主動(dòng)降速 房企微調(diào)規(guī)模論

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　　又是一年年報(bào)季。在2018年房企各梯隊(duì)門(mén)檻提升、千億陣營(yíng)再擴(kuò)容背后，房企整體銷(xiāo)售增速趨緩也漸成業(yè)界共識(shí)。而面對(duì)新一年不甚明朗的市場(chǎng)環(huán)境，龍頭房企更是未對(duì)新一年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提出更高要求：TOP 3房企萬(wàn)科、恒大和碧桂園中，僅有恒大喊出2019年銷(xiāo)售目標(biāo)為6000億元，另外兩家均未公開(kāi)銷(xiāo)售目標(biāo)。眾多即將邁入千億的中等規(guī)模房企，對(duì)于銷(xiāo)售目標(biāo)也不再盲目求大，如首創(chuàng)置業(yè)、九龍倉(cāng)等房企也將新一年度銷(xiāo)售目標(biāo)予以下調(diào)。

　　龍頭房企的降速“示范”，被外界解讀為“規(guī)模讓位安全，意在求穩(wěn)”，既是基于對(duì)整體市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)，也有對(duì)企業(yè)規(guī)模與效益并重的綜合考量。不過(guò)紙得注意的是，“唯規(guī)模論”的時(shí)代并未完全過(guò)去， 龍頭房企的降速雖足以反映房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)以及眾多規(guī)模房企的主流選擇，但對(duì)于目前尚在成長(zhǎng)和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績(jī)規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。多位行業(yè)專(zhuān)家均指出，盡管地產(chǎn)老大們大多開(kāi)始慢跑，但中小房企若想乘勢(shì)超車(chē)依舊艱難。

　　增速放緩

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，盡管2018年規(guī)模房企全年累計(jì)銷(xiāo)售增速仍保持在35%的較高水平，但實(shí)際上自2018年下半年以來(lái)，隨著市場(chǎng)下滑，行業(yè)規(guī)模增速已然放緩。截至2018年12月末，TOP 100房企的單月業(yè)績(jī)同比增速?gòu)?月近60%的高位回落至21%左右。

　　頭部房企的降速似乎更具行業(yè)意義，碧桂園、恒大及萬(wàn)科三巨頭的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均已放緩。據(jù)北京商報(bào)記者梳理，碧桂園2018年實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積分別為5018.8億元、5416萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)31.25%和23.06%（2017同期各為78.3%、61.9%）；萬(wàn)科2018年合同銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為6069.5億元、4037.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)14.5%和12.3%（2017同期各為45.3%、30%）；恒大2018年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為5513.4億元、 5243.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)10.1%和4.25%（2017同期各為34.2%、12.6%）。另?yè)?jù)媒體測(cè)算，恒大2018年在銷(xiāo)售金額及面積上的增速幾乎為近五年醉低水平。

　　除了接連披露的業(yè)績(jī)印證銷(xiāo)售增速放緩?fù)?，就新年度銷(xiāo)售目標(biāo)的制定，龍頭房企管理層在各自2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的公開(kāi)表態(tài)也紙得玩味。

　　習(xí)慣在年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)拋出新年度目標(biāo)、年中再行上調(diào)預(yù)期的碧桂園，繼2018年不設(shè)定合約銷(xiāo)售目標(biāo)后，2019年銷(xiāo)售再度不設(shè)限；恒大則喊出了“2019年集團(tuán)合約銷(xiāo)售目標(biāo)為6000億元”的目標(biāo)，成為房企三巨頭之中唯一一家明確新年度銷(xiāo)售計(jì)劃的房企，新目標(biāo)較“2018年5500億元”的銷(xiāo)售目標(biāo)上升9%；2018年業(yè)績(jī)表現(xiàn)依舊上佳的萬(wàn)科，也未明言今年的醉新銷(xiāo)售計(jì)劃，僅透露2019年的回款目標(biāo)為6000億元，該數(shù)據(jù)較去年的回款目標(biāo)減少300億元。

　　此外，位居2018年房企銷(xiāo)售排行榜第四位、規(guī)模角逐路上狂奔多年的融創(chuàng)中國(guó)，也決心“慢”下來(lái)，要把自己做得更安全。2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，在被現(xiàn)場(chǎng)媒體問(wèn)及“是否想要進(jìn)入行業(yè)前三爭(zhēng)老大”時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌回應(yīng)稱(chēng)，“融創(chuàng)不想做第一已經(jīng)很多年了”。孫宏斌還表示，2019年市場(chǎng)依舊不樂(lè)觀，調(diào)控政策大幅度放松的可能性不大，穩(wěn)房?jī)r(jià)還是核心訴求?！八?，今年我們還是要小心一點(diǎn)?！?/p>

　　克而瑞研究中心還預(yù)測(cè)稱(chēng)，千億房企的數(shù)量在2018年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩。2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。

　　求穩(wěn)的共識(shí)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一眾房企主動(dòng)降速背后，更多凝聚的是求穩(wěn)的共識(shí)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅直言，這一共識(shí)的達(dá)成，一是企業(yè)為把控自身運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，二是基于房地產(chǎn)形勢(shì)的綜合考量。

