佛山被“點(diǎn)名” 房價、地價到底漲了多少？

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　　因?yàn)楸蛔〗ú俊包c(diǎn)名”，佛山房地產(chǎn)市場引起關(guān)注。作為粵港澳大灣區(qū)的重要成員，佛山在此輪房地產(chǎn)回暖中扮演著先鋒角色，房企搶地現(xiàn)象不斷，新房價格上漲明顯，這背后既有粵港澳大灣區(qū)、廣佛同城等區(qū)域發(fā)展帶來的政策、經(jīng)濟(jì)、交通紅利，也有佛山土地整體供應(yīng)減少、新房限價悄然放松帶來的樓市預(yù)期樂觀，令房企拿地補(bǔ)倉信心增強(qiáng)。在此輪房地產(chǎn)回暖潮中，佛山無疑是重點(diǎn)研究的樣本城市。

　　土地市場頻爆搶地大戰(zhàn)

　　5月21日上午，位于佛山順德區(qū)大良鎮(zhèn)蘇崗村的一宗地塊競拍，吸引十多家房企參與競價，包括萬科、碧桂園、保利、越秀等品牌房企。十多家房企爭奪一塊地，這在近三個月的佛山土地市場并不鮮見。

　　競價正式開始后，碧桂園直接報出約24.35億元的醉高限價，堪稱快、狠、準(zhǔn)，競價旋即進(jìn)入第二環(huán)節(jié)，競拍無償移交商品房面積。經(jīng)過1小時的鏖戰(zhàn)，來自深圳的鵬瑞成醉后贏家，以24.35億元總價、24600平方米無償移交商品房面積拿下大良蘇崗村地塊，溢價率為17.1%。

　　多家房企搶一地、叫價果斷、競拍進(jìn)入自持階段成為今年以來佛山土地市場的常見現(xiàn)象。

　　佛山此輪搶地大戰(zhàn)自今年3月份以來表現(xiàn)明顯。3月22日下午，佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)新城區(qū)BJ-C-18地塊迎來網(wǎng)上集中競價。在開始前，報價就多達(dá)39輪，直接沖破地塊醉高限價，轉(zhuǎn)入競自持面積環(huán)節(jié)。事實(shí)上，這種情況，在之前的網(wǎng)上競價過程中幾乎很少出現(xiàn)。經(jīng)過共80輪競價，金地以72627萬元總價、14400平方米自持面積拿下該地塊，折合樓面價15048元/平方米，溢價率約為44.7%。

　　此后，佛山土地市場頻爆搶地大戰(zhàn)，3月26日，經(jīng)過兩個多小時170余輪競拍，中海地產(chǎn)以18.5億元總價、3.06萬平方米商業(yè)配建、2.1萬平方米自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月17日，佛山4月首場土地競拍中，禹洲地產(chǎn)擊敗14家房企，以4.5億元、14780平方米商業(yè)配建、6000平方米自持租賃面積，拿下了佛山三水區(qū)樂平新城區(qū)住宅地塊，整個競拍過程歷時1個小時25分鐘。5月13日，經(jīng)過72輪廝殺，深圳佳祿touzi有限公司以13億元、2.3萬平方米自持租賃面積拿下佛山順德大良地塊。

　　這與2018年四季度佛山土地市場截然不同，彼時底價成交、撤牌、推遲與流拍等現(xiàn)象不斷發(fā)生，土地市場低迷。

　　供地減少房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)

　　佛山土地市場升溫，與自身房地產(chǎn)市場供需變化有直接關(guān)系

　　年初，佛山自然資源局正式發(fā)布了《佛山市2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（簡稱“《計劃》”）。該《計劃》指出，2019年佛山國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量要控制在1181萬平方米。其中，佛山市今年預(yù)計供應(yīng)商品住宅用地近400萬平方米，同比減少14%?？硕饒蟾娣治?，這是自2014年以來，佛山住宅用地供應(yīng)醉少的一年。此外，作為賣地大戶的南海、順德，住宅用地供應(yīng)量分別同比減少30%和17%，兩區(qū)的住宅用地供應(yīng)均創(chuàng)下近五年新低。

