買房TEL：18
089
84
70
隨著限競房迎來一波供應小高峰，北京樓市6月限競房成為樓市主角。
據(jù)相關機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（6月3日-9日）北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交60.37億元，環(huán)比前一周成交上漲6%，成交1051套，環(huán)比前一周增加203套。在成交的項目中，有14家樓盤單盤成交過億元，其中10家樓盤為限競房項目，朝陽、海淀、大興、豐臺、順義等地單周銷冠均為限競房項目。業(yè)內(nèi)人士分析，進入5月以來，一些區(qū)位較好的限競房開始陸續(xù)取證入市，激發(fā)了部分市場需求，限競房市場熱度有升溫跡象，但受整體市場限競房的高庫存影響，現(xiàn)在很難說限競房將走出低谷。
熱度上升
“的確感覺市場正在升溫”，售樓顧問王敏告訴北京商報記者，他所在樓盤位于海淀北部區(qū)域，他們項目周末看房的人比之前兩個月有明顯增加，包括周邊競品項目的客戶也在增加，區(qū)域內(nèi)的整體活躍度也在增加。他們項目的140平方米大戶型產(chǎn)品幾乎所剩無幾，只有90平方米的中小戶型項目在售。他告訴記者，海淀北部區(qū)域改善性產(chǎn)品長期供應處于缺口狀態(tài)，因此，他們項目大戶型產(chǎn)品相對更好賣些。目前周邊的二手住宅同等面積項目單價都在6萬元上下，他們項目作為限競房官方定價均價在5.4萬元/平方米，價格倒掛優(yōu)勢很明顯。
“所以之前市場不好時，很多限競房不好賣時都采取降價促銷，我們項目卻一直扛著價格，就是感覺區(qū)位價紙是有優(yōu)勢的，現(xiàn)在市場有升溫趨勢，看來當初的選擇是對的?！蓖趺舾锌?。
事實上，該項目的處境類似，北京近來不少限競房項目成交不錯。
來自北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（6月3日-9日）北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產(chǎn)權房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交60.37億元，環(huán)比前一周成交上漲6%，成交1051套，環(huán)比前一周增加203套。其中，上周北京包括禧瑞春秋、葛洲壩紫郡蘭園、中海寰宇天下、大興金茂悅、領秀翡翠華庭等14個樓盤單盤成交額突破億元，其中10個項目為限競房項目。位于海淀北部區(qū)域的葛洲壩紫郡蘭園限競房領跑新房市場，實現(xiàn)簽約118套，完成成交額6.17億元，排在單周成交金額榜第一位。而懷柔區(qū)的領秀翡翠華庭限競房成交158套，排在成交套數(shù)的第一位。
此外，上周49個限競房樓盤共成交866套，環(huán)比前一周上漲73%，增幅較大，成交占比82%，成交比重環(huán)比明顯提升，創(chuàng)今年周度限競房成交量新高。
從區(qū)域上來看，成交樓盤主要集中在海淀、大興、豐臺等區(qū)域。其中，朝陽、海淀、大興、豐臺、順義、房山等地單周銷冠均為限競房項目。
“二八”論
一位樓市觀察人士表示，當前北京樓市，共有產(chǎn)權房、限競房、高端純商品房，幾乎呈三足鼎立之勢，不僅在供應和成交上雙雙實現(xiàn)增長，實現(xiàn)了樓市的平穩(wěn)發(fā)展，而且還形成了高端有市場、中端有支撐、低端有保障的樓市格局。其中，限競房與之前數(shù)月前的低迷比較，有明顯改善。
其中一個原因就是，限房價項目近來推盤意愿比較強，供應量明顯增加。尤其是前期出讓的位置較高的地塊也開始入市，刺激了一些前期觀望的客戶出手。實際上，從成交情況來看，當前網(wǎng)簽看好的限競房，基本處于距離城市核心區(qū)較近的地段。
相關機構的統(tǒng)計顯示，從2018年6月限競房開始入市以來，據(jù)北京市場商品房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，醉活躍的熱點集中在石景山、豐臺、朝陽區(qū)孫河區(qū)域。特別是西部區(qū)域，包括橡樹瀾灣、長安云錦、國風長安等熱盤不斷出現(xiàn)。從位置看，五環(huán)內(nèi)、四環(huán)周邊是這些項目的一大特點，區(qū)位價紙是第一大要素。同時，這些區(qū)位交通等周周邊配套也優(yōu)勢明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，近幾個月樓市有所復蘇，告別了2018年四季度的低迷。特別是限競房項目活躍度的確明顯提高了，有些項目開盤去化甚至能超過90%。醉近兩個月，限競房每個月簽約都在1500套以上，這也是醉近一年來的醉高點。但從數(shù)據(jù)看，也存在很多隱憂：限競房市場有一個非常明顯的“二八現(xiàn)象”，20%的項目占據(jù)了市場80%的關注度，也占據(jù)了市場80%以上的成交和簽約。其中，項目位置決定了限競房成敗的大半。
仍面高庫存壓力
事實上，北京限競房項目基本位于五環(huán)到六環(huán)之間，這些項目未來都將面臨長期考驗。僅從當前市場上限競房成交量上漲就下限競房迎來市場轉(zhuǎn)機的結論還為時過早。
有行業(yè)人士表示，當前北京大部分限競房所在區(qū)域要么缺少地鐵、交通不便，要么教育資源差，要么沒有成熟商業(yè)配套。而少數(shù)核心區(qū)位置項目，為了追求效益，設計出不少東西朝向的戶型或者手槍戶型，存在產(chǎn)品缺陷，樓盤的均好性基本談不上。這些項目去化周期都會顯著拉長。
另一個考驗限競房的則是供應井噴，區(qū)域板塊扎堆競爭的殘酷現(xiàn)實。包括大興、亦莊、朝陽、昌平、石景山等板塊內(nèi)，限競房項目入市都十分集中，區(qū)域競爭異常激烈。此外，受“7090”政策影響，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的同質(zhì)化十分嚴重，這給未來項目再流通也帶來影響。這些因素都是購房人不得不慎重考慮的。
而且，這個后續(xù)限競房項目源源不斷的入市，市場整體庫存依舊可觀。
截至當前，北京合計入市限房價項目達到50個，合計取得預售許可證75期，供應住宅套數(shù)達到了34559套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計10851套。限房價項目平均網(wǎng)簽均價為4.8萬元/平方米，網(wǎng)簽完成114萬平方米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有28%。
諸葛找房分析師陳雷分析，在限競房土拍政策執(zhí)行兩年多之后，開發(fā)商拿地開始回歸理性。今年不限房價、不限“7090”地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設計、產(chǎn)品溢價上更多自主空間，預期未來隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價地塊或許會繼續(xù)增多。
買房V信：⒈0898⒉8470
關注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師
