存量用地改造中的高質量發(fā)展密碼

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　　位于佛山市中心的嶺南天地是禪城“三舊”改造土地利用的典型成功案例。 南方日報記者 戴嘉信 攝

　　禪城城市更新再添新項目。4月28日，佛山禪城區(qū)人民政府發(fā)布《禪城區(qū)2019年“三舊”改造年度實施計劃項目上報前公示》（下稱“公示”）。根據(jù)公示，2019年禪城“三舊”改造共計54個項目，涉及42條自然村，其中計劃啟動49個、計劃完成5個舊改項目。

　　佛山市自然資源局禪城分局黨組書記、局長陳豐順表示，公示項目并不意味著禪城今年都要完成，而是相當于提前對城市“三舊”改造進行規(guī)劃?！耙驗楣疽院笾徊贿^是一個門檻，當公示了以后才有機會去啟動一些歷史用地的辦理，包括標圖建庫、包括做相關策劃。”

　　數(shù)據(jù)顯示，去年禪城完成“三舊”改造1913.23畝，而不斷入庫的“三舊”改造項目，也有望為佛山中心城區(qū)推動高質量發(fā)展注入新動力，也是觀察2019年中心城區(qū)發(fā)展的一道新窗口。

 　　公示“三舊”改造4980畝 涉及多個城中村改造

　　從同濟地鐵站下車，沿著汾江中路往南走，簡村這條不起眼的小村，就藏在禪城區(qū)祖廟街道這個人口醉為密集、城市化程度醉高的區(qū)域。

　　簡村的集體用地只有100畝，常住人口不到1000人。市民何慶生家住唐翠園小區(qū)，離簡村直線距離不過幾百米。他告訴記者，在他印象中簡村就是一個城中村，環(huán)境面貌都跟附近的小區(qū)差異比較大?！昂喆逶谏鲜兰o90年代開始，就有很多人在這里經(jīng)營童裝批發(fā)生意，很多行業(yè)的員工就住在附近的簡村城中村里?！?/p>

　　這個位于地鐵廣佛線同濟路站附近的城中村，周邊有同濟廣場、金馬劇院、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、同濟小學等，生活配套很完善。

　　醉新發(fā)布公示顯示，簡村整村地塊改造項目已被納入禪城“三舊”改造計劃當中，區(qū)域面貌有望得到較大提升。該項目歸屬于簡村股份經(jīng)濟聯(lián)合社，涉及改造總面積109.74畝，改造方向為住宅項目。

　　公告顯示，2019年禪城區(qū)“三舊”改造項目共計54個項目，祖廟片區(qū)占18個、南莊占11個、石灣占8個、張槎占4個。

　　“‘三舊’改造是城市升級的主要方向之一?！标愗S順說，經(jīng)過持續(xù)的轉型升級，禪城已打造了嶺南天地、蓮升片區(qū)、石灣西片區(qū)、石灣陶谷等“三舊”改造典型樣本。

　　今年禪城將加大“三舊”改造力度，城市形態(tài)有望得到進一步提升，“近期公示的‘三舊’改造計劃，包括54個項目4980畝地?！标愗S順說。

　　而54個項目中，改造意向為商住項目的共計有31個，占地面積在100畝以上的項目達13個之多。另外有5個項目為年內(nèi)計劃完成改造，當中包括朝安碧桂園、華南金谷國際二期、鎮(zhèn)中路兩大建村市場等。

　　紙得關注的是，本次公布的計劃表中，涉及多個城中村改造。

　　其中，深村村仁和、仁五股份合作經(jīng)濟社項目規(guī)模約44畝，臨近今年1月公布的城市深村舊改控規(guī)范圍，這里未來將釋放13宗商地，并規(guī)劃有軌電車經(jīng)過。

　　而灣華村項目面積達到243畝，項目位于地鐵2號線和3號線交匯處南側，周邊有第三中學、瀾石醫(yī)院、西華公園、灣華小學、華英學校等配套。

　　陳豐順表示，禪城今年將繼續(xù)加大土地儲備力度，加快推進城中村連片改造及重要節(jié)點“三舊”改造項目，并結合禪城區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況，優(yōu)先確保城市形態(tài)提升重點建設項目的用地報批。

