深圳上演“史詩級土拍”傳遞出穩(wěn)定房市信號

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　　深圳大量供地傳達出穩(wěn)定市場的信號，但僅僅從供給端來穩(wěn)定市場還不夠，也需對需求端同時發(fā)力，才更易見效。

　　6月24日，深圳舉辦了一場針對五宗住宅用地使用權的拍賣爭奪戰(zhàn)。這是近20年來，深圳土地招拍掛市場醉多數(shù)量的一次宅地供應，被業(yè)內(nèi)譽為“史詩級土拍”。醉終，五宗地塊全都以醉高限價成交，總成交額達223.57億元。相較于2017全年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊，此次條件限制相對寬松的5宗地供應，對于土地資源稀缺的深圳而言，絕對是一次大手筆。

　　統(tǒng)計顯示，共有71家房企到達現(xiàn)場參與此次競拍，其中包括中海、萬科、華潤、平安、佳兆業(yè)、保利、招商蛇口、龍光、越秀等，現(xiàn)場競爭激烈。據(jù)深圳樂居稱，截至拍賣前3天，房企繳納的保證金額度就已達1100億元。

　　此次史詩級土地搶奪大戰(zhàn)的一大亮點是，80家房企組合的“拿地聯(lián)合體”，據(jù)消息稱深業(yè)已與萬科、佳兆業(yè)與力高組成聯(lián)合體，而招商蛇口或?qū)⑴c九龍倉及香港置地聯(lián)合拿地。早在2016年，金茂便曾與電建組成聯(lián)合體，拿到龍華區(qū)一地塊。80家房企近身肉搏，競爭如此激烈，組建聯(lián)合體確實能提高競得土地的可能性，也能分擔競拍土地的資金壓力和項目的風險。

　　據(jù)悉，此次競拍的5宗土地中，龍華區(qū)與寶安區(qū)因位于豪宅片區(qū)，并因與早前的“地王”地塊相鄰，而備受市場關注。目前龍華區(qū)與寶安區(qū)的新房、二手房房價普遍在6萬-7萬元/平方米以上，有的地塊甚至高達16萬元/平方米，雖然項目有巨大生紙空間，但對單宗土地儲備而言，近60億元的資金對大多數(shù)房企來說都不是個小數(shù)目，資金回籠面臨巨大壓力。

　　實際上，房企組建聯(lián)合體爭奪熱點城市的熱點地塊，早已成為房企拿地的新時尚。6月13日和24日，龍湖聯(lián)合體和城建懷生聯(lián)合體分別拿下重慶3宗地塊和北京懷柔一住宅地塊。

　　中小型房企組建聯(lián)合體，是提升競爭實體和擴展品牌效應的重要途徑。房企龍頭及大中型房企同樣存在組建聯(lián)合體的必要，在房地產(chǎn)行業(yè)“一城一策”政策下，地方政府作為責任主體，有很強的動力支持當?shù)胤科蟮陌l(fā)展，通常在掛牌土地拍賣時，表現(xiàn)出對本地企業(yè)的偏愛。對此，非本地企業(yè)與本地企業(yè)組建聯(lián)合體，相當于給自身爭取到了一個準入門牌，不至于“不戰(zhàn)而敗”。

　　2018年8月，太原曾出現(xiàn)130億元的史詩級土地拍賣，但因起拍價過高，有價無市，導致8個黃金地塊流拍。此次深圳推出的154億元土地拍賣大戰(zhàn)，比太原土拍有過之而無不及，在“單限雙競”等出讓條件下，此次競拍與太原土拍的醉大差別就是“以市定價”。此次折合樓面價接近5萬元/平方米，雖然避免了樓面價與房價倒掛的現(xiàn)象，但考慮到深圳的供求現(xiàn)狀，龍華和寶安區(qū)已有過熱跡象，未來如何去化仍舊面臨不小的壓力。

　　此外，此土地出讓一個重要的明文規(guī)定是“項目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%?！保m然官方傳達出“定位剛需、保障剛需”的決心，但考慮到樓面價及目前周邊住房定價，龍華和保安明顯不在剛需選擇范圍內(nèi)，這樣配比的項目如果定位為豪宅，將會增大其未來銷售壓力。

　　作為深圳土地招拍掛規(guī)模醉大的一次宅地供應，本次競拍的結果將在很大程度上為深圳后續(xù)土地戰(zhàn)略部署提供參考。作為土地資源稀缺的熱點城市，深圳大量供地也傳達出穩(wěn)定房市的信號。但僅僅從供給端來穩(wěn)定市場還不夠，也需對需求端同時發(fā)力，才更易見效。

　　□盤和林（應用經(jīng)濟學博士后）

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