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逼退炒房客 篩選真剛需
478套房，2.5萬余戶家庭申購——豐臺區(qū)槐新雅筑共有產(chǎn)權(quán)房項目的申購比是52比1。即便如此，選房順序非?？壳暗膹堟家廊贿x擇了放棄。
北京共有產(chǎn)權(quán)房新政始自2017年9月。經(jīng)過一年多的土地供應(yīng)和轉(zhuǎn)化，眼下正紙供應(yīng)高峰。這些項目幾乎都有幾萬人申購，但在選房時也接連遭遇高比例的棄選，這背后的原因是什么？是否可以武斷地判定共有產(chǎn)權(quán)房“遇冷”？為此，本報記者連日來對多個項目展開了調(diào)查。
炒房客難見投機空間
槐新雅筑共有產(chǎn)權(quán)房位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)，478套全裝修房源均價3.5萬元/平方米。以醉大的89平方米戶型計算，總房款311.5萬元，遠低于周邊普通商品房。
看到網(wǎng)站上自己300多的編號，張婕有些不知所措：以她的順序完全可以選到房子，但她不知道該不該出手?！爱?dāng)初申請主要是想碰碰運氣，甚至連共有產(chǎn)權(quán)房具體政策都不了解。”直到知道自己有了機會，她才第一次打開市住建委官網(wǎng)研讀政策，考慮到底適不適合。
不管是啥，先申請著，萬一中了呢？這是很多共有產(chǎn)權(quán)房申購家庭的共同心理。
張婕醉終還是放棄了這次寶貴的機會。“位置不算好，以后生紙空間可能不會大；后期監(jiān)管很嚴(yán)，恐怕再上市也賣不出高價。”
這種touzi心理無法簡單地劃分對錯，但與共有產(chǎn)權(quán)房的初衷并不相符。2017年9月，共有產(chǎn)權(quán)房新政出爐，被給予醉大關(guān)注的就是項目后期上市的嚴(yán)格監(jiān)管。
此前的自住型商品房，再上市限制較為寬松，也被一些“炒房客”盯上。但共有產(chǎn)權(quán)房瞄準(zhǔn)剛需自住。除了名下無房、沒有買賣記錄等申購門檻外，更規(guī)定未滿5年不允許上市，滿5年允許轉(zhuǎn)讓給其他符合申購條件的家庭、且政府代持機構(gòu)優(yōu)先購買。
這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房始終得在符合申購條件的剛需家庭里循環(huán)，讓“炒房客”看不到投機空間和預(yù)期。“北京共有產(chǎn)權(quán)房符合‘房住不炒’，剔除了touzi屬性，購買條件、使用情況都符合自住為主的政策預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，制度設(shè)計上的確回歸了居住，也避免了過度福利化，同時也告訴買房人，以共有產(chǎn)權(quán)房作跳板獲得巨大生紙空間的概率已經(jīng)很低。
購房選擇多市場趨于理性
3月底，朝陽區(qū)首個按照高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項目——錦安家園開始選房。該項目周邊有正在建設(shè)的地鐵3號線、東壩郊野公園，大部分戶型是南北通透或全南，申購前被普遍看好。但在選房結(jié)束后，仍有657套未被選走。
“同樣是340萬元左右的價格，那我也可以選擇100%產(chǎn)權(quán)的限競房?！边@是申購人王宇棄選的原因。同樣是340萬元的總價款，東五環(huán)的共有產(chǎn)權(quán)房只有65%的產(chǎn)權(quán)比例，但位于城南、相對較遠的另一限競房項目則有100%的產(chǎn)權(quán)。
這背后是市場降溫后的理性思考。2017年“3·17”新政出臺后，北京新房和二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降。以一度火爆的二手房市場為例，“3·17”新政前一年，全市二手房網(wǎng)簽25萬套，新政出臺后的一年里，下降52.2%達12萬套，新政出臺第二年，依然維持在15萬套。也就是說，購房人對于是否買房、何時買房都有了更理性的思考和判斷。此外，北京的限競房也井噴供應(yīng)，為購房人提供了更多的選擇機會，購房人自然不會一擁而上去“搶房”。
被廣泛傳播的“棄選率”能否代表共有產(chǎn)權(quán)房的真正熱度，還有待考證。“雖然有一些人棄選，但房子醉終都賣光了。”本市一位共有產(chǎn)權(quán)房項目負(fù)責(zé)人告訴記者，如果前面的家庭沒選完，自然會順延到后面的家庭。
市住建委方面介紹，本市已經(jīng)進入選房環(huán)節(jié)的31個項目，有23個項目房源一次銷售已全部售罄或基本售罄；位于城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路沿線的8個項目一次銷售后存在剩余房源6000余套，目前正在組織二次登記，各項工作有序推進。
拉低新房均價近兩成
“總體看，中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房仍然供不應(yīng)求，城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路區(qū)域當(dāng)前供需矛盾不大，這些區(qū)域也是中心城區(qū)適宜功能和人口疏解重點承載區(qū)，規(guī)劃前景和政策導(dǎo)向清晰，發(fā)展?jié)摿薮??！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市共有64個共有產(chǎn)權(quán)住房項目（含轉(zhuǎn)化項目33個）實現(xiàn)了土地供應(yīng)，均在建設(shè)過程中，可提供房源約6.55萬套。從需求端看，全市共有產(chǎn)權(quán)住房累計申購家庭約77萬戶，其中審核后符合項目申購條件的家庭累計約42萬戶，剔除重復(fù)申購后，符合條件的申購家庭約23萬戶，與自住型商品房政策實施時相比，房源數(shù)量與申購家庭數(shù)量的供需比從1比400下降至1比7。
在住建部門看來，共有產(chǎn)權(quán)房更高的申購門檻能“篩選”出真正的剛需家庭，從而滿足剛需無房群體住房需求，落實“房住不炒”。市住建委近日也表示，大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，滿足無房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障體系的重要組成部分和有力支撐。
更重要的是，共有產(chǎn)權(quán)房對于拉低北京房價已經(jīng)發(fā)揮了更重要的影響。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)披露，2018年共有產(chǎn)權(quán)房拉低新房均價9.9%，2019年拉低幅度更是高達18.9%。
共有產(chǎn)權(quán)房是新生事物，在選址、配套、戶型等方面還需更加完善，這些勢必成為影響購房人選擇的原因。對此，市住建委方面也表示，將進一步深化細化共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、分配、管理各項政策，全力推動高質(zhì)量發(fā)展。
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