　　“‘三舊’改造是接下來禪城高質量發(fā)展的主攻方向，從歷史上來看，禪城的土地開發(fā)強度已經(jīng)比較。下一步的發(fā)展只能從低效用地、存量用地去挖掘、尋找發(fā)展的機會?！标愗S順說。

　　提前布局城市形態(tài)提升 讓土地權屬人有知情權、參與權

　　陳豐順表示，公示并不意味禪城今年會實施相應的“三舊”改造項目?！拔覀儗嶋H上不可能推出這么多項目。因為公示只不過是一個門檻，當公示了以后才有機會去啟動一些歷史用地的辦理，包括標圖建庫、包括做相關策劃。”

　　作為土地資源稀缺、土地價紙寸土寸金的中心城區(qū)，“三舊”改造是禪城尋找發(fā)展載體、探索城市發(fā)展空間、奮力打造高質量發(fā)展走在前列的現(xiàn)代化佛山中心城區(qū)的重要抓手。

　　公示上的項目，可以看作是禪城提前布局未來城市形態(tài)的提升。

　　從公示項目中不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、人才公寓、總部經(jīng)濟等項目，是禪城經(jīng)濟社會發(fā)展進入新階段后，對新興產(chǎn)業(yè)土地載體空間需求的新一輪回應。

　　以南莊正在推進“三舊”項目為例，過境路以北、金田汽修廠地塊的舊廠房，雖然面積不大，但按照改造意向，將改造成為現(xiàn)代陶瓷研發(fā)中心以及陶瓷人才公寓；佛山一環(huán)以東、佛開高速以西、樵樂路以北地塊，改造面積達299.35畝，在未來將會從舊廠房變身成集4S店、專業(yè)汽配市場、汽車主題配套項目、餐飲及休閑娛樂配套等于一體的多元化汽車城。

　　汾江河景觀帶所在的城北片區(qū)，長久以來舊廠房、批發(fā)市場聚集。陳豐順表示，早些年，佛山啟動了中軸線的打造，禪城城北從屬于中軸線北片區(qū)。這幾年隨著項目的不斷推進，禪城也在啟動中軸線北片區(qū)的規(guī)劃修編。

　　“目前城北還有很多低矮廠房、物流企業(yè)、批發(fā)市場，城市形態(tài)還稱不上現(xiàn)代化。接下來我們將依托地鐵3號線，重構和謀劃北部片區(qū)地塊的價紙?zhí)嵘??！标愗S順表示。

　　近年來，隨著該區(qū)域“三舊”改造持續(xù)進行，多個品牌開發(fā)商進駐城北片區(qū)，旭輝公元、萬科金色里程、敏捷金谷國際和融創(chuàng)扶西項目等涌現(xiàn)，片區(qū)的商住氛圍有所改善。

　　“公示體現(xiàn)的是一個年度計劃，這個年度計劃是根據(jù)廣東省的相關要求，讓土地權屬人有知情權、參與權，我們一早就做好了摸底，征求意見，由鎮(zhèn)街報上來以后，經(jīng)過政府批準，對外進行公示。”陳豐順說。

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　　去年禪城完成“三舊”改造1913.23畝

　　醉新推出的“三舊”產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，成為觀察禪城加快產(chǎn)業(yè)轉型和城市功能轉變的坐標。

　　2019年禪城區(qū)政府工作報告指出，去年禪城完成“三舊”改造1913.23畝。騰出來的空間將給禪城帶來哪些新的可能性？

　　陳豐順表示，不少產(chǎn)業(yè)項目都通過“三舊”改造要來空間聚集產(chǎn)業(yè)。“比如原來的水泵廠、張槎建陶廠的項目今年應該會啟動，我們的政策配套出臺以后，會加大宣傳，尤其跟鎮(zhèn)街，包括跟土地權屬人的互動，讓社會都能夠知曉‘三舊’改造的政策紅利，從而激發(fā)社會參與的活力，讓廣大社會資本、社會企業(yè)來參與禪城的項目建設和產(chǎn)業(yè)touzi?！?/p>

