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隨著年報季到來，多家房企陸續(xù)交出了2018年的成績單。截至目前，多數(shù)房企銷售業(yè)績向好，無論是龍頭房企還是中小房企，整體業(yè)績都保持穩(wěn)健。
數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企繼續(xù)保持著規(guī)模上的絕對領(lǐng)先，例如，碧桂園的合同銷售金額約5018.8億元，同比增長31.25%。與此同時，亦有不少中小型房企在2018年實現(xiàn)了不錯的業(yè)績增長，例如，中國奧園實現(xiàn)了912.8億元的合同銷售額，同比增長100%；弘陽地產(chǎn)合約銷售額達473.38億元，同比增長84.2%；融信中國2018年合約銷售額約為1218億元，同比增長73.35%；龍光地產(chǎn)合約銷售額718.03億元，同比增長65.4%。
可以看到，即使在樓市嚴格調(diào)控下的2018年，大部分房企的銷售額也取得了明顯上漲。并且，進入2019年以來，隨著氣候轉(zhuǎn)暖，樓市也迅速升溫，“樓市小陽春”勁頭十足，部分城市樓市火熱場景再現(xiàn)，京滬深新房成交量分別增長57%、22%和6%。除了新房市場，更具代表性的二手房市場也回溫明顯，根據(jù)易居研究院監(jiān)測，3月上半月，10個重點城市二手房成交量同比增長32.3%。
因此，無論是從去年實現(xiàn)的業(yè)績還是今年年初的樓市行情來說，今年的房地產(chǎn)市場看似前景可期，但令人意外的是，面對新一年的銷售目標，不少房企選擇在此時放緩規(guī)模擴張的腳步，調(diào)低銷售增速。那么，房企為何在成功挺過了各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計各項調(diào)控政策多達450次的2018年后，對于新年的銷售預(yù)期卻顯得如此謹慎？
在筆者看來，這其實是房企對2019年市場基本面理性判斷結(jié)果。也就是說，雖然市場降溫也開始趨緩，但未來市場總體向下調(diào)整的大趨勢還是沒變。
過去一年，房企經(jīng)歷了調(diào)控醉嚴的一年，但房企良好的經(jīng)營業(yè)績?nèi)菀捉o人們造成一種錯覺，就是嚴格的調(diào)控政策也難以壓制樓市的火熱。深度調(diào)控下房企的業(yè)績卻仍在大漲，這顯得不符合邏輯，其實原因在于，政策調(diào)控是存在滯后性的，很多房企的業(yè)績增長實際上是在調(diào)控前或調(diào)控初期實現(xiàn)的，調(diào)控政策的效果也有可能繼續(xù)對2019年的樓市產(chǎn)生深遠的影響。因此，2019年的市場行情甚至難與2018年匹敵，商品房銷售面積、銷售額都可能面臨縮減。
與此同時，目前房企分化其實很嚴重，從龍頭房企和中小房企的銷售數(shù)據(jù)就可以看出，碧桂園的銷售額甚至可以達到業(yè)績還算不錯的中小型房企的十多倍，因此，大房企的吸附能力很強，即使平均利潤很高，一些中小房企的經(jīng)營狀況實則并不算良好。因此，當前房企的經(jīng)營狀況其實并不像其財報反映的如此樂觀。
因此，在“房住不炒”的基調(diào)和因城施策、分類調(diào)控精神指導下，房企的業(yè)績增長、利潤提升都不意味著房地產(chǎn)趨勢性下行的局面即將結(jié)束，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大調(diào)整也并不是危言聳聽。
所以，很多房企降速求穩(wěn)，是為了轉(zhuǎn)型發(fā)展以應(yīng)對可能存在的經(jīng)營風險。畢竟，自2016年下半年開始，樓市調(diào)控持續(xù)深入后，市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，中國房地產(chǎn)市場以前那個“跑馬圈地”的時代已經(jīng)結(jié)束，“拿地建房就能掙大錢”的經(jīng)營模式也已岌岌可危，正式進入了機遇與風險并存的新時代。樓市調(diào)控至今，大型房企增速放緩，中小房企大都面臨著資金鏈緊張的問題，如若不能盡快適應(yīng)新環(huán)境，實時地根據(jù)當下環(huán)境調(diào)整好自己的經(jīng)營模式，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場就有被淘汰的危險。
近些年，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求已經(jīng)發(fā)生了很大的變化——住房需求還在，有效需求卻不足，房地產(chǎn)市場已趨于飽和，消費力強的人已經(jīng)買房，消費力不足的人更多的是改善型需求。因此，房企謹慎制定銷售目標，既是出于對當前市場趨勢的合理預(yù)估，也是為自身轉(zhuǎn)型升級留下發(fā)展空間。
目前，越來越多的房企選擇放緩擴張速度，進行轉(zhuǎn)型，提質(zhì)發(fā)展。竊以為，大力開拓舊城改造、發(fā)展品質(zhì)提升和服務(wù)改善的項目、進軍高科技產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，也應(yīng)該是未來房企的發(fā)展方向，畢竟多元化發(fā)展戰(zhàn)略或能幫助房企更好地應(yīng)對未來可能存在的經(jīng)營風險。
?。ㄗ髡呦抵袊斦茖W研究院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后）
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