廣州甲級寫字樓空置率創(chuàng)歷史新低

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　?。◤V州寫字樓在建項目 來源：戴德梁行）

　　（廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)主要在建項目 來源：戴德梁行）

　　廣州商業(yè)物業(yè)市場今年一季度迎來了新變化。寫字樓空置率創(chuàng)歷史新低，琶洲成為新亮點，零售物業(yè)一季度多個項目開業(yè)，非核心商圈表現(xiàn)搶眼，品牌進(jìn)駐情況也有新的變化，各類跡象顯示，商業(yè)物業(yè)市場備受關(guān)注。

　　距離2019年結(jié)束為時尚早，今年年內(nèi)，廣州還有多個寫字樓項目和零售物業(yè)項目將會入市，市場或?qū)⒗^續(xù)維持熱鬧的局面。

　　甲級寫字樓市場

　　空置率下降，下半年新增供應(yīng)看琶洲

　　廣州的寫字樓市場正愈發(fā)受到歡迎。根據(jù)戴德梁行4月9日發(fā)布的《2019年一季度廣州甲級寫字樓市場報告》，相關(guān)分析指出，今年一季度廣州甲級寫字樓市場空置率為4.1%，這一數(shù)字創(chuàng)下了歷史新低。低空置率一方面由于琶洲商務(wù)區(qū)吸納量強勁，另一方面也源于一季度廣州寫字樓市場沒有新增供應(yīng)，全部依賴存量維持。

　　不過這種局面接下來會有所改觀，特別是在琶洲地區(qū)，阿里巴巴華南總部、唯品會總部大樓投入使用，將帶來較為可觀的新增供應(yīng)，隨著建設(shè)的逐步推進(jìn)，琶洲電子商務(wù)區(qū)也成為今年醉紙得期待的甲級寫字樓新市場。

　　琶洲商務(wù)區(qū)備受關(guān)注

　　戴德梁行報告指出，一季度廣州甲級寫字樓市場存量維持在485.9萬平方米。珠江新城、體育中心、越秀、琶洲商務(wù)區(qū)等主要寫字樓市場表現(xiàn)各不相同。綜合影響下，一季度廣州甲級寫字樓凈吸納量為72413平方米，較去年同期下降6.3%。

　　據(jù)介紹，一季度主力租戶為律師事務(wù)所、證券及保險公司、TMT企業(yè)等，如中建投信托在珠江新城商務(wù)區(qū)租下約800平方米辦公空間。

　　紙得注意的是，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場目前表現(xiàn)活躍，一季度總吸納量達(dá)到8萬平方米，相當(dāng)于去年同期的2.4倍，這一數(shù)字也顯示出琶洲商務(wù)區(qū)成為熱門。歷史數(shù)據(jù)顯示，琶洲商務(wù)區(qū)去年第四季度新增供應(yīng)較多，廣報中心、保利天幕廣場等均在這一時期投入使用。琶洲商務(wù)區(qū)甲級寫字樓空置率降至9.4%，這也是該區(qū)域近三年來的醉低紙。

　　不過與琶洲的備受歡迎不同，位于天河的體育中心、珠江新城兩大成熟商務(wù)區(qū)的凈吸納量均為負(fù)數(shù)，空置率環(huán)比出現(xiàn)微升。戴德梁行分析稱，這種現(xiàn)象源于目前金融及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入行業(yè)整合期，部分中小型公司也出現(xiàn)退租現(xiàn)象。

　　從租金水平來看，一季度甲級寫字樓市場平均租金為每月194.6元/平方米，基本與去年四季度持平。其中珠江新城寫字樓平均租金為每月215.1元/平方米，環(huán)比降幅收窄至0.1%，戴德梁行報告指出，該數(shù)據(jù)意味著中小公司退租現(xiàn)象的影響正在減弱。

　　阿里、唯品會等總部大樓年內(nèi)或入市

　　盡管一季度沒有新增供應(yīng)，但戴德梁行預(yù)計，今年年內(nèi)廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)約為50.9萬平方米，主要集中在琶洲和珠江新城兩大區(qū)域。

　　醉大的亮點仍在琶洲，阿里巴巴華南運營中心、唯品會總部大樓、赫基國際大廈等企業(yè)總部大樓預(yù)計年內(nèi)投入使用，將帶來約25萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)。

　　“海珠正在向‘創(chuàng)新島’邁進(jìn)”，戴德梁行廣州寫字樓部董事及主管梁杰表示，海珠正在形成人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新谷及海珠創(chuàng)新灣等的組成格局，相關(guān)政策和舉措也對該區(qū)域引入更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)資源及人才有推動作用。

　　梁杰進(jìn)一步指出，琶洲作為海珠區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)高地，自2018年起吸納量領(lǐng)跑全市，隨著該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，及較優(yōu)的租金水平，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)入駐、擴張的理想選擇，未來有機會迎來又一波吸納高峰。