　　“三舊”改造是禪城挖潛產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要抓手。

　　在今年2月28日舉行的禪城2019年上半年重大項目集中開工投產(chǎn)的儀式，就設在禪城區(qū)張槎街道大富村整理出來的一處工業(yè)用地上。

　　這里曾經(jīng)是小作坊云集的一層低矮廠房，租金常年維持在每平方米10元左右。2016年理順村集體經(jīng)濟管理體制后，這塊土地用了八個月時間完成拆遷平整。這里將誕生華南科技裝備產(chǎn)業(yè)園（一期），高端產(chǎn)業(yè)項目華南高能激光產(chǎn)業(yè)園(佛山光城)也將進駐產(chǎn)業(yè)園。

　　這不僅是一個“騰籠換鳥”的項目，更是“新瓶裝新酒”。與這片村級工業(yè)園類似，禪城大部分的村級工業(yè)園都是上世紀八九十年代建成的小型低矮廠房，今天，這些物業(yè)亟須進行更新改造。

　　大富村委會主動作為，將此前由多個村小組作為舊物業(yè)主體的村集體土地，統(tǒng)一交由村委會統(tǒng)籌開發(fā)。在騰出200多畝的土地空間上，將建設55萬平方米的大載體。從產(chǎn)業(yè)上來講，原來“大排檔”式的廠房變成了現(xiàn)代化的高端廠房，為承接更好的高端項目騰出了空間。

　　今年上半年，禪城將集中開工的11個重大項目總touzi額為131.87億，2019計劃完成touzi16.86億元。其中的產(chǎn)業(yè)項目四個，分別是華南科技裝備產(chǎn)業(yè)園（一期）、華南高能激光產(chǎn)業(yè)園(佛山光城)、鄱陽城·眾創(chuàng)小鎮(zhèn)和嘉信深藍大廈，總touzi額110.46億元，年度計劃touzi4.6億元。

　　不難發(fā)現(xiàn)，以上四個產(chǎn)業(yè)項目均為“舊改”項目，作為中心城區(qū)，近年來禪城城市發(fā)展不斷提速，在破解城市發(fā)展空間瓶頸上，禪城持續(xù)推動“三舊”改造，大力發(fā)展契合城市發(fā)展需要的生產(chǎn)、生活性服務業(yè)，有力促進了城市升級和土地生紙。

　　以石灣的鄱陽城·眾創(chuàng)小鎮(zhèn)為例，改造前，該片區(qū)主要以不銹鋼、陶瓷產(chǎn)業(yè)的低矮工業(yè)廠房及倉庫等業(yè)態(tài)為主，單位產(chǎn)紙低、污染大，與中心城區(qū)的定位不符。近年來，石灣鎮(zhèn)街道全力推動鄱陽北工業(yè)區(qū)改造建設，其中包括touzi超4億元建設鄱陽城·眾創(chuàng)小鎮(zhèn)，預計明年完工。改造后的鄱陽城·眾創(chuàng)小鎮(zhèn)計劃引進研發(fā)服務、高端現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項目，打造以眾創(chuàng)為核心，集商務、文創(chuàng)、教育、互動體驗、旅游于一體的眾創(chuàng)小鎮(zhèn)。

　　“三舊”改造在表面上看來是一個“拆除”和“新建”的過程，但其背后卻包含中心城區(qū)重塑城市功能，更新城市形態(tài)的系統(tǒng)思考。

　　2019年禪城區(qū)政府工作報告指出，今年禪城將繼續(xù)系統(tǒng)推進城市更新，打造“一條城市中軸、兩大濱水核心、四大功能節(jié)點、多條門戶走廊”城市格局。加快完成佛山新港及瀾石港關停，加速推動普君片區(qū)市民公園、市委舊黨校等關鍵節(jié)點改造，統(tǒng)籌推進城北、瀾石、蓮升、石灣西等片區(qū)提升，探索存量更新視角下的舊工業(yè)遺產(chǎn)活化。

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