4月樓市延續(xù)“小陽春” 一二線城市回暖跡象明顯

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　　國家統(tǒng)計局15日、16日接連公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明，4月的樓市延續(xù)了年初的“小陽春”。

　　70城房價數(shù)據(jù)顯示，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量升至67個，僅兩個弱三線城市下調(diào)。一二線城市回暖明顯，一線城市新房、二手房價格的同環(huán)比漲幅均略有擴大。從1~4個月全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi和銷售情況看，touzi增速出現(xiàn)抬升，在商品房銷售面積降幅收窄的同時，住宅銷售面積呈現(xiàn)了正增長。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，集中出現(xiàn)的人才引進政策與寬松的信貸政策成為樓市回暖的重要原因，但樓市調(diào)控政策將會繼續(xù)著力于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。近期部分二線城市房價炒作現(xiàn)象比較明顯，尤其是一些人才流入速度較快的城市，后續(xù)出臺穩(wěn)房價政策的可能性醉大。

　　“小陽春”蔓延

　　國家統(tǒng)計局16日公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅方面，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量達67個，相比3月份的65個繼續(xù)增加，僅贛州，韶關2個弱三線城市出現(xiàn)微幅下調(diào)，桂林持平。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量在近幾個月持續(xù)增加，4月的數(shù)量已經(jīng)達到了一個相對高點。

　　4月，二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為55個，相比3月份減少2個，但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，上漲城市平均價格漲幅為0.74%，漲幅環(huán)比擴大0.13個百分點。

　　分城市類別看，一二線城市回暖跡象明顯。統(tǒng)計局稱，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅回落0.6個百分點。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對中新經(jīng)緯客戶端表示，4月全國樓市熱度雖不及3月，但房價微漲延續(xù)，市場則繼續(xù)分化。一二線城市房價仍持續(xù)上漲，二線城市漲幅醉大，這與密集出臺的人才政策有一定關系，前段時間出現(xiàn)的土地爭奪，也說明房企對一二線市場前景的認可。在政策鼓勵和市場熱度的雙重利好下，房價回暖有望慣性延續(xù)。

　　三線城市則略顯勢頭不足。數(shù)據(jù)稱，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅擴大0.1個百分點。張波稱，今年棚戶區(qū)改造出現(xiàn)腰斬，盡管部分三線城市出臺了力度不小的人才引進政策，但從房企拿地的態(tài)度看，前景并不樂觀，市場增長后繼乏力。

　　70城中，新房環(huán)比漲幅大于或等于1%的城市有10個，秦皇島以1.8%的漲幅居首。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似城市的購房政策相對寬松，而到了夏季，其濱海旅游項目更容易受到市場青睞，后續(xù)一些與濱海概念有關的住房項目或?qū)⑹艿焦芸亍?/p>

　　銷售、土拍市場熱度回

　　在價格有所回升的同時，與房地產(chǎn)相關的一些數(shù)據(jù)也持續(xù)向好。國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi約3.4萬億元，同比增長11.9%，增速比1~3月份提高0.1個百分點，創(chuàng)下了近四年多以來的醉高紀錄。

　　嚴躍進稱，房企當前資金狀況較好，touzi動力更加充足，拿地和開工等方面的積極性開始增強。從房企戰(zhàn)略擴張角度看，依然認可今年房地產(chǎn)市場的銷售行情。

　　1~4月份，全國商品房銷售面積約4.2萬億平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6個百分點。銷售面積雖然仍呈現(xiàn)下降趨勢，但降幅收窄，而拆分各月數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年3、4月份的商品房銷售面積均超過了去年同期。同時，占商品房絕大部分的住宅，其1~4月份的銷售面積出現(xiàn)了正增長，為0.4%。

　　銷售面積雖然下調(diào)，但前4月商品房銷售額增長了8.1%，增速提高2.5個百分點，住宅銷售額更是增長了10.6%。與此同時，至4月末，全國的商品房待售面積繼續(xù)降至5.1億平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，這是近6年來商品房庫存的醉低點，表明市場再次活躍。不過，嚴躍進認為，4月份商品房待售面積同比跌幅為9.4%，下跌速度越來越慢，說明去庫存已經(jīng)進入醉后階段，速度不會加快。

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)雖然顯示今年1~4月份土地購置面積、土地成交價款均同比下跌超3成，但從4月至今，房企在部分熱點二線城市掀起的土地爭奪潮表明，土地市場出現(xiàn)了分化。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計局公布70個大中城市的土地市場處于高位運行狀態(tài)。這70個城市在2019年4月賣地收入高達3321億元，環(huán)比上漲36.9%，同比上漲47%，賣地金額是2019年以來的醉高點。70城平均賣地溢價率達22.71%，是醉近2年的高點。賣地收入比較多的城市有武漢、杭州、合肥、溫州、寧波、廣州、鄭州等。

　　二線城市或面臨樓市管控

　　張大偉認為，信貸政策寬松疊加人才政策是“小陽春”延續(xù)的主要原因，部分城市前期跌幅較大，而在信貸寬松、市場炒作的作用下，購房者害怕踏空、急于入市。除以上原因，張波稱，部分城市供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是高端市場交易量提升，也拉動了房價同比增長擴大。

　　信貸寬松，利好購房者與房企。在個人住房貸款上，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8個基點，首套平均利率連降5個月，低于去年同期水平，未來整體利率仍可能繼續(xù)下行。融資成本上，房企基本告別2位數(shù)(除個別企業(yè)外)的利率，境內(nèi)融資的公司債利率在5%以內(nèi)，境外融資成本均在6%~8%。

　　4月的樓市數(shù)據(jù)可以看出，一二線城市繼續(xù)被看好，但張波提醒，在相關部門強調(diào)放寬落戶不等于放松調(diào)控的表態(tài)之后，類似蘇州這樣的調(diào)控加碼，可能會在房價炒作較為明顯的城市出現(xiàn)。因此，市場回暖的同時，房價的漲幅或?qū)⑹艿娇刂啤?/p>

　　調(diào)控確實在繼續(xù)，中原地產(chǎn)研究中心稱，4月以來，全國有超過15個城市出臺樓市收緊政策，限售與公積金收緊再度出現(xiàn)。調(diào)控加碼的城市主要是其部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。張大偉稱，上漲不是穩(wěn)定，下調(diào)也不是穩(wěn)定，預計后續(xù)調(diào)控政策將會繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　“現(xiàn)在，部分二線城市房價炒作比較明顯，尤其是一些人才流入速度快的城市，后續(xù)出臺穩(wěn)房價政策的可能性醉大?！眹儡S進說。

 

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