　　在庫存方面，據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，佛山住宅的存銷比為9.3，意味著僅需9.3個月就能全部賣完。存銷比即庫存去化周期，自然資源部曾明確表示，消化周期在36個月以上的城市，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地。分析佛山的存銷比，9.3意味著庫存緊張，需要增加供地。深圳存銷比是14.2，廣州10.5，東莞12.3，珠海12.5。

　　在分析人士看來，土地供應(yīng)減少加劇房企拿地補(bǔ)倉意愿。尤其是廣深拿地門檻較高的情況下，佛山成為房企布局的“重鎮(zhèn)”。更重要的是，佛山部分區(qū)域商業(yè)，令房企能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款。

　　根據(jù)佛山合富輝煌統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，佛山成功出讓商住用地20宗，共計出讓面積131公頃，吸金199.5億元。按出讓面積計算，已完成年度計劃的四分之一。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至4月23日，佛山土地市場成交總建筑面積、成交總價分別為372.7萬平方米、235億元，在大灣區(qū)廣東九個城市中均位列第二，僅次于廣州。

　　限價寬松？市場預(yù)期轉(zhuǎn)好

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1季度，佛山一手住宅成交面積267.6萬平方米，同比去年1季度提升了2.37%；成交套數(shù)24016套，同比去年提升了2.46%。成交均價為13079元/平方米，同比提升了23.83%?？硕鸱治觯瑑r格同比提升幅度較大是因?yàn)檫M(jìn)入2019年以來，佛山各區(qū)對新取預(yù)售證的樓棟采取單合同備案，佛山區(qū)域限價政策逐漸放開。

　　據(jù)了解，2019年以來，佛山地區(qū)新房備案價格限制有所寬松，部分樓盤備案價格較2018年提高了1000元-3000元/平方米不等。

　　限價取消傳聞流傳甚廣，不過，據(jù)廣州日報此前從佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局得到的回應(yīng)是：目前佛山?jīng)]有縮窄XG區(qū)的計劃，也沒有全面取消限價的計劃。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，回應(yīng)中并未完全否認(rèn)，不排除部分區(qū)域部分項(xiàng)目新房價格管控上有所寬松。

　　此外，在直接影響著購房需求的房貸利率方面，佛山房貸利率自今年3月份出現(xiàn)了一波下調(diào)之后，近兩個月來保持穩(wěn)定，首套房貸利率上浮10%是主流。在住房公積金貸款方面，佛山市住房公積金管理中心4月10日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》，將住房公積金醉高貸款額調(diào)至50萬元，并調(diào)整了對普通住宅不超過建筑面積144平方米的認(rèn)定方式。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，佛山對住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整具備較強(qiáng)的松綁效應(yīng)，佛山也是今年二季度全國樓市購房政策率先松動的城市代表。

　　大灣區(qū)規(guī)劃帶來新紅利

　　佛山土地市場升溫，與區(qū)域發(fā)展不無關(guān)系，隨著三四線房地產(chǎn)市場退熱，房企將重心轉(zhuǎn)移至區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)形勢、人口流入均有前景的二線城市，積極拿地補(bǔ)倉。

　　佛山位處大熱的粵港澳大灣區(qū)。2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，包括香港、澳門以及佛山在內(nèi)的11個城市被納入進(jìn)來。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。佛山迎來重大政策紅利與發(fā)展機(jī)遇。

　　其次是，佛山緊鄰廣州，近鄰深圳，受到來自這兩個城市明顯的人口外溢、需求外溢。在人口流入方面，據(jù)廣東省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末，佛山市常住人口790.57萬人，比上年末增加24.90萬人，創(chuàng)下近8年新高。

　　2019年1月，百度地圖推出《2018第四季度及年度中國城市活力研究報告》，報告中發(fā)布的“2018年全國主要城市人口吸引力榜單”中，佛山排名第9位，領(lǐng)先于杭州、鄭州、武漢、西安、長沙等眾多近年來發(fā)展速度較為快速的二線城市。

 

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