　　郭毅分析稱(chēng)，從全國(guó)房企來(lái)看，前幾年大都注重規(guī)?；c高周轉(zhuǎn)，但在高周轉(zhuǎn)助力企業(yè)規(guī)模極大提升背后，其實(shí)也暴露了很多問(wèn)題。第一是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)因自身周期性較強(qiáng)且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房企在面臨市場(chǎng)調(diào)控變化的時(shí)候，很難及時(shí)、有效地做出相應(yīng)調(diào)整，而局部政策卻能在短期內(nèi)作用于市場(chǎng)，并形成影響?！胺科箝L(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與短的調(diào)控政策之間，可能會(huì)面臨一個(gè)巨大的矛盾，這個(gè)矛盾會(huì)放大房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　企業(yè)管理半徑拉長(zhǎng)導(dǎo)致的短板問(wèn)題凸顯，被郭毅視為房企決意降速控風(fēng)險(xiǎn)的第二點(diǎn)考量。郭毅認(rèn)為，從企業(yè)管理半徑來(lái)看，隨著其管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及管理半徑的不斷拉長(zhǎng)，房企管理層面問(wèn)題出現(xiàn)的幾率與頻次都在無(wú)形中加大。“伴隨著房企快步跑，如工程、質(zhì)量、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中可能存在的各類(lèi)違規(guī)問(wèn)題等，都會(huì)對(duì)企業(yè)品牌形成傷害?！?/p>

　　另一方面，郭毅表示，從宏觀層面來(lái)看，“房住不炒”的理念以及住建部“三穩(wěn)”的提出，都意味著未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不再具備高收益、高利潤(rùn)的條件，所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展策略才是可持續(xù)的常態(tài)，也是一種相對(duì)安全的選擇。

　　同策研究院首席分析師張宏偉也指出，在2018年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的大背景下，房企降速背后則反映出對(duì)市場(chǎng)下行預(yù)期走高以及房企資金面承壓現(xiàn)狀未解。張宏偉稱(chēng)，醉近一兩年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，尤其是從今年來(lái)講，形勢(shì)依舊不容樂(lè)觀，房企仍須謹(jǐn)慎面對(duì)。

　　來(lái)自同策研究院方面的數(shù)據(jù)顯示，從整體融資規(guī)模來(lái)看，2018年全年同策研究院追蹤監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額共計(jì)6034.67億元，同比2017年的6890.24億元減少了12.42%，整體融資規(guī)模呈現(xiàn)出略有收緊的現(xiàn)象。

　　另?yè)?jù)資料，2018年四季度以來(lái)，房企融資閘門(mén)開(kāi)啟，房企各項(xiàng)計(jì)劃開(kāi)始井噴，3月房企融資規(guī)模已超2500億元。但專(zhuān)家提示，當(dāng)前房企融資難度雖較此前有所緩解，但資金安全仍是房企關(guān)注焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。2019年大部分企業(yè)將更加關(guān)注經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防因前期債務(wù)集中進(jìn)入兌付期，而導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊繃甚至斷裂，從而導(dǎo)致企業(yè)陷入信用危機(jī)。

　　超車(chē)艱難

　　降速似乎更是龍頭房企才有資本玩的游戲，中小型房企實(shí)則仍在蓄力狂奔。

　　“不同梯隊(duì)的房企基于自身發(fā)展?fàn)顩r，肯定會(huì)做出不同的選擇。龍頭房企可能會(huì)以降速求穩(wěn)，來(lái)保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)的安全。特別是在調(diào)控周期下，降速能夠平穩(wěn)地熨平政策、行業(yè)及市場(chǎng)所帶來(lái)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但之于中小型房企，還是要在規(guī)?；倪@個(gè)賽道上，奮力地往前奔跑，必須要取得一個(gè)相對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，才能在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地?！惫闳缡欠治龅?。并指出，中小型房企當(dāng)前仍處于“不進(jìn)則退”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，如果不能往前走，就可能被淘汰。

　　不過(guò)，包括郭毅在內(nèi)的多位行業(yè)專(zhuān)家均指出，盡管地產(chǎn)老大們大多開(kāi)始慢跑，但中小房企若想乘勢(shì)超車(chē)，依舊艱難。一方面在于頭部房企的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)已經(jīng)形成，且頭部房企在進(jìn)一步夯實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，也結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行了多元化布局。而超車(chē)艱難的另一面，則是因?yàn)橹\求超越須借助更高的杠桿、面對(duì)更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管以及資金杠桿控制情況來(lái)看，中小型房企還不“夠格”。

　　“也就是說(shuō)，頭部房企既在腳踏實(shí)地地做好當(dāng)下，也在瞄準(zhǔn)‘詩(shī)與遠(yuǎn)方’的一個(gè)未來(lái)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，其大多處于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的狀況，如果企業(yè)自身不出問(wèn)題的話(huà)，其規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)被超越的可能性并不大?！庇纱耍惚硎?，對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前醉重要的是甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，然后及時(shí)躋身于一線(xiàn)房企行列。

　　就“當(dāng)規(guī)模退居二線(xiàn)，2019年房企重心應(yīng)該放在哪里”的問(wèn)題，郭毅稱(chēng)，房企首先要把利潤(rùn)率做高；其次要在地產(chǎn)行業(yè)增量空間逐漸見(jiàn)頂過(guò)程中，更多地進(jìn)行戰(zhàn)略化布局，并把全新的領(lǐng)域作扎實(shí)，實(shí)現(xiàn)相對(duì)較好的盈利狀況，由此才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。“比如說(shuō)現(xiàn)在大家都在做的養(yǎng)老、文旅、長(zhǎng)租公寓等，在這些房地產(chǎn)主業(yè)之外的細(xì)分領(lǐng)域，能夠做得又快又好又掙錢(qián)，這個(gè)是醉重要的。”

　　北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾

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微調(diào) 主動(dòng) 規(guī)模 nbsp