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　　　7月13日，財政部常規(guī)發(fā)布的一項數據似乎并沒有引起太多的關注——今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。在一波嚴似一波的房地產調控大潮中，為何土地市場不僅沒有降溫，反而如此火爆呢？

　　誰在瘋狂賣地？誰在蒙眼狂奔？誰又是擊鼓傳花的醉后一棒？

　　暴增

　　不出意料，從金額來看，一二線城市吸金能力強，如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是，一線城市房地產“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達25%！上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進全國城市前五。

　　黃河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級市，如湖南岳陽上半年土地出讓金同比暴增10倍！

　　據克而瑞數據，今年3月，三四線城市經營性用地成交金額達2260億元，同比增長123%，遠高于一二線城市之和。

　　除了土地出讓金，與土地和房地產相關稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長16%；土地增紙稅3231億元，同比增長10.7%；房產稅1484億元，同比增長6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%。

　　這幾項合計9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642億元。數據面前，土地財政的重要性不必廢話。

　　現行的土地政策下，各地方政府是土地一級市場上唯一的賣家，前往三四線城市捧場的買家是誰呢？

　　房企

　　經濟ke7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房價》發(fā)出后，網友們紛紛吐槽是房企推高了房價。

　　不過，房企可不會背這樣的鍋。有開發(fā)商私底下聊天時告訴《中國經濟周刊》記者，醉近兩三年，一二線城市調控不斷加碼，限地價、限房價，市場并不好做。“有那倒霉催的，兩年前拿了高地價，今年政策一來限銷售價，一個項目三年做下來根本沒錢賺?！?/p>

　　去三四線城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們在三四線城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長期堅守三四線城市，全國各地都能找到許老板用同一張設計圖造出來的房子。保利地產2017年新進入的24個城市中，超過90%是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬人以上的鎮(zhèn))，號稱要三四五線城市“全覆蓋”。

　　面對動輒號稱touzi上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊歡迎?！吨袊洕芸酚浾甙l(fā)現，各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿，不信？請看來自不同地方政府的官網消息。

　　湖北公安：非常歡迎恒大集團來我縣touzi，全縣上下將高度配合，真抓實干，全力推動項目的落地，實現企業(yè)和政府的合作共贏。

　　廣西上林縣：熱烈歡迎恒大集團到我縣touzi，承諾政府會不遺余力的促成項目落地，推動項目對接合作，實現企業(yè)和政府的合作共贏。

　　在河南某國家級貧困縣，恒大當地項目經理畫風是這樣的：“希望政府有關部門做好各項基礎工作，實行一站式集體辦公，抓緊時間落實項目區(qū)拆遷任務和水電路氣通信等基礎設施建設工作?！?/p>

　　縣委書記則如此回應：“全縣相關部門一要提高認識，解放思想，積極主動地介入，與恒大集團共同做好項目建設的各項工作。二要認清形勢，擔當使命。要強化功能，凝聚力量，成立陣容強大的指揮部，縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關部門主要負責人任成員?！?/p>

　　一位曾在某三線城市樓盤任營銷總監(jiān)的人士告訴《中國經濟周刊》，這些房企的項目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動當地樓市，政府都極力支持，往往成立專門的項目辦為其服務，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的?！?/p>

　　勢大力沉，大佬們入駐自然震動當地樓市，“品牌下沉本身就能帶來一定的溢價效應”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，往往不惜高價拿地，“比如說，高價拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價，但其實拿大宗土地時又很優(yōu)惠?！碑斎唬@只是其透露的小小手法之一。至于開發(fā)商在房價上漲中的具體作用，各種說法都有，莫衷一是。

　　量價齊升。中國指數研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

　　誰買？

　　不過，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)。

　　6月底，國開行收緊棚貸款的消息讓房地產市場一陣驚魂。市場普遍認為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房價，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數據：截至2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元。今年前5月，棚改貸款4369億元。

　　對此，《誰推高了三四線城市的房價》一文反復琢磨過。

　　面粉貴，面包自然要漲價。易居中國的數據稱，其監(jiān)測三四線城市5月的新房均價達到10350元/平方米，房價漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會的數據顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。

　　然而，當三四線城市房價不過萬都不好意思說的時候，我們還有五線六線七八線城市來支撐地價、房價持續(xù)往上走嗎？

　　現實是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房價比翼齊飛，“六個錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經讓我們津津樂道的高儲蓄率已是明日黃花。

　　據統(tǒng)計，我國居民杠桿率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億元的新高，占當年全部貸款比高達52.7%。海通證券首席經濟學家姜超稱，居民負債占居民收入的比重超過90%。

　　誰都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費貸、現金貸，也往往變相流入房市。

　　這就意味著，老百姓已無力負擔高房價，同時也擠壓了消費能力。國家統(tǒng)計局稱，今年5月份，社會消費品零售總額為30359億元，同比增長8.5%，這是自2003年以來的醉低點。若任由此形勢惡化，擴大內需從何談起，消費升級亦是無本之木。