海南屯昌縣房產(chǎn)買了二手房后 房子卻遭司法查封了怎么辦？

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海南屯昌縣房產(chǎn)買了二手房后 房子卻遭司法查封了怎么辦？，屯昌購房，屯昌獨(dú)居特色的民族風(fēng)情。也正是由于海南屯昌獨(dú)一無二的氣候和環(huán)境，才吸引越來越多人來海南屯昌買房。

買了二手房后，屯昌房子卻遭遇司法查封了，這時(shí)該怎么辦？其實(shí)買家可積極與查封法院溝通、通過申請保全或執(zhí)行異議謀求解封、訴訟至法院要求解除合同三種方法來降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

一、什么是司法查封？

查封，是指有權(quán)采取查封措施的國家機(jī)關(guān)對公民、法人或其他組織的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)采取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在房屋交易過程中，交易標(biāo)的房屋即你所要買賣的房屋，實(shí)際處于被公檢法機(jī)關(guān)依法查封狀態(tài)下的屯昌房子。

司法查封則是以司法機(jī)關(guān)為主體進(jìn)行的查封活動(dòng)。比如涉及刑事犯罪等其他事務(wù)被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

1、如房主涉及其他債務(wù)糾紛的

如果房主涉及其他債務(wù)糾紛，法院依職權(quán)或債權(quán)人申請，對房屋進(jìn)行保全措施。另外，訴前財(cái)產(chǎn)保全屬于應(yīng)急性的保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無法彌補(bǔ)的損失。

例如，賣方小李將屯昌房子賣給買方小明，買方小明按約定給付賣方小李150萬元的預(yù)付款，事后發(fā)現(xiàn)賣方小李有欺詐行為，根本沒有能力履行合同。此時(shí)買方起訴到法院受理需要一段時(shí)間，為防止買方所付錢款被轉(zhuǎn)移，這個(gè)時(shí)候法院就可以在訴前查封賣方的屯昌房子。

注意：根據(jù)《人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，如果房主及時(shí)還錢或者給該筆債務(wù)提供擔(dān)保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的債務(wù)糾紛有多筆，這筆債務(wù)雖然解決了，可能還沒來得及過戶，另一筆債務(wù)的查封就又來了。

2、屯昌房子本身所有權(quán)存在爭議而涉及訴訟被查封的

這種情況屬于屯昌房子本身的所有權(quán)人存在爭議，不僅僅是還錢就能解除查封。對于這種產(chǎn)權(quán)人不清晰的屯昌房子，如果涉及訴訟的話，很可能會(huì)被查封。

三、買二手房，屯昌房子遭遇司法查封怎么辦？

買家在買賣二手房時(shí)遭遇司法查封，不可坐以待斃，任憑賣家推諉、拖延時(shí)間，應(yīng)及時(shí)采取措施，積極維護(hù)自身權(quán)益。

1、積極與查封法院取得溝通，通過了解案情、尋求解封實(shí)現(xiàn)過戶

如果賣家的資信狀況不好，也可以考慮是否還要繼續(xù)取得屯昌房產(chǎn)，防止陷入被動(dòng)的境地。如果查封是在執(zhí)行階段，債務(wù)比較少且低于尚應(yīng)支付房款，且買家還是比較希望得到房屋的，可以綜合考慮幫賣家償還債務(wù)從而解除查封，順利實(shí)現(xiàn)過戶。

注意，做出此種安排必須綜合考慮賣家的情況，在操作過程中嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，降低發(fā)生再次查封的幾率。

2、通過申請保全或執(zhí)行異議謀求解封

根據(jù)《人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付全部價(jià)款（或大部分房款，剩余價(jià)款能交付執(zhí)行）并已經(jīng)實(shí)際占有屯昌房產(chǎn)，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果屯昌買房人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

3、通過解除合同來保障自己權(quán)益

在確實(shí)無法解封或通過上述方式完成解封無法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情況下，則應(yīng)立即訴訟至法院要求解除合同。并應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)保全措施保障自身的權(quán)益。

四、如何預(yù)防查封風(fēng)險(xiǎn)？

1．對賣家做好背景調(diào)查

可以向中介了解賣家的基本情況。賣家有無正當(dāng)職業(yè)，有無賭博、吸毒等妨礙履約能力的惡習(xí)。不要貪圖小利，買一些低價(jià)房，可能存在債權(quán)債務(wù)或一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。

2、網(wǎng)簽合同前或按照合同約定支付每筆房款之前，應(yīng)查看房屋權(quán)利狀況

買賣雙方網(wǎng)簽合同前，應(yīng)該查看一下房屋的權(quán)利狀況，包括產(chǎn)權(quán)人、貸款抵押及是否存在司法查封。網(wǎng)簽后，如遇查封，應(yīng)立即停止付款，減少損失。

3、采取少首付、多按揭的方式

二手房買賣，如果買家申請銀行貸款，貸款是在過戶至買家名下后發(fā)放給賣家。這樣有效減少了如遇司法查封，買家實(shí)付資金的損失，待買家資金充裕時(shí)，可提前還貸，此時(shí)所付出的貸款成本則轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)控制成本。

需要注意的是，依法被國家機(jī)關(guān)查封的屯昌房產(chǎn)其買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

屯昌買房優(yōu)勢：屯昌交通：屯昌樓盤集中的地方都位于昌盛路主干道旁，同時(shí)還緊鄰中線高速、屯昌汽車站，保證了出行的便利。屯昌配套：各個(gè)政府所在地的周邊必定是配套較為齊全的：屯昌縣政府周邊擁有文體公園、向陽小學(xué)、各個(gè)超市和商場，生活便利；而屯城鎮(zhèn)政府區(qū)域有各個(gè)酒店、飯店、學(xué)校等，還靠近屯昌協(xié)和醫(yī)院，家里有老人的住在這個(gè)區(qū)域很方便。

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