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近年來，不少城市居民都有了買套農(nóng)宅享受田園生活的想法，殊不知，農(nóng)村房屋的買賣存在很多風(fēng)險(xiǎn)和隱患。近日，懷柔區(qū)人民法院就農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件召開通報(bào)會(huì)，并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。
30萬購(gòu)買農(nóng)宅 遭起訴被判合同無效
王彬（化名）夫婦與房輝（化名）夫婦之間達(dá)成《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定王彬夫婦將廟城鎮(zhèn)彩各莊村一套農(nóng)宅以30萬元的價(jià)格，賣給房輝一家。此后，王彬和妻子向村委會(huì)申請(qǐng)建房，但因原房產(chǎn)仍登記在其名下，被村委會(huì)拒絕。經(jīng)了解，發(fā)現(xiàn)房輝兩口子都是居民，并不具備購(gòu)買涉案房屋的資格，于是王彬夫婦將房輝及其妻子告上法庭，要求法院判令合同無效。
對(duì)此，房輝一方表示，涉案房屋是在中介的介紹下購(gòu)買的，簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時(shí)，雙方以及中介都在場(chǎng)且簽了字，因此不同意合同無效。
法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)系權(quán)利人基于其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。本案中，雙方之間簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時(shí)，房輝夫婦均不具備廟城鎮(zhèn)彩各莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。因此，法院判定雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效。
涉農(nóng)村房屋糾紛頻發(fā) 多因賣家反悔提起訴訟
懷柔法院介紹，近三年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中2017年度受理案件數(shù)量上升趨勢(shì)尤其明顯，受理案件數(shù)量多于2015、2016年度受理案件數(shù)量總和，共受理160件。今年前半年受理案件數(shù)量較同期上升趨勢(shì)亦較為明顯。
法院整理發(fā)現(xiàn)，此類案件中，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛占比較高。在已判決和調(diào)解的案件中，相當(dāng)一部分都是起訴城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)房，要求確認(rèn)合同無效的案件。以2017年度為例，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間案件數(shù)量，占判調(diào)結(jié)案總數(shù)61%，其中涉及城鎮(zhèn)居民購(gòu)房的案件數(shù)量占判調(diào)結(jié)案總數(shù)的41%。
農(nóng)房增紙賣家頻反悔 法院建議慎購(gòu)農(nóng)宅
懷柔法院表示，受到近年來轄區(qū)農(nóng)房增紙影響，許多出售了農(nóng)宅的賣家紛紛以買房人不具備購(gòu)買農(nóng)房主體資格為由，起訴要求確認(rèn)合同無效，賣方違約的誠(chéng)信危機(jī)現(xiàn)象較為顯著。
法院建議，目前無論從行政政策還是法律規(guī)定上，對(duì)于非同一集體組織成員之間的農(nóng)房交易都持否定態(tài)度。因此建議廣大群眾，注意遵從相關(guān)政策和法律規(guī)定，謹(jǐn)慎進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣交易。
文/本報(bào)記者 孔令晗
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