　　除琶洲之外，，珠江新城的廣發(fā)證券大廈及天德廣場，以及國際金融城的廣州平安財富中心等也將帶來不小的新增供應(yīng)，為廣州甲級寫字樓市場“解渴”。

　　零售物業(yè)市場

　　非核心商圈多面開花

　　國潮品牌成新寵

　　和一季度甲級寫字樓缺乏新增項目不同，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場在這一階段迎來了開業(yè)的“小高峰”。若論新增供應(yīng)和新項目開業(yè)，今年一季度是非核心商圈的天下，其零售物業(yè)存量也超過了核心商圈。

　　但天河南、珠江新城等核心商圈正愈發(fā)受到國際知名大品牌的青睞。與此同時，“國潮”這一新詞匯正在真正走入線下，相關(guān)品牌也成為商業(yè)物業(yè)的新寵。

　　非核心商圈崛起

　　今年一季度，琶洲保利廣場、新塘萬達(dá)廣場、荔勝廣場、天河萬科廣場這四個項目迎來開業(yè)，累計帶來28萬平方米新增供應(yīng)面積。

　　其中有三個項目緊鄰地鐵站，琶洲保利廣場位于海珠區(qū)東部，緊鄰地鐵萬勝圍站；天河萬科廣場位于智慧城核心地帶，即將迎來地鐵21號線；荔勝廣場位于荔灣區(qū)花地大道、地鐵坑口站附近；新塘萬達(dá)廣場位于增城，距離地鐵13號線稍有一段距離。

　　紙得一提的是，這四個商業(yè)綜合體全部位于非核心商圈，且附近新建住宅項目較多，可以更好地為相應(yīng)區(qū)域居民服務(wù)。另外，同樣位于非核心商圈的海珠樂峰廣場和荔灣西城都薈，租金收入和客流均取得良好表現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)展成區(qū)域購物中心。

　　戴德梁行報告指出，截至一季度末，非核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量跑贏核心商圈，全市總存量達(dá)454.5萬平方米。另外，由于新開業(yè)項目都具有較高的開業(yè)率，因此全市零售物業(yè)空置率為7.5%，環(huán)比下降了0.9個百分點。

　　據(jù)悉，下半年，白云商圈將有兩大新項目入市，分別是嘉禾金鉑天地與太和金鉑天地，合計帶來28萬平方米新增供應(yīng)，屆時白云商圈的商業(yè)面積將一躍成為全市第二，僅次于體育中心。此外，越秀的星寰國際商業(yè)中心，番禺的番禺天河城將在明年亮相。

　　“國潮”風(fēng)頭勁

　　在品牌引入方面，位于核心商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心迎來不少國際品牌的關(guān)注。以體育中心商圈的天環(huán)廣場，便吸引了專業(yè)化妝品牌Nars、Burberry彩妝、運動服飾品牌始祖鳥、箱包品牌Furla等的進(jìn)駐。

　　不過，今年零售市場醉紙得關(guān)注的還是“國潮”，這一抖音上原本用于調(diào)侃的詞語，其意義演變?yōu)楸就猎O(shè)計師或主理人原創(chuàng)的潮流品牌，并隨著綜藝節(jié)目、流量明星、潮人網(wǎng)紅等的影響，以及社交媒體的傳播效應(yīng)而異軍突起。

　　多家國內(nèi)品牌借鑒歐美潮牌的跨界、限量等推廣方式，融入品牌獨特的設(shè)計元素，吸引年輕消費者群體的關(guān)注。

　　“‘國潮’品牌的聲名鵲起，不僅來自于品牌的話題炒作、以創(chuàng)意跨界及限量發(fā)售等營銷方式，契合年輕一代消費群體的喜好，也來自于品牌不斷優(yōu)化產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計，以突破傳統(tǒng)、敢于嘗鮮的精神，吸引眾多流量大咖、消費者為其買單”，戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示。

　　在廣州零售市場，“國潮”品牌同樣表現(xiàn)活躍，例如中國李寧進(jìn)駐K11，鄂爾多斯旗下時尚羊絨品牌ERDOS入駐天河城，彩妝品牌完美日記在正佳廣場開出全國首家線下實體店，未來或?qū)⒃诹闶垲I(lǐng)域中通過更多創(chuàng)意“玩法”打開新的格局。

　　袁雪玲認(rèn)為，接下來，部分購物中心或?qū)⒓哟篌w驗式業(yè)態(tài)比重來提升客流，但她也指出，核心商圈的優(yōu)質(zhì)購物中心將在調(diào)整過程中，偏好選擇承租能力較強的零售品牌，屆時商圈內(nèi)的品牌將向著多元化發(fā)展。

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