【海南新房秘笈】貸款沒還清的房子勸別買！錢、房都看好了

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貸款沒還清的房子勸別買！錢、房都看好了 瓊山區(qū)二手房，海南瓊山區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣新鮮，海南瓊山區(qū)有極佳的天然游泳場(chǎng)，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外游人。

瓊山區(qū)二手房交易的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交易的海南房子貸款還沒還清，海南買房人就擔(dān)心這樣的海南房子能交易嗎?在這告訴大家，貸款沒還清的海南房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行那里，需要還清貸款，解除抵押后才能正常買賣。如果沒調(diào)查清楚海南房子的抵押狀況就簽了合同付了首付，賣家對(duì)價(jià)格反悔拒絕賣房，或者是在解除抵押的過程中，房主由于其他原因不能正常辦理解押，這些都是有可能發(fā)生的情況。

對(duì)于貸款未還清的海南房子，醉好做好以下準(zhǔn)備工作：

1、合同中明確違約責(zé)任

合同是雙方交易的醉有力的證明，所以在簽訂海南購房合同的時(shí)候醉好明確海南房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問題較容易取證維權(quán)。

除了海南購房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。

2、預(yù)告登記

預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣海南房子的人不能不經(jīng)過賣房人的同意就隨意處置瓊山區(qū)房產(chǎn)，包括將海南房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無效。

預(yù)告登記后的海南房子，賣房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完瓊山區(qū)房產(chǎn)過戶，同時(shí)保護(hù)了賣房人和海南買房人的權(quán)益。

不過法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個(gè)月之內(nèi)就要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時(shí)間真的來不及，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳皼]有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。

既然貸款沒還清的海南房子，還清了貸款就能買賣了，那么具體該怎么還貸呢?

1、用買家的首付或者全款還貸，注意資金監(jiān)管

比較常見的方法就是用海南購房人支付的房款償還剩余貸款，全款的買家醉好辦，直接向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，解除海南房子抵押。如果海南買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款，還有就是賣家是否接受海南買房人申請(qǐng)貸款的時(shí)間，因?yàn)榉趴顣r(shí)間受借款人資質(zhì)影響，要是賣房人著急拿房款，醉好考慮這一點(diǎn)。

另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣家，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。

2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上

這很好理解，就是賣房人跟銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限或變更抵押物，把海南房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給海南買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果海南買房人想通過其他銀行申請(qǐng)房貸，會(huì)涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的海南房子有一定局限性。

3、賣家自己籌錢還貸

假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對(duì)買家更為穩(wěn)妥，不過具體需要買賣雙方協(xié)商。

總的來說，買賣雙方要拿出交易的態(tài)度，涉及誰先付錢還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢打到個(gè)人賬戶，通過第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)妥些。

海南樓盤賣點(diǎn)：?？谑协偵絽^(qū)火車站：鐵路?？跂|站（位于瓊山區(qū)鳳翔街道與龍華區(qū)城西鎮(zhèn)之間）、美蘭站（位于美蘭區(qū)靈山鎮(zhèn)，與美蘭機(jī)場(chǎng)相連接，實(shí)現(xiàn)空鐵聯(lián)運(yùn)）、?？谡荆ㄎ挥谛阌^(qū)長(zhǎng)流鎮(zhèn)），海南瓊山區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)。

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