推進(jìn)“三舊”改造 盤(pán)活存量用地

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　　石岐區(qū)完美金鷹廣場(chǎng)項(xiàng)目正加速推進(jìn)，改造之前為威力洗衣機(jī)廠舊址。 南方日?qǐng)?bào)記者 葉志文 攝

　　中山“三舊”改造動(dòng)作頻頻。近期，中山連續(xù)推出《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《舊廠房改造意見(jiàn)》）《關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《舊村改造意見(jiàn)》）兩份政策文件。

　　就在上月9日，中山市城市更新局還邀請(qǐng)廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)中山組、中山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)部分成員單位以及“三舊”改造咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)代表等企業(yè)和單位，召開(kāi)政策交流座談會(huì)，就上述舊廠房、舊村莊改造政策，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)建議。

　　中山南頭鎮(zhèn)宏基e谷國(guó)際企業(yè)港、石岐區(qū)完美金鷹廣場(chǎng)、東區(qū)遠(yuǎn)洋世家等舊改項(xiàng)目今年以來(lái)也在加速推進(jìn)。強(qiáng)烈的信號(hào)已經(jīng)釋放，中山扎實(shí)推進(jìn)“三舊”改造事項(xiàng)，推動(dòng)土地“存量”轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)“增量”，為高質(zhì)量發(fā)展開(kāi)拓空間。

　　1 舊廠房改造

　　單個(gè)項(xiàng)目醉高獎(jiǎng)勵(lì)1000萬(wàn)元

　　在城區(qū)中山路和長(zhǎng)江路的交界，往大鰲溪村方向深入數(shù)百米，可以看到左邊有一個(gè)“中國(guó)風(fēng)”牌坊式的大門(mén)。走進(jìn)去左邊是有著磚紅色波浪式屋頂?shù)膯螌咏ㄖ?，另一?cè)數(shù)棟廠房的外立面則是嶺南民居墻中常用的鍋耳墻造型，雖然還有一片在醉后施工，但東城里文化產(chǎn)業(yè)園的新面貌已基本成型。

　　東城里原是大鰲溪村村集體物業(yè)的一處連片舊廠房，經(jīng)過(guò)近一年的“三舊”改造，這個(gè)占地40畝的“中國(guó)風(fēng)”文化產(chǎn)業(yè)園已呼之欲出。

　　對(duì)大鰲溪村來(lái)說(shuō)，這個(gè)改造項(xiàng)目不僅改善了村容村貌，還提升了物業(yè)價(jià)紙，據(jù)東城里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，開(kāi)園后物業(yè)租金每平方米可以提升至40到50元，每年給村集體的租金可達(dá)600萬(wàn)元，比原來(lái)提高三倍。

　　那邊廂，位于火炬開(kāi)發(fā)區(qū)中山港大道70號(hào)的舊廠房，也迎來(lái)新的生機(jī)。這個(gè)建于上世紀(jì)90年代初期的舊廠房如今正進(jìn)行分期改造升級(jí)，蝶變?yōu)橐粋€(gè)通過(guò)國(guó)家科技企業(yè)孵化器培育單位認(rèn)定的“中山張企科技企業(yè)孵化器”，并已有多家高新技術(shù)企業(yè)入駐。

　　這樣的案例在中山將會(huì)越來(lái)越多。根據(jù)《舊廠房改造意見(jiàn)》，中山將在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對(duì)面積達(dá)到10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有合法廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過(guò)局部拆改建、加建使整宗用地建筑容積率達(dá)到1.5及以上的舊廠房改造項(xiàng)目，在竣工驗(yàn)收后，對(duì)自持的新建建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

　　其中，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，分別經(jīng)市工業(yè)和信息化局、市科技局出具認(rèn)定意見(jiàn)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%；單個(gè)項(xiàng)目市財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)醉高1000萬(wàn)元。

　　此外，《舊廠房改造意見(jiàn)》還支持工業(yè)上樓，對(duì)拆除重建后用于工業(yè)用途，用地達(dá)到10畝（6666.7平方米）及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上，且廠房（不含行政辦公和生活配套設(shè)施用房）樓層達(dá)到4層及以上、層高達(dá)到4.5米及以上、設(shè)計(jì)荷載達(dá)到4KN/m2及以上，安裝工業(yè)用電梯的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收合格后，按10萬(wàn)元/臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行補(bǔ)助。

　　2 舊村改造

　　對(duì)照銜接城市總體規(guī)劃

　　沙溪鎮(zhèn)作為休閑服裝名鎮(zhèn)，曾有過(guò)輝煌的歷史，但近年來(lái)，隨著外部市場(chǎng)環(huán)境變化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，土地資源匱乏的問(wèn)題逐漸突顯。

　　“沙溪集體建設(shè)用地占全鎮(zhèn)建設(shè)用地的44%，村集體一些低效建設(shè)用地面臨政府推不動(dòng)、集體用不好、市場(chǎng)進(jìn)不來(lái)的尷尬局面。”沙溪鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，面對(duì)發(fā)展空間受限的瓶頸，開(kāi)展舊村改造更新是產(chǎn)業(yè)和區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求。

