趣公寓管理有限公司、窩趣公寓 6 廣州冠寓商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、冠寓公寓 7 佛山碧函公寓管理有限公司、碧家國(guó)際青年社區(qū) 8 佳兆業(yè)創(chuàng)享空間科技（深圳）有限公司、佳兆業(yè)·創(chuàng)享家 9 保利商業(yè)地產(chǎn)touzi管理有限公司、保利公寓 10 廣州銳詡企業(yè)管理有限公司、安歆公寓
分散式長(zhǎng)租公寓品牌前十名
1 廣州自如生活科技有限公司、自如公寓 2 蛋殼（廣州）公寓管理有限公司、蛋殼公寓 3 廣州心中touzi發(fā)展有限公司、心中公寓 4 廣東錦順實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、悅橄欖公寓 5 深圳市樂(lè)家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、樂(lè)家 6 廣州爾必公寓管理有限公司、爾必公寓 7 深圳市荔枝公寓管理有限公司、荔枝公寓 8 廣州團(tuán)租資產(chǎn)管理有限公司、52團(tuán)租公寓 9 廣州市舒寓公寓管理有限公司、舒寓公寓 10 廣州泓晟網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、晟家公寓
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