警惕局部土地市場(chǎng)異常升溫

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　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，土地市場(chǎng)明顯活躍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶地大戰(zhàn)競相上演。在房住不炒政策定位和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，需要高度警惕土地市場(chǎng)的局部異常升溫現(xiàn)象，以及由此可能引發(fā)的房價(jià)上漲預(yù)期的強(qiáng)化和自我實(shí)現(xiàn)，恐將增加宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣有所回升。2019年4月，國房景氣指數(shù)為100.92，環(huán)比3月提高0.14點(diǎn)。今年前4個(gè)月，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)回暖，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷兩年多嚴(yán)厲調(diào)控后的正常反應(yīng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈博弈的結(jié)果。但從商品房銷售面積和銷售額看，增幅仍低于上年同期；其中，1-4月商品房銷售面積同比下降0.3%，而上年同期為增長1.3%；商品房銷售額為8.1%，較上年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。這說明當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未呈現(xiàn)出全面回暖的態(tài)勢(shì)。

　　局部土地市場(chǎng)出現(xiàn)了異常升溫信號(hào)，一方面是土地市場(chǎng)供應(yīng)上升，據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國300城市土地供應(yīng)2241宗，環(huán)比增加670宗，同比增加234宗；土地供應(yīng)建面環(huán)比和同比分別增加41.20%和9.41%。另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模龐大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前4月房企融資規(guī)模近8500億元；其中海外發(fā)債占比為25.6%。2019年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)，明顯好轉(zhuǎn)。其中，自籌資金15687億元，增長5.3%；定金及預(yù)收款17249億元，增長15.1%；個(gè)人按揭貸款8031億元，增長12.4%。伴隨著二級(jí)市場(chǎng)交易活躍，局部土地市場(chǎng)異常升溫，按照競投價(jià)格再次出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。而從歷史看，土地市場(chǎng)“面粉貴過面包”現(xiàn)象若不加以有效引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，就很可能會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈的非理性的房價(jià)上漲預(yù)期。否則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨“被套”的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這在過去都不乏案例，教訓(xùn)極為深刻，對(duì)房住不炒的政策定位和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)，都是顯而易見的南轅北轍，紙得高度警惕。

　　樓市穩(wěn)健運(yùn)行關(guān)系到經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由量變到質(zhì)變的過程。過去一段時(shí)間，我國房價(jià)超前運(yùn)行，固然可以提供當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力，但也在一定程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，產(chǎn)生了巨大的虹吸效應(yīng)，表現(xiàn)在人口資源加快向城市集中，資金加快向房地產(chǎn)業(yè)聚集。這些雖然有市場(chǎng)自發(fā)選擇的合理因素，但也帶來經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行頑固的結(jié)構(gòu)性矛盾。我國幅員遼闊，資源向城市過度集中，導(dǎo)致鄉(xiāng)村發(fā)展后勁不足，與城鄉(xiāng)融合發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)并不吻合。資金過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集的同時(shí)，也是家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)上升的過程，導(dǎo)致住宅過度消費(fèi)并透支了未來一般商品的消費(fèi)潛力，這與擴(kuò)大消費(fèi)做大做強(qiáng)國內(nèi)市場(chǎng)的政策存在明顯差異。特別是房價(jià)超前運(yùn)行將會(huì)影響到社會(huì)交易各個(gè)環(huán)節(jié)，可能會(huì)加重經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的摩擦成本。

　　考慮到當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大容量，住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)紙?jiān)诩彝ヘ?cái)富中的高比重，以及房地產(chǎn)金融的規(guī)模，樓市的穩(wěn)健運(yùn)行比以往任何時(shí)候更重要。應(yīng)該看到，過去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，有力推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的發(fā)展。熱點(diǎn)城市房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)中有落，有效減少了社會(huì)資金盲目向房地產(chǎn)業(yè)聚集的現(xiàn)象，有效推動(dòng)了社會(huì)實(shí)業(yè)精神的活躍，增加了全球社會(huì)追求高技術(shù)領(lǐng)域開拓創(chuàng)新的熱情，也給我國有效應(yīng)對(duì)外部沖擊增加了有效的騰挪空間和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的韌勁。當(dāng)前我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增勢(shì)良好，2019年一季度規(guī)模以上高技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長13.6%，快于規(guī)模以上服務(wù)業(yè)2個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)touzi增長較快，2019年1-4月，我國高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)touzi同比分別增長11.4%和15.5%，增速分別快于全部touzi5.3和9.4個(gè)百分點(diǎn)，2019年4月份我國國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，局部土地市場(chǎng)“面粉貴過面包”現(xiàn)象也存在巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。過去都曾有過個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不顧市場(chǎng)趨勢(shì)非理性競標(biāo)而醉終吞下苦果的鮮活案例。隨著房價(jià)高位運(yùn)行，房價(jià)繼續(xù)明顯上漲的資金驅(qū)動(dòng)規(guī)模也在呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)地增長，這顯然不可能成為現(xiàn)實(shí)。而家庭收入增長要受制于宏觀經(jīng)濟(jì)增長，在可預(yù)見的未來，超出兩位數(shù)增長的可能性也在逐步下降，導(dǎo)致家庭對(duì)可承擔(dān)住房按揭的規(guī)模有上限的壓制。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，但絕非經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展主要驅(qū)動(dòng)力量，需要理性看待其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的支持作用。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下就顯得非常“不合時(shí)宜”。

　　在通往我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的發(fā)展之路上，房地產(chǎn)業(yè)也要追求高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，核心要義是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。過去幾年，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)正在統(tǒng)籌推進(jìn)，部分措施已經(jīng)在發(fā)揮作用，并及時(shí)抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性行為，使得全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持了平穩(wěn)健康運(yùn)行?；凇胺孔〔怀础钡恼叨ㄎ?，仍要通過有效的房地產(chǎn)調(diào)控措施，既要提高人民居住質(zhì)量，也要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)資金容量保持合理規(guī)模，避免房地產(chǎn)業(yè)成為資金黑洞，避免市場(chǎng)大起大落，讓更多寶貴資源投向高科技領(lǐng)域，投向符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向的新興產(chǎn)業(yè)，以及支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，需要高度警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常現(xiàn)象，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，及時(shí)采取有效措施，避免市場(chǎng)預(yù)期明顯波動(dòng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，為我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、為有效應(yīng)對(duì)外部沖擊奠定堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)。

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