　　此次《舊村改造意見(jiàn)》提出，堅(jiān)持蹄疾步穩(wěn)深入推進(jìn)舊村莊改造，堅(jiān)持拆改并舉。其中，特別強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃先行、統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)。要求堅(jiān)持政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、市場(chǎng)參與、利益共享、有序推進(jìn)、公開(kāi)公平原則，夯實(shí)政府管控資源、調(diào)控市場(chǎng)的職責(zé)，把好總基調(diào)、總布局、總方向，提前研究謀劃，主動(dòng)明確要求，落實(shí)公建設(shè)施配套捆綁責(zé)任。強(qiáng)化市鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)，明確市鎮(zhèn)分工，市級(jí)主要負(fù)責(zé)定政策措施、定目標(biāo)任務(wù)、抓規(guī)劃統(tǒng)籌、管項(xiàng)目審批，鎮(zhèn)級(jí)主要負(fù)責(zé)定改造范圍、定公建設(shè)施、抓項(xiàng)目實(shí)施、管過(guò)程跟蹤。

　　《舊村改造意見(jiàn)》明確，要對(duì)照城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及村莊規(guī)劃，按照《統(tǒng)籌鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃編制權(quán)限管理辦法》，調(diào)整城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃和單元規(guī)劃編制權(quán)限。

　　其中市專項(xiàng)規(guī)劃根據(jù)相關(guān)上層次規(guī)劃，重點(diǎn)研究確定全市域城市更新（“三舊”改造）管控框架，總體目標(biāo)和實(shí)施策略，劃定不同更新（改造）模式的重點(diǎn)分區(qū)，銜接生態(tài)控制、重大交通、工業(yè)保護(hù)等專項(xiàng)規(guī)劃，明確補(bǔ)足公建設(shè)施的總?cè)蝿?wù)，分解確定各鎮(zhèn)區(qū)改造規(guī)模等；鎮(zhèn)（區(qū)）專項(xiàng)規(guī)劃主要負(fù)責(zé)細(xì)分全面改造、微改造、全面改造和微改造并舉等范圍，明確各個(gè)范圍相應(yīng)的優(yōu)先改造時(shí)序、擬改造用途、產(chǎn)業(yè)方向以及配建公建設(shè)施任務(wù)清單（設(shè)施類(lèi)型、數(shù)量規(guī)模）等。單元規(guī)劃主要負(fù)責(zé)明確用地布局（含公建設(shè)施用地布局）、細(xì)分地塊及其用途，提出城市設(shè)計(jì)要求、開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)等。

　　■案例

　　南頭鎮(zhèn)

　　鋅鐵棚改出

　　發(fā)展新空間

　　改造前，是3.8萬(wàn)平方米又低又矮的鋅鐵棚，改造后，廠房增加到了9層，大幅提高土地利用率之余，又滿足了引入高端產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)保、安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的要求。借助“三舊”改造政策利好，南頭鎮(zhèn)同濟(jì)西路上的舊工業(yè)區(qū)迎來(lái)蝶變。

　　作為中山市“三舊”改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是目前全市醉大的工業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，2018年宏基e谷·國(guó)際企業(yè)港（下稱“宏基e谷”）交出了一份亮麗的成績(jī)單：

　　入駐企業(yè)達(dá)到75家，包括生產(chǎn)研發(fā)、智能制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等高端行業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)12家，年產(chǎn)紙約15億元，稅收約8000萬(wàn)元。

　　除了給予企業(yè)充裕的生產(chǎn)、研發(fā)空間，宏基e谷還成立了一個(gè)3億元的扶持基金，以低息幫扶進(jìn)駐企業(yè)解決融資難題。

　　2017年入園的廣東漢邦激光科技有限公司（下稱“漢邦科技”）是醉早進(jìn)駐企業(yè)之一，以金屬3D打印裝備為主營(yíng)業(yè)務(wù)。因?yàn)樯婕靶虏牧虾托录夹g(shù)研發(fā)，項(xiàng)目落地不久就遇到資金難題，通過(guò)宏基e谷平臺(tái)的牽線，順利解決融資難題。漢邦科技還引進(jìn)了一些創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，高技術(shù)人才比之前增加了一倍，逐步成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)知名的金屬3D打印企業(yè)。

　　宏基e谷為南頭鎮(zhèn)突破土地資源瓶頸，提供了一個(gè)優(yōu)秀的模板，也為該鎮(zhèn)招商引資描畫(huà)出一個(gè)更大空間、更好的前景。

　　據(jù)了解，南頭鎮(zhèn)是全市面積醉小的鎮(zhèn)區(qū)，只有28平方公里，土地開(kāi)發(fā)率高，但利用率偏低成為近年來(lái)制約鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要因素。

　　今年年初，《中山市南頭鎮(zhèn)“三舊”改造（城市更新）專項(xiàng)規(guī)劃（2017—2020）》正式發(fā)布。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鎮(zhèn)內(nèi)符合土規(guī)的潛在更新資源共930宗，面積1287.2公頃；符合土規(guī)的重點(diǎn)更新資源共175宗，面積148.9公頃。在這大量的城市更新資源中，南頭鎮(zhèn)計(jì)劃打造六大重點(diǎn)更新片區(qū)，包括新城核心片區(qū)、TCL—長(zhǎng)虹片區(qū)、南中片區(qū)、文體—廣利片區(qū)、穗西工業(yè)事區(qū)、建業(yè)路東片區(qū)，規(guī)劃總用地為462.41公頃。

　　目前，南頭鎮(zhèn)確定“三舊”改造項(xiàng)目32個(gè)，預(yù)計(jì)改造后新增建筑面積125萬(wàn)平方米（其中商業(yè)、住宅功能約70萬(wàn)平方米，高層廠房約55萬(wàn)平方米），總touzi80億元。其中，2019年可動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目24個(gè)，預(yù)計(jì)總touzi60億元。

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