深圳：返租型商鋪騙局再現(xiàn)東門商圈

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　　原以為能“一鋪養(yǎng)三代”，遂用辛苦大半輩子的積蓄購買商鋪，如今卻得到運營商鋪公司破產，租金拖欠顆粒無收的結果，不僅拿不回租金，還引發(fā)銀行隨時斷貸的危機。返租型商鋪騙局再現(xiàn)東門商圈，數(shù)十業(yè)主面臨“血本無歸”的境遇，涉及資金達3000多萬元。

　　近日，深圳市市民公先生報料稱，他購買的商鋪位于深圳羅湖區(qū)東門中路新風花園的鴻基商業(yè)中心（原鴻基工藝城），當初，項目開發(fā)商以東門繁華地段、十年返租高回報等優(yōu)厚條件吸引約80名touzi者，結果發(fā)現(xiàn)返租后租金無法按合同交付。目前涉事公司已出現(xiàn)無可執(zhí)行款項、法人變更等狀況，受害業(yè)主們的收益遙遙無期。

　　商鋪宣稱返租高回報

　　翻看6年前“Ucity”的宣傳冊，“中國首家智慧商城”“統(tǒng)一經營，收益豐盛，增紙無限”“醉佳地段可售商鋪”等銷售口號無不聚焦著商鋪的長遠touzi價紙?！爱敵跽强粗兴跂|門商圈，十年返租利潤回報高，我們才會選擇購買的。”當時在美聯(lián)地產做房產中介的公先生被銷售廣告和開發(fā)商的承諾吸引，以280萬元的價格購買了商城2樓21平方米的商鋪。

　　“Ucity”項目從2012年底開始宣傳銷售，大部分業(yè)主的簽約時間集中在2013年。“前期交易還算順利，2013年7月，我拿到房產證就開始按租賃合同來收取租金了?！惫壬貞浧甬敃r交易過程。公先生向筆者出示租賃合同，在為期10年的租約中，前三年每年按購鋪款總金額的4%返租，再三年比例提升至6%，剩余四年逐年遞增1%，如果按照租賃合同履行，10年總計返租達67%。

　　在公先生提供的二手房買賣合同和租賃合同中，商鋪的出售方是深圳市優(yōu)一城商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“優(yōu)一城”），而深圳市恒信奧特touzi發(fā)展有限公司（以下簡稱“恒信奧特”）作為租賃合同的乙方從業(yè)主手里租回商鋪，統(tǒng)一經營。這兩家公司的法定代表人都是袁軍。

　　業(yè)主維權遇阻一再妥協(xié)

　　根據(jù)合同約定，恒信奧特公司應在每月10日前以銀行轉賬方式支付租金，不得有任何扣損。但從2015年開始，恒信奧特公司以經營不善為由拖欠業(yè)主租金。

　　公先生當初向銀行貸款120萬元購買了商鋪，每月需向銀行還貸上萬元，“這邊租金跟不上，我們的銀行貸款也還不上了?！辈糠謽I(yè)主主動提出幫忙招商引資，但都被對方拒絕了。在拖欠數(shù)月租金遲遲不見結果的情況下，業(yè)主們要求恒信奧特公司給出說法。但法定代表人袁軍自始至終從未露面。2016年，經過談判協(xié)商，業(yè)主醉終同意恒信奧特公司先付60%租金。但恒信奧特公司在支付半年租金后，再次停交至今。

　　業(yè)主許先生表示，當初購買的是格子鋪，相互之間沒有物理間隔墻，無法獨立經營，而且購買商鋪的業(yè)主里除了部分生意人，大多都是普通人，當初以遠高于市場的價格購買了商鋪，九成業(yè)主每月還需向銀行還貸，資金非常緊張。這也導致業(yè)主們長期處于被動地位，只能一再妥協(xié)讓步。

　　在鴻基商業(yè)中心2樓，筆者注意到，80個商鋪都位于北邊的古董文玩區(qū)。但現(xiàn)在鋪位已被全部打通，做成開放式柜臺，實際情況與圖紙布局相差巨大。即使業(yè)主想要收回店鋪，也無法確定自己商鋪所在位置。

　　2014年初，由于優(yōu)一城公司已將鴻基商業(yè)中心全部抵押給中信銀行和中國銀行，并對公司應收賬款做了質押，其中包括恒信奧特公司和業(yè)主簽的商鋪租賃合同。這直接導致本應由業(yè)主收取的租金優(yōu)先支付銀行利息。

　　業(yè)主勝訴遭遇執(zhí)行難

　　在多方協(xié)商無果的情況下，業(yè)主們向羅湖區(qū)人民法院起訴，要求優(yōu)一城、恒信奧特繼續(xù)履行合同，支付租金。數(shù)十位業(yè)主起訴至法院后均獲得勝訴。以公先生為例，法院判決恒信奧特公司償還2017年1月至2017年7月租金共計98399元，并按同期銀行貸款利率的4倍逐月支付違約金至款項實際付清之日止。

　　但和其他勝訴的業(yè)主遭遇一樣，從判決書生效至今，公先生仍未收到判決中所提及的款項。羅湖區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定書，因對被執(zhí)行人的財產進行查證后，暫未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財產線索，本次執(zhí)行程序無法繼續(xù)進行。

　　“其實這兩家公司都是一家人，從一開始就沒打算好好經營?！睒I(yè)主許先生稱，“現(xiàn)在辦公室人去樓空、公司法人代表也從未露面，電話連法院都聯(lián)系不上。”據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，優(yōu)一城和恒信奧特分別在2018年1月18日和4月26日成功向工商部門申請變更了企業(yè)法定代表人、更換股東。

　　在審理期間，被執(zhí)行公司變更企業(yè)法定代表人、更換股東是企業(yè)躲避債務的常用手段。但代理律師認為，從法律角度上說，法定代表人承擔有限責任，變更法人客觀上減緩執(zhí)行進度，但公司仍需要承擔相應責任。目前，業(yè)主一方當事人以債權人身份向羅湖人民法院申請該公司破產清算，以討公道。

　　■律師建議

　　返租型商鋪風險多 touzi者須審慎考慮

　　廣東承鵬律師事務所的崔律師認為，雖然《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，不過，法規(guī)并未限定第三方法人或開發(fā)商指定第三方公司利用這些方式銷售房產。不少開發(fā)商正是利用了這一點法律漏洞。

　　崔律師表示，該類“返租型商鋪騙局”層出不窮，開發(fā)商正是看中touzi者們的投機心理，前期集中宣傳區(qū)位優(yōu)勢、品牌進駐、高額返租，但在履行過程中，往往無法兌現(xiàn)承諾。目前此類事件在法律層面上仍存在漏洞，未有較好的解決措施，只能按照一般租賃糾紛走法律途徑。

　　律師建議，“返租型商鋪”的商業(yè)模式風險較大。touzi者被商鋪返租的高收益吸引的同時，也應該充分考慮，自身是否能承擔商鋪經營失敗帶來的后果。

　　豐雷 鄧子良

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